เรื่องภาษี รู้วันนี้อีกสิบปีก็รอด

เรื่องภาษี รู้วันนี้อีกสิบปีก็รอด

สำหรับการอบรมเรื่องภาษีอสังหาริมทรัพย์ เรียกได้ว่าเป็นการรวบรวมทุกปัญหาภาษีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาไว้ในหนึ่งคลาสเรียน ผ่าน ZOOM 5 วัน และในห้องเรียนอีก 2 วัน โดยมีวิทยากรผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาฯ คุณสงคราม ภูผาทอง มาแบ่งปันเรื่องราวและให้ความรู้ความเข้าใจในเรื่องภาษีอสังหาฯ รวมถึงทริคดี ๆ ที่นักลงทุนสามารถนำไปต่อยอดเพื่อสร้างผลกำไรในอนาคตได้

ในการอบรม 2 วันสุดท้ายยังมีแขกรับเชิญพิเศษอีก 3 ท่านที่มีความชำนาญเฉพาะด้านไม่แพ้กัน ทั้งเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สิน เจ้าหน้าที่ที่มีความเชี่ยวชาญในด้านบัญชี และเจ้าหน้าที่จากสถาบันการเงิน เรียกได้ว่าเรียนภาษีอสังหาฯ คลาสนี้มีแต่คุ้มกับคุ้ม โดยเนื้อหาการอบรมนี้ไม่ได้มีแค่เรื่องของภาษีแต่ยังมีเรื่องอื่น ๆ ในสรุป 26 ข้อของบทความนี้แล้ว

1. ตอบโจทย์ข้อสงสัยของนักลงทุนที่กำลังลังเลว่าจะดำเนินงานภายใต้รูปแบบไหนดีระหว่างบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล หากนักลงทุนอสังหาฯ ที่ยังไม่มีความพร้อมทางบัญชีและทีมงานควรดำเนินการแบบบุคคลธรรมดา แต่หากเข้าถึงแหล่งเงินทุนของสถาบันการเงินควรดำเนินการภายใต้รูปแบบนิติบุคคล

2. จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลเมื่อพร้อม หากเป็นนักลงทุนมือใหม่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรพัฒนาไปทีละหลังสองหลังเพื่อศึกษาเรียนรู้ภายใต้การดำเนินการรูปแบบบุคคลธรรมดา และเมื่อมีโครงการที่ 1 โครงการ 2 และกำลังเจอแปลงใหญ่ที่ต้องจัดสรรค่อยตัดสินใจดำเนินการภายใต้รูปแบบนิติบุคคล

3. ภาษีธุรกิจ สร้างขาย “กู้ซื้อ” บุคคลธรรมดาจะต้องชำระค่าภาษีที่เกี่ยวข้องนอกจากภาษีและค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน ได้แก่ ภงด.94 หรือภาษีกลางปี และภงด. 90 ที่เรียกว่าภาษีสิ้นปี

4. ยอดที่บุคคลธรรมดาต้องนำมาใช้เสียภาษีกรณีสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้ามี 2 ประเภท คือ รายได้ ซึ่งต้องใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้กันอยู่ในวันที่มีการโอน และประเภทที่ 2 คือ ค่าใช้จ่ายจำเป็นและสมควร หรือ “อัตราจ่ายจริง”

5. ภาษีธุรกิจ สร้างขาย “กู้ซื้อ” สำหรับนิติบุคคลจะต้องชำระค่าภาษีที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (เสีย ณ กรมที่ดิน เมื่อมีการขายโดยไม่ต้องยื่นทุกเดือน), ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ภงด.1 ภงด.3 ภงด.53), ภงด. 51 ซึ่งก็คือภาษีกลางปี และภงด.50 หรือที่เรียกกันว่าภาษีปลายปี

