บุคคลธรรมดา ขายอสังหาฯ ยังไงไม่ให้เสียภาษี(เพิ่ม)

เมื่อย่างเข้าสู่ยุคข้าวยากหมากแพงหรือยุคซื้อขายที่ดินทำเลทอง ไม่ใช่เพียงแค่นักลงทุนที่อยากนำทรัพย์ที่ออมไว้ออกมาขายเก็งกำไรแต่ยังมีบุคคลทั่วไปอีกหลายต่อหลายคนที่อยากหยิบยกทรัพย์สินของตัวเองออกมาขายต่อด้วย หากเปรียบเทียบกับธุรกิจอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์ถูกนับว่าเป็นทรัพย์ที่อยู่หัวแถวและสร้างมูลค่าได้มากที่สุด ฉะนั้นเมื่อทำการซื้อขายสิ่งที่จะตามมาก็คือรายได้และผลตอบแทนจำนวนมาก และหนึ่งในความรับผิดชอบที่ผู้ขายจะต้องดำเนินการจัดการให้เรียบร้อยนั่นก็คือเรื่องของภาษี

ต่อให้เป็นตาสีตาสาที่ขายต่ออสังหาริมทรัพย์ที่ตกทอดกันมาจากรุ่นปู่ย่าตายายหรือเป็นคนที่ขายในนามบุคคลธรรมดาก็ยังต้องเสียภาษีอยู่ดี ถึงแม้ว่าจะเป็นเรื่องที่เลี่ยงไม่ได้แต่บทความนี้จะบอกว่าทำอย่างไรไม่ให้เสียภาษีเพิ่ม โดยอันดับแรกต้องทำความเข้าใจก่อนว่าที่ดินที่ทำการซื้อขายกันได้มีอะไรบ้าง?

ตามระเบียบข้อกฎหมายนั้นได้อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1. ที่ดินที่ได้รับมาในรูปแบบของมรดก หรือได้มาโดยเสน่หา

โดยทั่วไปแล้วที่ดินประเภทนี้มักจะได้รับมาโดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน ทั้งในรูปแบบของมรดกที่ตกทอดกันภายในครอบครัวหรือมีคนให้มาด้วยความเสน่หา เมื่อเจ้าของต้องการเปลี่ยนแปลงสินทรัพย์ให้เป็นเงินหรือทำการซื้อขายกัน ค่าตอบแทนที่ได้มาจะถือว่าเข้าเกณฑ์เงินได้ประเภทที่ 8 หรือเงินได้อื่น ๆ นั่นเอง

ในกรณีการหักค่าใช้จ่ายสามารถหักได้ 50% ซึ่งจะมีการคำนวณออกมาเป็นตัวเงินเสร็จสรรพโดยเจ้าพนักงานกรมที่ดินในวันที่ทำการจดทะเบียนขาย ส่วนรายได้ที่ได้มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกนั้นจะนำมาคำนวณร่วมกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนสิ้นปีหรือไม่ก็ได้เพราะตามกฎหมายแล้วจะถือว่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายในวันที่ทำการจดทะเบียนขาย ณ กรมที่ดินนั้นเป็นภาษีสุดท้าย (Final Tax)

สิทธิพิเศษสำหรับที่ดินนอกเมือง

ในกรณีที่มีการซื้อขายที่ดินมรดกในพื้นที่นอกเหนือจาก กรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล สุขาภิบาล หรือเขตพื้นที่ปกครองพิเศษพัทยา หากมีการนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มารวมกับเงินได้เพื่อคำนวนภาษีบุคคลธรรมดาตลอดทั้งปี เมื่อทำการยื่นภาษีจะได้รับการยกเว้นใน 2 แสนบาทแรก

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

2. ที่ดินที่ไม่ใช่มรดก

ถ้าซื้ออสังหาริมทรัพย์มาด้วยจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัยหรือไม่ได้แสวงหาผลกำไรโดยที่ทรัพย์นั้นมีอายุการถือครองมากกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ต่ำกว่า 1 ปี เมื่อทำการซื้อขายจะได้ละเว้นการชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าตอบแทนที่ได้มาจากการขายนี้จะถือว่าเป็นเงินได้ประเภทที่ 8

หากอิงตามหลักกฎหมายแล้วเมื่อจะทำการหักค่าใช้จ่ายสามารถทำได้ 2 แบบ ดังนี้

หักค่าใช้จ่ายตามจริงโดยมีเอกสารอ้างอิงเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดประกอบด้วย
หักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาที่ถือครอง ทรัพย์สินที่มีระยะเวลาในการถือครองน้อยจะมีค่าใช้จ่ายมากกว่าทรัพย์สินที่มีการถือครองนาน โดยมีกรอบเวลาสูงสุด 10 ปี ซึ่งการนับจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน หากมีการซื้อขายภายในปีนั้นจะนับระยะเวลาถือครองเป็น 1 ปี แต่ถ้าในกรณีที่มีการถือครองในช่วงเดือนธันวาคมของปีนี้ไปจนถึงเดือนมกราคมของปีถัดไปจะถือว่าเป็นการถือครอง 2 ปี

ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ต้องการนำรายได้ที่ได้จากการขายที่ดินนี้มารวมกับรายได้ประเภทอื่น ๆ หรือไม่ต้องการให้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีสุดท้ายสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบตามจริงและแยกการคำนวณภาษีออกจากเงินได้ประเภทอื่น ๆ ไปเลย แต่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดกจะไม่ได้รับสิทธิในการยกเว้นภาษี 150,000 แรก และต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตรา 5% แทน ภายใต้เพดานสูงสุดไม่เกิน 20% ของเงินได้

กล่าวโดยสรุปคือหากเจ้าของที่ดินขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับเป็นมรดกหรือได้มาโดยเสน่หาสามารถใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายมาเป็นภาษีสุดท้ายได้โดยไม่ต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีก ในขณะที่ทรัพย์ที่ได้มาด้วยการมุ่งเน้นผลกำไรจะไม่สามารถใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายได้และจำเป็นจะต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีด้วย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