อยากดันราคาประเมินสูง ๆ เลยเพิ่มเฟอร์นิเจอร์ สุดท้ายเสียเปล่าเพราะธนาคารไม่นับ
สำหรับเจ้าของโครงการหรือคนสร้างบ้านขายที่ยังไม่มีความเชี่ยวชาญและความคล่องตัวในการทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อต้องการดันราคาประเมินบ้านมักจะได้ยินคนรอบข้างพูดกรอกหูอยู่เป็นประจำตั้งแต่เลือกทำเลจนก่อสร้างเสร็จเป็นหลังว่า “ถ้าอยากให้บ้านได้ราคาประเมินสูง ๆ ก็ซื้อเฟอร์นิเจอร์แพง ๆ เข้าบ้านสิ” ด้วยความที่ลงทุนแล้วก็อยากได้ผลตอบแทนดี ๆ จึงตัดสินใจซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งแพง ๆ เข้ามาเพิ่มตามคำแนะนำ แต่สุดท้ายเพิ่งมารู้ว่าสูญเปล่าเพราะเจ้าหน้าที่ไม่นำมาประกอบการประเมินสินทรัพย์ ส่วนสาเหตุนั้นเป็นเพราะเฟอร์นิเจอร์คือทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ดีไม่ดีอาจมีการโยกย้ายออกไปทันทีหลังการประเมินราคาเสร็จเรียบร้อยก็เป็นไปได้เช่นกัน
เป็นที่ทราบกันดีว่าก่อนตั้งราคาขายหรือก่อนการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารสิ่งหนึ่งที่เป็นองค์ประกอบสำคัญก็คือราคาประเมินที่จะเป็นตัวชี้วัดว่าราคากลางและมูลค่าของสินทรัพย์นั้น ๆ อยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินมักจะอยู่ใกล้เคียงกับราคาตลาดแต่บางครั้งก็มักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง
ก่อนเจ้าหน้าที่จะเข้าทำการประเมินสินทรัพย์สิ่งที่เจ้าของบ้านหรือเจ้าของโครงการจะต้องศึกษาก่อนก็คือปัจจัยหลักที่มีผลต่อราคาประเมินบ้าน ซึ่งแน่นอนว่าหนึ่งในนั้นไม่มีเฟอร์นิเจอร์ มาดูกันว่าสิ่งที่เจ้าหน้าที่นำมาประกอบการประเมินนั้นมีอะไรบ้าง
ปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินราคาบ้าน
1. ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นราคาประเมินขั้นต้นที่เป็นราคากลาง ไม่นิยมนำมาเป็นราคาซื้อขายจริงเพราะมีอัตราต่ำกว่าราคาตลาดค่อนข้างมาก ส่วนใหญ่มักจะนำมาใช้ในการดำเนินการของภาครัฐ เช่น อัตราค่าธรรมเนียมและภาษี เป็นต้น ในส่วนของการประเมินราคาโดยสถาบันการเงินหรือองค์กรอิสระอื่น ๆ ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์นี้จึงถูกนำมาเป็นฐานข้อมูลไว้เพื่อประกอบการประเมินราคาเบื้องต้นของที่ดินสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น
2. ราคาตลาด
ราคาตลาดหรือราคาที่ซื้อขายกันโดยทั่วไปจะถูกนำมาเป็นส่วนหนึ่งในการประเมินราคาบ้านด้วย ไม่ว่าจะเป็นราคาของบ้านในโครงการที่มีรูปแบบเดียวกันหรือโครงการในพื้นที่ใกล้เคียง ไม่สำคัญว่าราคาจากกรมธนารักษ์จะน้อยเท่าไหร่เพราะหากพื้นที่ของบ้านที่ทำการประเมินนั้นอยู่ในพื้นที่ที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาหรือมีเป็นที่ต้องการของตลาด ราคาประเมินบ้านก็สามารถเพิ่มขึ้นจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ได้สูงถึง 20-30% เลยทีเดียว