6. ยอดที่นิติบุคคลต้องนำมาใช้เสียภาษีกรณีสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้ามี 2 ประเภท คือ รายได้ จะใช้ราคาทุนทรัพย์ หรือเรียกว่า “ราคาซื้อขาย” และประเภทที่ 2 คือส่วนของค่าใช้จ่ายซึ่งจะใช้เอกสารที่สรรพากรยอมรับและมีให้ตรวจสอบเมื่อต้องการ

7. ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการ “กู้สร้าง” สำหรับบุคคลธรรมดา มี 2 ประเภท ได้แก่ ภาษีมูลค่าเพิ่ม VAT และ ภงด.90

8. ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการ “กู้สร้าง” สำหรับนิติบุคคล มี 4 ประเภท ได้แก่ ภงด.1, ภงด.3, ภงด.53, ภงด.30

9. ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลธรรมดาจะมีค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 2% จากราคาประเมิน) มีหัก ณ ที่จ่ายจากการซื้อขายหรือประเมินที่สูงกว่า 5-35% นอกจากนี้ยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาขาย/อากรแสตมป์ 0.5% ที่ถือครองไม่ต่ำกว่า 5 ปี และสิ้นปีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภงด. 90

10. ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับนิติบุคคล ประกอบไปด้วย ค่าธรรมเนียมการโอนคิดเป็น 2% จากราคาประเมิน, ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% จากการซื้อขายหรือประเมินที่สูงกว่า, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาขาย และภาษีเงินได้นิติบุคคลเมื่อสิ้นปีภาษีอยู่ที่ประมาณ 15-20%

11. สรรพากรจะคำนวณภาษีโดยคิดจากกำไรขั้นต้นซึ่งหักจากต้นทุนขายแล้ว ดังนั้นการวางแผนกำไรขั้นต้นจึงมีความสำคัญมากเพราะอาจจะต้องจ่ายภาษีจนอ่วมหากจัดการเรื่องบัญชีไม่ดี

12. หากขายบ้านหรือที่ดินที่ได้มาในรูปแบบของมรดกหรือได้มาโดยไม่ต้องมีการจ่ายค่าตอบแทน ในส่วนนี้สามารถเลือกที่จะนำมายื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือไม่ก็ได้เพราะทางกฎหมายถือว่าให้ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นภาษีสุดท้าย (Final Tax)

13. คำแนะนำจากวิทยากรที่มีความเชี่ยวชาญในด้านการประเมินราคา หากอยากให้สินทรัพย์มีราคาประเมินสูงขึ้นควรต่อเติมบิวท์อินแบบประกอบยึดกับตัวบ้านหรือส่วนที่เป็นคานเสริม ควรหลีกเลี่ยงการเพิ่มเฟอร์นิเจอร์ เช่น โซฟาหรือโต๊ะเก้าอี้ เพราะเจ้าหน้าที่ประเมินมองว่าเป็นส่วนประกอบที่สามารถเคลื่อนย้ายได้

14. การเปรียบเทียบราคาตลาดจะต้องคำนึงถึงทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมว่าใกล้กับถนนสายหลัก สายรอง อยู่บนเส้นทางการคมนาคมขนส่งหรือไม่ และลักษณะทางกายภาพ เช่น รูปแบบบ้าน

15. ราคาประเมินแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ ราคาประเมินราชการ หรือเรียกอีกอย่างว่าเป็นราคาที่กรมธนารักษ์เดินสำรวจพื้นที่แล้วนำมาให้กรมที่ดินพิจารณาการจัดเก็บภาษี และ 2. ราคาประเมินธนาคาร

16. ปัจจัยหลักที่มีผลต่อราคาประเมิน ได้แก่ ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย รูปแบบอาคาร งานตกแต่ง ซึ่งงานตกแต่งจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ Material และ Interior ในส่วนของ Interior ก็จะแบ่งออกมาอีก 2 หมวดย่อย คือ Built In และ Non-Built In

