“นักอสังหาฯ มือใหม่ไม่มีความเชี่ยวชาญก็เป็นเจ้าของโครงการได้ด้วยทีมที่ปรึกษาคุณภาพ”
เมื่อเข้ามาเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มือใหม่อาจมีความรู้ความเข้าใจในธุรกิจไม่มากพอ ถ้าพ่วงมาด้วยการบริหารงานด้วยคนเพียงแค่คนเดียวจะยิ่งเป็นการสร้างภาระที่หนักเกินไปทำให้การดูแลนั้นไม่ครอบคลุมจนบางครั้งอาจนำมาซึ่งต้นทุนที่เกินกำหนดหรือการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐานด้วย
การดำเนินงานแต่ละโครงการจำเป็นจะต้องอาศัยมุมมองและวิสัยทัศน์จากผู้เชี่ยวชาญในงานนั้น ๆ โดยเฉพาะ ไม่ว่าจะเป็นการวิเคราะห์เศรษฐกิจ การตลาด หรือการออกแบบการก่อสร้าง ลองนึกภาพว่าหากมีเจ้าของโครงการที่เป็นมือใหม่ดำเนินงานทั้งหมดด้วยตัวคนเดียวจะมีโอกาสเกิดข้อผิดพลาดมากน้อยแค่ไหน ฉะนั้นนี่จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่เจ้าของโครงการตั้งแต่ขนาดเล็กไปจนถึงโครงการขนาดใหญ่เลือกที่จะอาศัยความเชี่ยวชาญจากผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์เข้ามาเป็นตัวช่วยในการจัดตั้งโครงการเพื่อให้ผลลัพธ์ออกมาที่ดีที่สุด
สำหรับโครงการทั่วไปแล้วมักจะมีที่ปรึกษาในด้านต่าง ๆ หลัก ๆ ดังนี้
1. ผู้ออกแบบโครงการ (Designer)
ผู้ออกแบบโครงการถือเป็นส่วนงานที่ปรึกษาที่สำคัญมาก ไม่ว่าจะเป็นสถาปนิกหรือมัณฑนากรเพราะเป็นคนที่จะร่างแบบความคิดหรือรูปแบบที่อยู่ในใจของเจ้าของโครงการให้ออกมาเป็นรูปธรรมผ่านแบบแปลนที่มีทั้งภาพรวมและรายละเอียดเฉพาะจุด รวมถึงการออกแบบให้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายซึ่งอยู่ภายใต้รูปแบบที่ถูกต้องตามหลักการก่อสร้างอาคารและต้นทุนงบประมาณที่ได้วางแผนเอาไว้แล้ว ผู้ออกแบบโครงการถือว่ามีสำคัญรองลงมาจากเจ้าของโครงการเลยก็ว่าได้เพราะการจะกำหนดพื้นที่ให้ได้มากหรือน้อยนั้นล้วนขึ้นอยู่กับการออกแบบทั้งสิ้น รวมถึงเป็นคนที่กำหนดราคาค่าก่อสร้างทางอ้อมด้วยการเลือกสรรวัสดุหรือส่วนประกอบในการก่อสร้างมาตั้งแต่ต้น
โดยทั่วไปแล้วโครงการเล็กมักจะมีที่ปรึกษาโดยพื้นฐานคือ สถาปนิก และมัณฑนากร แต่ถ้าเป็นโครงการขนาดกลางไปจนถึงขนนาดใหญ่มักจะมีที่ปรึกษาในด้านการออกแบบในแขนงต่าง ๆ ที่เจาะจงในรายละเอียดมากขึ้น ได้แก่ นักออกแบบสถาปัตยกรรม นักออกแบบงานโครงสร้าง นักออกแบบงานระบบประกอบอาคาร และนักออกแบบภายใน เป็นต้น
2. ผู้บริหารการก่อสร้าง (Construction Administrator)
ผู้บริหารงานก่อสร้างคือคนที่จะเข้ามาบริหารงานในเรื่องของการก่อสร้างอาคารตามแบบที่กำหนดมาโดยสถาปนิกทั้งรูปแบบโครงสร้างและภายใน หรือเรียกง่าย ๆ ว่า “วิศวกรที่ปรึกษา” ซึ่งจะมีบทบาทหน้าที่แตกต่างกันออกไป แบ่งออกเป็น 2 ประเภทตามรูปแบบการดำเนินงาน ดังนี้
- มีทีมงานที่ปรึกษาประจำที่ไซต์งานก่อสร้าง
ในส่วนนี้จะมีทีมงานคอยให้บริการตั้งแต่การบริหารงาน ไปจนถึงการจัดจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเพื่อเข้ามาดำเนินงานตามแผนงานตั้งแต่เริ่มต้นจนจบโครงการ ซึ่งจะมีต้นทุนในการจ้างงานค่อนข้างสูงเพราะที่ปรึกษาจะตรวจสอบงานระหว่างการก่อสร้างตลอดแต่มีข้อดีคือหากพบเจอปัญหาระหว่างการก่อสร้างจะถูกปรับปรุงแก้ไขในทันทีโดยไม่กระทบไปถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในอนาคต
- ไม่มีทีมงานที่ปรึกษาประจำที่ไซต์งานก่อสร้าง
