จริงหรือที่ว่าการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเป็นเรื่องของคนที่มีเงินเท่านั้น ถ้าตอบว่าใช่แล้วคนที่ไม่มีเงินทุนมีหน้าที่แค่นั่งมองความสำเร็จของคนอื่นอย่างนั้นหรือ? แม้จะปฏิเสธไม่ได้ว่าเงินทุนเป็นส่วนประกอบที่สำคัญที่สุดสำหรับการดำเนินธุรกิจแต่การแข่งขันด้านความสามารถก็สำคัญไม่แพ้กัน และหนึ่งในความสามารถที่ว่านั้นอาจจะรวมไปถึงการหาแหล่งเงินทุนอย่างชาญฉลาดด้วย
อย่าให้คำว่า “ไม่มีทุนทรัพย์” มาขีดเส้นจำกัดว่าการก้าวออกจากจุดเดิม ๆ สู่การเป็นนักลงทุนนั้นเป็นเพียงเรื่องเพ้อฝันเพราะความเข้าใจ รับรู้ และรู้จักการใช้ประโยชน์จากเงินทุนของคนอื่นรวมถึงเงินทุนในอนาคตก็เป็นอีกหนึ่งจุดเด่นของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จเช่นกัน คนสำเร็จไม่ได้เกิดจากการมีเงินมากกว่าคนอื่นแต่เป็นคนที่มองเห็นโอกาสในการสร้างเงินมากกว่าคนอื่นต่างหาก
ถ้าหากว่าคุณคือคนที่ไม่มีต้นทุนหรือมีน้อยเกินกว่าที่จะสานฝันของตัวเอง เส้นทางต่อไปนี้อาจเป็นบันไดขั้นสำคัญที่จะพาไปถึงจุดเปลี่ยนสู่การเป็นนักลงทุนแบบมืออาชีพโดยที่ไม่ต้องควักเงินตัวเองสักบาทเลยก็ได้
1. กู้สินเชื่อสร้างบ้าน
ถ้าพูดถึงการกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงินคงจะคุ้นชินกับการกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมากกว่าคำว่า “กู้สินเชื่อเพื่อสร้างบ้าน” อาจจะเป็นเพราะว่าความนิยมในการซื้อบ้านที่แล้วเสร็จเป็นรูปเป็นร่างนั้นมีมากกว่าการกู้เงินมาเพื่อสร้างบ้านด้วยตัวเอง ฉะนั้นการกู้สินเชื่อในรูปแบบนี้จึงมักจะเป็นที่รู้จักในกลุ่มนักลงทุนหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการสภาพคล่องทางการเงินหรือต้องการแหล่งเงินทุนที่สามารถซัพพอร์ตการดำเนินงานจนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จได้
การกู้สินเชื่อเพื่อสร้างบ้านแทบจะไม่ต้องควักเงินออกมาเองเสียด้วยซ้ำเพียงแค่อาศัยที่ดินที่ต้องการนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักฐานพร้อมแบบแปลนแผนงานก่อสร้างซึ่งสถาบันการเงินจะเป็นผู้พิจารณาวงเงินในการกู้สินเชื่อ โดยทั่วไปแล้วจะมีการอนุมัติวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขายที่ดินรวมกับราคาค่าก่อสร้างตามสัญญาว่าจ้าง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นจะมีการพิจารณารายได้เปรียบเทียบกับภาระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อประกอบด้วย
2. มีพันธมิตรและหุ้นส่วนช่วยบริหารความเสี่ยง
สำหรับคนที่ต้องการก้าวขึ้นมาเป็นนักลงทุนในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่มีต้นทุนอยู่อย่างจำกัดการมีหุ้นส่วนหรือคนที่จะเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการดำเนินธุรกิจจึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมากทีเดียว หากคุณคือคนที่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องของการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดีแต่ติดขัดในเรื่องของต้นทุนการดำเนินงานหรือการก่อสร้างก็ต้องอาศัยพึ่งพาคนที่มีทุนทรัพย์ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือหากเป็นคนที่ไม่มีทุนทรัพย์ทั้งสองฝ่ายก็สามารถแบ่งความรับผิดชอบร่วมกันได้โดยส่วนหนึ่งเป็นคนที่ดูแลประสานงานด้านการบริหารส่วนอีกฝ่ายช่วยเหลือในเรื่องของการหาแหล่งเงินทุน เป็นต้น แต่ข้อควรระวังในการลงทุนร่วมกับพันธมิตรคือการกำหนดเป้าหมาย บทบาทหน้าที่ ความรับผิดชอบในเรื่องของความเสี่ยง และข้อสุดท้ายที่สำคัญมาก ๆ คือเรื่องผลตอบแทน ซึ่งจะต้องทำการหารือเพื่อให้ได้ข้อสรุปกันทุกฝ่ายก่อนที่จะทำการลงทุน
คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ
3. ใช้หลักทรัพย์ในการค้ำประกัน