17. ปัจจัยราคาที่ต้องนำมาวิเคราะห์เมื่อทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ “ราคาตลาด” ซึ่งประกอบไปด้วย 4 ราคา คือ 1) ราคาประกาศขาย/ราคาเสนอขาย หรือที่เรียกกันติดปากว่า ราคาเผื่อต่อ, 2) ราคาซื้อขาย/ราคาจบ ที่รู้จักกันในชื่อ ราคา 100% ซึ่งก็คือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายพึงพอใจ, 3) ราคาร้อนเงิน และ 4) ราคาเพ้อฝัน

18. การแบ่งปันประสบการณ์จากนักลงทุนสู่นักลงทุนโดยครูส้มที่เข้ามาแลกเปลี่ยนความรู้เกี่ยวกับอาชีพที่ทางธนาคารสามารถกู้ผ่านได้ง่ายที่สุด โดยจัดอันดับไว้ทั้งหมด 4 อาชีพได้แก่ 1) พนักงานประจำที่มีสลิปเงินเดือน 2) อาชีพอิสระ 3) เจ้าของกิจการที่จดทะเบียนการค้ามามากกว่า 2 ปี และ 4) นิติบุคคล

19. ข้อดีของอาชีพพนักงานประจำที่มีสลิปเงินเดือนคือ เมื่อดำเนินการเกี่ยวกับกู้ซื้อจะทำได้ง่ายเนื่องจากมีหลักฐานทางการเงินชัดเจนและบ่งชี้ความสามารถในการชำระเงินคืนได้

20. ข้อดีของอาชีพอิสระในการยื่นกู้คือสามารถเพิ่มรายได้ด้วยตนเองได้ ไม่มีการกำหนดรายได้ขั้นสูงสุดตายตัว แต่ข้อเสียคือจะต้องมีการตรวจสอบว่าที่ผ่านมาได้ทำการชำระค่าภาษีครบถ้วนหรือไม่

21. ข้อได้เปรียบของอาชีพเจ้าของกิจการในการยื่นกู้คือมีความมั่นคงในในระดับหนึ่ง แต่ข้อเสียคือมีกรอบทางด้านธุรกิจ ดังนั้นผู้กู้ที่เป็นเจ้าของกิจการจะต้องเตรียมเอกสารรายละเอียดกับทางธนาคารให้แน่น

22. เมื่อต้องการยื่นกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นิติบุคคลถือว่าได้เปรียบมากที่สุดเพราะมีความเสถียรและมั่นคงมากที่สุด แต่ข้อเสียคือมีสัดส่วนผู้ถือหุ้นภายในองค์กร ดังนั้นธนาคารจะพิจารณาตามอำนาจในการถือครองหุ้นของผู้กู้เท่านั้น

23. การจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทไม่สามารถจดในพื้นที่ของคอนโดได้เนื่องจากไม่สะดวกต่อการเข้าตรวจสอบของเจ้าหน้าที่สรรพากร และไม่สามารถจดภาษีมูลค่าเพิ่ม VAT ได้ ยกเว้นแต่ว่าจะอยู่ในส่วนสำนักงานชั้น 1 เท่านั้น

24. หากต้องการเปลี่ยนจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เป็นบริษัทจำกัด ควรใช้วิธีแปลงสภาพแทนการยกเลิกเพราะหากยกเลิกจะต้องจดทะเบียนก่อตั้งใหม่ แต่หากแปลงสภาพอาจจะมีการปรับหุ้นและเพิ่มผู้ถือหุ้นใหม่เท่านั้น

25. การขายอสังหาริมทรัพย์มือสองจะต้องเสียภาษี ภงด.90 และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่หากไม่มีการต่อเติมให้ถือเป็น Final Tax จะนำมายื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือไม่ก็ได้

26. เจาะกลุ่มลูกค้าของตัวเองด้วยเทคนิคการการเขียนคอนเทนต์ที่ตรงใจพร้อมกับคำแนะนำดี ๆ อีกมากมายจากครูพี่ม้อค กูรูด้านการเขียนคอนเทนต์คุณภาพ