ที่ปรึกษาที่ดำเนินงานในส่วนนี้จะทำหน้าที่คล้ายกับการเป็นเจ้าหน้าฝ่ายตรวจสอบที่จะคอยติดตามการดำเนินการก่อสร้าง โดยจะมีช่วงเวลาเข้ามาตรวจดูแลงานอย่างน้อยประมาณ 3 สัปดาห์ต่อครั้ง ซึ่งการจ้างที่ปรึกษาในรูปแบบนี้จะมีค่าใช้จ่ายถูกกว่าการจ้างที่ปรึกษาประจำที่ไซต์งาน เหมาะกับโครงการขนาดเล็กที่มีต้นทุนในการจ้างที่ปรึกษาไม่สูงและมีทีมงานผู้รับเหมาก่อสร้างที่ได้มาตรฐานในระดับหนึ่ง
3. ที่ปรึกษาในด้านการตลาด (Marketing Consultant)
ที่ปรึกษาในด้านการตลาดจะเข้ามาดำเนินงานในเรื่องของการวางแผนและให้คำแนะนำในเรื่องของการออกแบบให้ตรงตามความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และความต้องการของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ รวมถึงงานส่งเสริมการขายเพื่อให้โครงการที่สร้างขึ้นมานั้นสามารถส่งต่อไปยังมือของลูกค้าได้อย่างมีคุณภาพและได้มาตรฐาน
ที่ปรึกษาในด้านการตลาดมักจะพบเห็นกันได้บ่อย ๆ ตามโครงการคอนโดมิเนียมหรือโครงการบ้านตัวอย่างที่เปิดขายในช่วง Pre-Sale ซึ่งคนกลุ่มนี้จะเป็นส่วนสำคัญที่จะช่วยผลักดันข้อเสนอเพื่อดึงดูดลูกค้าเข้ามาจับจองพื้นที่ในโครงการด้วย
4. นักประเมินอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Valuer)
นักประเมินอสังหาริมทรัพย์จะเข้ามาเป็นผู้ช่วยในการประเมินราคาที่จะส่งผลกระทบต่อการจัดตั้งโครงการตั้งแต่ขั้นตอนของการประเมินราคาที่ดินที่จะทำการก่อสร้างโครงการว่ามีความคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ เพื่อจะได้นำไปคำนวณอัตราต้นทุนการก่อสร้างรวมถึงขั้นตอนการยื่นกู้สำหรับการสร้างโครงการ
นอกจากนี้นักประเมินอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถประเมินมูลค่าสินทรัพย์เพื่อเป็นฐานข้อมูลในการตั้งราคาขายได้อีกด้วย เพราะมูลค่าของบ้านในโครงการนั้นค่อนข้างสูงหากมีการคำนวณต้นทุนพลาดตั้งแต่ราคาที่ดินไปจนถึงราคาขายจะเป็นการเพิ่มต้นทุนอื่น ๆ ขึ้นไปด้วยจนนำไปสู่ราคาขายที่สูงเกินไปและกลายเป็นทรัพย์ติดมือในที่สุด
การลงทุนจะได้กำไรหรือบ้านจะขายออกหรือไม่ขึ้นอยู่กับการวางแผนที่ดีทั้งนั้น ไม่ว่าจะเป็นการวางแผนการออกแบบ การควบคุมงานก่อสร้าง หรือการวางแผนในด้านการส่งเสริมการขาย โครงการที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่ก็มาจากความร่วมมือของกลุ่มคนอีกหลายกลุ่มเช่นกัน ฉะนั้นการมีที่ปรึกษาไม่เพียงแต่จะช่วยให้โครงการนั้นดำเนินไปอย่างราบรื่นแต่ยังพาตัวเจ้าของโครงการเองไปจนถึงจุดที่เรียกว่าประสบความสำเร็จในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วย
อ้างอิง:
การสรรหาผู้ออกแบบและที่ปรึกษาโครงการ จาก http://www.mckeller.co.th/knowledge-and-experience/selection-of-designer-and-consultants
อยากหาที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ ใครช่วยได้บ้าง? จาก https://www.trueplookpanya.com/blog/content/67783/-blog-blo-
อาชีพ 9 ประเภท ที่เกี่ยวข้องกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จาก https://bit.ly/3inK49t
หมายเหตุ: เป็นการแปลและเรียบเรียงพร้อมตัดทอนบทความตามความเหมาะสม
เรียบเรียงโดย: ศุภธิดา รัสพันธ์
คอนเทนต์ครีเอเตอร์ 7D Book&Digital
ขอบคุณภาพประกอบจาก: เว็บไซต์ Freepik