3. คุณภาพของตัวบ้าน
รูปแบบของบ้านคือปัจจัยหลักที่มีผลต่อราคาประเมินค่อนข้างมากซึ่งบ้านแต่ละแบบก็จะมีความแตกต่างกันออกไป เช่น บ้านทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว หรืออาคารสำนักงาน รวมถึงส่วนต่อขยายอื่น ๆ ที่ขยายจากตัวบ้านซึ่งจะเป็นส่วนหนึ่งที่ลูกค้าจะได้รับเมื่อซื้อบ้านหลังนี้ต่อจากเจ้าของบ้านหรือเจ้าของโครงการ ได้แก่ โรงจอดรถ หรือโครงสร้างอื่น ๆ
นอกจากนี้เจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สินยังมองไปถึงวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารอุปกรณ์ตกแต่งภายในบ้านด้วย การที่เฟอร์นิเจอร์ไม่ถูกนับเข้าไปด้วยไม่ได้หมายความว่าจะต้องปล่อยบ้านให้โล่งแต่เจ้าของบ้านยังสามารถเพิ่มส่วนประกอบประเภทบิวท์อินที่ยึดติดกับผนังเข้าไปแทนได้
4. สภาพแวดล้อม
สภาพแวดล้อมคือองค์ประกอบที่อยู่ภายนอกซึ่งเจ้าของบ้านหรือเจ้าของโครงการไม่สามารถควบคุมได้อยู่แล้ว แต่ทว่านั่นกลับเป็นส่วนหนึ่งที่ถูกยกมาประกอบการประเมินราคาด้วย ไม่ว่าจะเป็นการคมนาคมขนส่งที่จะคอยอำนวยความสะดวกและระบบสาธารณูปโภคที่ครบครัน รวมไปถึงโอกาสในการพัฒนาบนพื้นที่ใกล้เคียงโครงการทั้งในระยะสั้นและระยะยาว เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน หรือห้างสรรพสินค้า
นอกจากนี้ความต้องการของตลาดก็ยังส่งผลต่อราคาประเมินด้วย แม้ว่าพื้นที่ในจุดนั้นจะไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยเข้าไปถึงแต่หากเป็นที่ต้องการของนักลงทุนก็มีโอกาสที่จะได้ราคาประเมินสูงได้เช่นกัน
ปัจจัยในการประเมินราคาบ้านไม่ใช่เพียงแค่ตัวตีราคาของทรัพย์สินเท่านั้นแต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถนำมาปรับใช้กับการวางแผนโครงการในอนาคตได้ตั้งแต่การเลือกทำเลที่ดิน ไปจนถึงรูปแบบการก่อสร้างที่จะสร้างมูลค่าในอนาคต เมื่อไหร่ก็ตามที่ต้องเผชิญหน้ากับการประเมินราคาอีกครั้งตัวเจ้าของโครงการแทบจะไม่ต้องกังวลเลยว่าบ้านจะได้ราคาประเมินสูงหรือไม่เพราะนั่นคือสิ่งที่จะรู้ได้ตั้งแต่ตอนแรกอยู่แล้ว
อ้างอิง:
คอร์ส ภาษีอสังหาริมทรัพย์ รุ่นที่ 1 โดย คุณสงคราม ภูผาทอง
AMAG Property จาก https://www.facebook.com/AMAGProperty2019
การประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไรบ้าง? จาก https://blog.ghbank.co.th/what-to-consider-for-home-appraisal/
หมายเหตุ: เป็นการแปลและเรียบเรียงพร้อมตัดทอนบทความตามความเหมาะสม
เรียบเรียงโดย: ศุภธิดา รัสพันธ์
คอนเทนต์ครีเอเตอร์ 7D Book&Digital
ขอบคุณภาพประกอบจาก: เว็บไซต์ Freepik