“มากกว่าสิ่งปลูกสร้างที่รอการรื้อถอนคือผลกำไรที่รอการเก็บเกี่ยว”
หากพูดถึงประโยคนี้ขึ้นมาคงเข้าใจได้ในทันทีว่ากำลังพูดถึงการลงทุนบ้านมือสองอยู่ สำหรับคนที่เพิ่งจะเริ่มต้นหรือกำลังวางแผนว่าจะเริ่มต้นคงได้ยินมาหนาหูว่าการทำบ้านมือสองนั้นคือขั้นตอนแรกสู่การก้าวขึ้นไปเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนั่นก็เป็นความจริง นักลงทุนหลายคนเติบโตมาจากการทำบ้านมือสองด้วยเงินทุนที่มีอยู่ไม่มากแต่อาศัยการศึกษาเรียนรู้ทั้งวิธีการดำเนินงานและประสบการณ์ควบคู่กันจนกลายเป็นความสำเร็จ
หัวใจหลักของการทำบ้านมือสองคือการปรับปรุงบ้านเก่าให้กลายเป็นบ้านใหม่โดยอาศัยกลยุทธ์หลัก ๆ คือการรีโนเวทและการปรับโครงสร้าง ฟังดูอาจจะไม่เห็นถึงความแตกต่างระหว่างสองคำนี้ ฉะนั้นจึงขอแยกออกมาอธิบายตามหัวข้อ ดังนี้
การรีโนเวทคืออะไร?
การรีโนเวทคือส่วนหนึ่งของการปรับปรุงบ้านด้วยวิธีการซ่อมแซมและอัพเดทฟังก์ชั่นต่าง ๆ ภายในบ้านให้มีความทันสมัยตรงตามความต้องการของลูกค้าและอยู่บนมาตรฐานความปลอดภัย โดยส่วนใหญ่แล้วการรีโนเวทบ้านมักจะใช้ในกรณีบ้านนั้นไม่ได้มีความทรุดโทรมมากนัก ตัวอย่างของการรีโนเวทที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดก็คือการทาสีใหม่ และการต่อเติมภายในด้วยอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ทั้งส่วนของเคาน์เตอร์ครัวและบิวท์อินเพื่อให้พร้อมสำหรับการใช้งานนั่นเอง
การปรับโครงสร้างคืออะไร?
การปรับโครงสร้างก็คือการปรับปรุงเช่นกันแต่มีความซับซ้อนมากกว่าเพราะต้องมีการปรับเปลี่ยนหรือทำการรื้อถอนบางส่วนภายในบ้านด้วย อย่างเช่น การทุบผนังกั้นระหว่างห้องให้เหลือเพียงห้องเดียว หรืออาจจะเป็นการปรับเปลี่ยนรูปแบบของบ้านจากสไตล์วินเทจให้เป็นรูปแบบโมเดิร์นแต่ไม่ใช่การปรับเปลี่ยนโครงสร้างหลักที่เกี่ยวข้องกับเสาหรือคานบ้าน ซึ่งการปรับโครงสร้างเหล่านี้จะมีแผนงานที่ค่อนข้างละเอียดและใช้เวลาในการดำเนินงานมากกว่าการรีโนเวท
คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ
รีโนเวท-ปรับโครงสร้าง ความเหมือนที่แตกต่าง
1. ค่าใช้จ่ายแบบไหนมากกว่า
แน่นอนว่าการปรับเปลี่ยนโครงสร้างจะต้องมีค่าใช้จ่ายมากกว่าเนื่องจากเป็นการปรับเปลี่ยนหรืออาจจะรวมถึงการรื้อโครงสร้างเดิม ๆ ออกแล้วแทนที่เข้าไปด้วยดีไซน์แบบใหม่ที่มีความซับซ้อนมากกว่าเดิมซึ่งนั่นหมายความว่าการปรับโครงสร้างหนึ่งครั้งจะต้องติดตั้งระบบต่าง ๆ เข้าไปใหม่ทั้งไฟฟ้า ประปา และระบบสาธารณูปโภคอื่น ๆ ที่มีค่าใช้จ่ายมากพอสมควรในขณะที่การรีโนเวทบ้านจะเข้าไปซ่อมแซมเฉพาะส่วนที่มองว่าเป็นปัญหาแต่ไม่กระทบไปถึงโครงสร้างหลัก ยกตัวอย่างเช่น การปูกระเบื้อง เปลี่ยนหน้าต่าง และทาสีใหม่ เป็นต้น การรีโนเวทจึงกลายเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าและช่วยประหยัดงบประมาณในกรณีที่ตัวนักลงทุนบ้านมือสองนั้นมีต้นทุนในการรีโนเวทบ้านไม่สูงมากหรือมีความชำนาญยังไม่มากพอ
