3 กองทุนรวมอสังหาฯ สู่เส้นทางการเป็นเสือนอนกิน

เลิกทำงานแล้วมาเป็นเสือนอนกินด้วยกองทุนรวมอสังหาฯ ดีกว่า

ก่อนเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายคนอาจมีความกังวลเกี่ยวกับความพร้อมทั้งความรู้เรื่องการก่อสร้าง ไหนจะเรื่องภาษีอื่น ๆ อีกมากมายที่จะพ่วงท้ายมาให้ปวดหัว และที่หนักไปกว่านั้นคือต้นทุนมหาศาลที่ทำให้ความคิดริเริ่มของใครหลาย ๆ คนต้องหยุดชะงัก

แต่ขึ้นชื่อว่าการลงทุนก็ยังมีลู่ทางอื่น ๆ มาให้นักลงทุนได้กระจายความเสี่ยงกันอยู่แล้ว หนึ่งในนั้นคือ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็นเหมือนช่องทางการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนที่อยากสร้างกำไรและผลตอบแทนโดยไม่ต้องเข้าไปก่อสร้างโครงการ บริหารการจัดการกำลังคน หรือติดต่อเจ้าหน้าที่ให้ยุ่งยาก เพียงแค่เข้าไปลงทุนกับกองทุนรวมก็เรียกเงินเข้ากระเป๋าได้แล้ว

คนที่สนใจสามารถลงทุนในกองทุนใดได้บ้าง?

1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีชื่อเรียกสั้น ๆ ว่า “กอง 1” เป็นการระดมทุนจากการขายหน่วยลงทุนเพื่อนำไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ บ้าน โรงแรม คอนโด อาคารสำนักงาน หรือทรัพย์อื่น ๆ ที่กฎหมายได้กำหนดไว้ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ แล้วดำเนินการให้ทรัพย์นั้นได้รับผลตอบแทนกลับมาในรูปแบบของค่าเช่าที่ได้รับอย่างสม่ำเสมอหรือกำไรสุทธิ ซึ่งมีนโยบายข้อกำหนดให้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ในอัตราไม่เกิน 75% และต้องเป็นทรัพย์ที่อยู่ภายในประเทศไทยเท่านั้น เป็นความน่าเสียดายอย่างหนึ่งที่กองทุนนี้เป็นกองทุนในรูปแบบปิดและปัจจุบันไม่มีการเปิดกองทุน Property Fund เพิ่มแล้ว แต่กองทุนเดิมยังมีการซื้อขายกันอยู่ในกระดานของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

2. ทรัสต์เพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust)

ทรัสต์เพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีอีกหนึ่งชื่อ คือ ‘กองรีท’ (REITs) หรือ ‘กองทรัสต์’ (TRUST) การลงทุนในกองทุนประเภทนี้จะมีความคล้ายคลึงกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) คือการเข้าไปลงทุนแต่ไม่ได้มุ่งเน้นไปที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่จะมีข้อดีคือมีข้อจำกัดและกฎเกณฑ์ในการลงทุนน้อยกว่า ซึ่งนั่นหมายความว่ากองทุนนี้มีอิสระมากกว่า ไม่ว่าจะเป็นการกู้ยืมเพื่อนำมาลงทุนหรือการลงทุนไปกับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่แล้วเสร็จ รวมถึงความสามารถในการเข้าไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของต่างประเทศด้วย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

3. กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund: IFF)

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน หรือที่เรียกกันว่า กองทุนอินฟราฟันด์ (Infra Fund) เป็นกองทุนที่มุ่งเน้นไปที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของโครงสร้างเป็นหลักเพื่อช่วยลดภาระในเรื่องของงบประมาณและการก่อสหนี้สาธารณะของรัฐ และเพื่อเป็นการเพิ่มทางเลือกแหล่งเงินทุนให้กับองค์กรเอกชน ซึ่งทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะเป็นแหล่งขับเคลื่อนการพัฒนาของประเทศ ได้แก่ โรงไฟฟ้า ระบบโทรคมนาคม ทางด่วน เป็นต้น รวมถึงทรัพย์อื่น ๆ ไม่ว่าจะอยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐหรือเอกชนก็ตาม

การเข้าร่วมลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ

การแบ่งเข้าร่วมลงทุนในกองทุนรวมจะแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ ดังนี้

1. ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) เมื่อเจอกับคำว่ากรรมสิทธิ์นั่นหมายความว่าต้องได้เป็นเจ้าของ ฉะนั้นทรัพย์ที่กองทุนจะเข้าไปร่วมลงทุนนั้นจะได้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ อย่างเต็มที่ โดยค่าเช่าจะกลายมาเป็นรายได้และผลตอบแทนกลับเข้าสู่กองทุน ก่อนจะถูกแบ่งให้กับสมาชิกในกองทุนในรูปแบบของเงินปันผล มากไปกว่านั้นผู้ลงทุนยังมีโอกาสได้รับกำไรส่วนต่างของมูลค่าเงินลงุทน (Capital Gain) ตอนเลิกกองทุนด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นซึ่งจะมากจะน้อยก็ขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์ด้วย

2. ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ในส่วนนี้กองทุนจะได้รับสิทธิในการใช้ใประโยชน์แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์นั้น ๆ เพราะเจ้าของเพียงแค่ขายสิทธิในการปล่อยเช่าโดยจะมีระยะเวลากำหนดเอาไว้ อย่างเช่น ขายสิทธิในการเช่า 30 ปี เป็นต้น โดยจะได้รับผลตอบแทนกลับมา 2 รูปแบบ ได้แก่ ส่วนเงินลดทุนที่จะจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนไปเรื่อย ๆ ตามสิทธิจนกระทั่งครบกำหนดการปล่อยเช่า เมื่อครบตามสัญญาจะต้องคืนทรัพย์สินให้กับผู้เป็นเจ้าของ โดยกองทุนไม่มีสิทธิในการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ส่วนรูปแบบผลตอบแทนประเภทที่ 2 คือ เงินปันผล ซึ่งจะได้รับในรูปแบบเดียวกับการลงทุนในกรรมสิทธิ์

กล่าวโดยสรุปคือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับกองทุนที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนหรือคนที่มีทุนอยู่อย่างจำกัดได้เข้าไปลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและได้รับผลตอบแทนในระยะยาว อย่างไรก็ตามการลงทุนในรูปแบบของกองทุนก็ถือว่ามีความเสี่ยงมากเพราะเป็นการลงทุนกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงแต่สภาพคล่องต่ำ การกระจายการลงทุนของกองทุนรวมจึงมีไม่มากนัก นักลงทุนจึงควรทำการศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับนโยบายหรือข้อกำหนดต่าง ๆ ของกองทุนเพื่อเตรียมรับมือกับความเสี่ยงให้ได้มากที่สุด