อย่างที่ทราบกันดีว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบไหนก็มีมูลค่าสูงด้วยกันทั้งนั้น ดังนั้นทางเลือกสำหรับการหาเงินทุนมาสานต่อธุรกิจที่จะได้วงเงินสูงมาก ๆ ก็คงไม่พ้น “การจำนอง” โดยวิธีการคือการนำทรัพย์ที่มีอยู่ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดินเข้าไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อให้ได้เงินก้อนออกมาใช้ในการดำเนินธุรกิจให้ได้ผลตอบแทนกลับมา ไม่ว่าจะในรูปแบบของการลงทุนทำบ้านมือสอง หรือการฟลิป (Flip) ที่จะได้ผลตอบแทนในระยะเวลาสั้น ๆ ซึ่งหากมีความรู้ความเข้าใจมากพอก็จะสามารถคืนทุนให้กับตัวเองและมีเงินทุนสำหรับการตั้งต้นธุรกิจใหม่อีกด้วย
ข้อควรระวัง: การจำนองมีความเสี่ยงในเรื่องของระยะเวลาในการชำระหนี้คืน ที่มีข่าวคราวมาให้เห็นกันบ่อย ๆ คือลูกหนี้จำนองถูกยึดทรัพย์เนื่องจากชำระหนี้คืนไม่ได้ตามระยะเวลาที่แหล่งเงินทุนหรือสถาบันการเงินนั้นกำหนดจนสุดท้ายก็กลายเป็นว่าเสียทรัพย์ไปพร้อม ๆ กับการลงทุนที่ไม่ประสบความสำเร็จ ฉะนั้นก่อนที่จะตัดสินใจนำทรัพย์เข้าไปเป็นหลักประกันในการจำนองจึงควรวางแผนให้ดีก่อนว่าจะนำเงินที่ได้มานั้นไปลงทุนในรูปแบบใด
4. ปล่อยเช่าส่วนที่ไม่ได้ใช้
ถ้ามีบ้านหลังใหญ่หรือมีบ้านหลายส่วนในเขตที่ดินเดียวกัน จะทำอย่างไรให้พื้นที่ว่างเหล่านั้นเป็นจุดสร้างเงินโดยไม่ต้องขายทิ้ง แน่นอนว่าต้องเป็นการปล่อยเช่าอยู่แล้ว การปล่อยเช่าไม่จำเป็นว่าเจ้าของจะต้องพาตัวเองออกไปอยู่ที่อื่นแต่สามารถแชร์ที่อยู่ร่วมกับผู้เช่าได้ อาศัยเพียงแค่การจัดแบ่งพื้นที่ให้เป็นสัดส่วนเท่านั้น วิธีนี้เป็นวิธีที่ได้รับความนิยมมากในต่างประเทศโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ใกล้กับสถาบันศึกษาซึ่งเจ้าของบ้านจะแบ่งพื้นที่เช่าให้กับนักศึกษาแลกเปลี่ยนหรือนักเรียนต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนักถาวรในพื้นที่แห่งนั้นและกินค่าเช่าแบบรายเดือน ซึ่งทางเลือกนี้จะเป็นผลดีมาก ๆ หากว่าเป็นบ้านเงินกู้ที่กำลังอยู่ในช่วงผ่อนชำระกับสถาบันการเงินก็ไม่ต้องกังวลเลยว่าจะไม่มีจ่ายเพราะดีไม่ดีค่าเช่าที่ได้มานั้นอาจจะเพียงพอกับค่าผ่อนรายเดือนจนเจ้าของแทบจะไม่ต้องควักเงินตัวเองจ่ายเลยก็ได้
5. เป็นผู้ช่วยในการค้นหาทรัพย์
การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นว่าต้องอยู่ในบทบาทของนักพัฒนาหรือนักลงทุนที่จัดเจนในตลาด การเป็นผู้ช่วยในการค้นหาทรัพย์หรือ Scouting ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่สร้างผลตอบแทนได้เช่นเดียวกัน โดยวิธีการนี้จะมุ่งเน้นไปที่การค้นหาและรวบรวมข้อมูลทรัพย์ในทำเลดี ๆ ที่มีศักยภาพให้กับนักลงทุนในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือคนที่ทำบ้านมือสองซึ่งการดำเนินการนั้นไม่จำเป็นต้องเข้าไปเจรจาซื้อขายเหมือนกับนายหน้าและไม่ต้องลงทุนด้วยตนเองเหมือนกับนักลงทุน เพียงแค่มีข้อมูลที่จำเป็นมากพอก็สามารถรับค่าตอบแทนในรูปแบบของค่าธรรมเนียมในการดำเนินการไปได้แล้ว ส่วนจะมากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับมูลค่าและความคุ้มค่าที่ตัวทรัพย์นั้นจะสามารถสร้างให้กับนักลงทุนได้ในอนาคต
นอกจากนี้ยังมีอีกหลายโอกาสที่จะช่วยพลิกสถานการณ์ให้คุณกลายมาเป็นนักลงทุนแบบมืออาชีพได้โดยไม่ต้องสนใจเลยว่าในกระเป๋าตอนนี้มีเงินอยู่ทั้งหมดเท่าไหร่เพราะสิ่งที่ต้องมองคือทางเลือกแบบไหนที่เหมาะกับตัวเองมากกว่า ตราบใดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตขึ้นเรื่อย ๆ นั่นก็เท่ากับว่ายังมีลู่ทางให้ได้ไปต่อเสมอ
คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ
อ้างอิง:
How To Invest In Real Estate With No Money Or Bad Credit [Updated 2022] จาก https://www.fortunebuilders.com/how-to-invest-in-real-estate-with-no-money-down/
หมายเหตุ: เป็นการแปลและเรียบเรียงพร้อมตัดทอนบทความตามความเหมาะสม
เรียบเรียงโดย: ศุภธิดา รัสพันธ์
คอนเทนต์ครีเอเตอร์ 7D Book&Digital
ขอบคุณภาพประกอบจาก: เว็บไซต์ Freepik