*** ข้อควรระวังในการรีโนเวทบ้านคือการประมาณการค่าใช้จ่ายต่อครั้งโดยอ้างอิงจากสภาพของบ้านเป็นหลัก บ้านบางหลังมีสภาพผุพังเพราะผ่านการใช้งานมาหลายสิบปีบวกกับการถูกปล่อยทิ้งร้าง หากนักลงทุนไม่เชี่ยวชาญกับการวางแผนด้านการประเมินค่าใช้จ่ายอาจทำให้สูญเงินมากกว่าการปรับเปลี่ยนโครงสร้างทั้งหลังเลยก็ได้
2. ค่าตอบแทนหลังการลงทุน
สำหรับการปรับปรุงบ้านมือสองเพื่อขายต่อหากสามารถลดต้นทุนการต่อเติมปรับปรุงบ้านได้มากจะทำให้ผลตอบแทนที่ได้กลับมาสูงมากขึ้น แต่ความหมายในที่นี้ไม่ได้สนับสนุนให้นักลงทุนลดต้นทุนการก่อสร้างของตัวเองลงจนส่งผลกระทบถึงตัวบ้านที่ไม่ได้คุณภาพและมาตรฐานเพราะถ้าหากเป็นอย่างนั้นอาจจะส่งผลเสียมากกว่าที่ได้มาเสียอีก อย่างไรก็ตามหากพูดถึงผลตอบแทนระหว่างการปรับปรุงโครงสร้างกับการรีโนเวท แน่นอนว่าการรีโนเวทจะได้กำไรมากกว่าและยังสามารถเร่งช่วงระยะเวลาในการขายให้สั้นลงได้ ด้วยเหตุผลนี้การรีโนเวทบ้านจึงนิยมทำควบคู่กับการฟลิบ (Flip) ที่เป็นการลงทุนแบบเน้นกำไรโดยไม่จำเป็นต้องอาศัยการถือครอง
3. สภาพของบ้านจะเป็นตัวเลือกการปรับปรุง
แม้จะมีค่าใช้จ่ายสูงแต่การปรับโครงสร้างก็ยังถูกนำมาใช้เมื่อนักลงทุนประเมินแล้วไม่เห็นถึงความคุ้มค่าจากการรีโนเวทที่อาจจะมีค่าซ่อมแซมสูงในกรณีที่บ้านเก่ามาก ๆ หรือโครงสร้างเดิมมีจุดที่จำเป็นจะต้องทำการเปลี่ยนครั้งใหญ่ ยกตัวอย่างเช่น จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างแนะนำว่าต้องเปลี่ยนผนังห้องเนื่องจากมีรอยร้าว อาจเป็นอันตรายสำหรับผู้พักอาศัยที่จะย้ายเข้ามาอยู่ในอนาคต หรือในกรณีของต่างประเทศคือผนังไม่สามารถทนต้านทานความเย็นจากสภาพอากาศหนาวจัดภายนอกได้จึงจำเป็นต้องรื้อแล้วเปลี่ยนเป็นวัสดุใหม่ที่มีประสิทธิภาพดีกว่าเดิม เป็นต้น
ไม่ว่าจะเป็นการปรับโครงสร้างหรือการรีโนเวทบ้านต่างก็มีจุดประสงค์เดียวกันนั่นก็คือการปรับปรุงบ้านให้กลับมาพร้อมสำหรับการลงทุนเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยอีกครั้ง การเลือกตัดสินใจของนักลงทุนหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้งไม่มีตัวกำหนดว่าแบบไหนคือวิธีการที่ถูกหรือผิดอยู่ขึ้นอยู่กับว่าเต็มใจที่จ่ายเงินเพื่อการปรับปรุงมากน้อยแค่ไหนเท่านั้นเอง
คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ
อ้างอิง:
Remodel vs. Renovation: Which Is Right for Your Home? จาก https://www.fortunebuilders.com/remodel-vs-renovation/
What’s the Difference Between Remodeling and Renovating? จาก https://bit.ly/3L9cEIl
What’s the Difference: Renovation vs. Remodel? จาก https://www.bobvila.com/articles/renovation-vs-remodel/
หมายเหตุ: เป็นการแปลและเรียบเรียงพร้อมตัดทอนบทความตามความเหมาะสม
เรียบเรียงโดย: ศุภธิดา รัสพันธ์
คอนเทนต์ครีเอเตอร์ 7D Book&Digital
ขอบคุณภาพประกอบจาก: เว็บไซต์ Freepik