เจ้าของที่ดินมีที่เต็มมือ อยากขายให้ได้ราคา อยากได้กำไรเยอะ ๆ ฟังทางนี้
ว่ากันว่าที่ดินคืออสังหาริมทรัพย์ที่มีแต่จะสร้างมูลค่าที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ และยังสามารถเพิ่มศักยภาพในการทำกำไรให้กับผู้เป็นเจ้าของได้อีกด้วย การขายที่ดินจึงกลายมาเป็นหนึ่งในทางเลือกของคนที่มีที่ดินในมือและต้องการขายต่อให้กับนักลงทุนหรือคนที่สนใจนำไปพัฒนาต่อ แต่การขายที่ดินก็ไม่ใช่เรื่องง่ายขนาดนั้นเมื่อต้องเผชิญกับการตั้งราคา ถ้าขายราคาโดดไปจากราคาตลาดก็มีโอกาสที่จะขายไม่ออก ถ้าขายถูกเกินไปก็จะกลายเป็นขาดทุน ดังนั้นแล้วก่อนการตัดสินใจปักหมุดตั้งราคาที่ดินควรมีการศึกษาเหตุผลและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ และนำมาพิจารณาประกอบกับการตั้งราคาอย่างสมเหตุสมผลด้วย
ปัจจัยหลักที่มีผลต่อราคาที่ดินมีอะไรบ้าง?
1. ราคาเริ่มต้นจากราคาประเมิน
ราคาประเมินก็เหมือนราคาตั้งต้นให้เจ้าของที่ดินทราบว่ามูลค่าของที่ดินแปลงนั้นอยู่ที่ราคาเท่าไหร่ ซึ่งราคาประเมินจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่
- ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์จะเป็นราคาประเมินขั้นต้นซึ่งราคาขายจริงในตลาดอาจจะสูงกว่านั้นก็ได้ ซึ่งราคานี้ทางกรมธนารักษ์จะทำการประเมินทุก 4 ปี ดังนั้นราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์จึงถือเป็นราคากลางที่ใช้บ่งชี้มูลค่าที่ดินในแต่ละพื้นที่ว่ามีราคาสูงหรือต่ำ และส่งผลกระทบต่อราคาซื้อขายที่ดินจริงที่จะปรับตัวตามราคาประเมิน อีกทั้งราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ยังถูกใช้เป็นราคามาตรฐานในการคิดอัตราภาษีและค่าธรรมเนียมของหน่วยงานราชการ อย่างเช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น ดังนั้นส่วนใหญ่จึงนิยมใช้เป็นฐานข้อมูลประกอบการตั้งราคาขั้นต้นเท่านั้น เมื่อทำการซื้อขายจริงอาจจะมีการคำนวณและประเมินราคาสูงขึ้นจากสภาพแวดล้อม พื้นที่ใกล้เคียง และภาษีที่ดินเข้าไปด้วย
- ราคาประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันทางการเงิน
ราคาประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะเป็นราคาที่ประเมินตามราคาตลาดที่มีการซื้อขายกัน ทั้งพื้นที่ใกล้เคียง พื้นที่ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน รวมถึงความพร้อมในการใช้ประโยชน์ด้วย บางครั้งอาจมีการนำราคาประเมินจากกรมธนารักษ์มาประกอบการพิจารณาและราคาจากการประเมินที่ดินประเภทนี้จะได้ราคาที่สูงจึงมีความใกล้เคียงกับราคาที่ซื้อขายจริงมากกว่า
ทั้งนี้ราคาซื้อขายจริงอาจจะสูงกว่าราคาประเมินทั้งสองรูปแบบก็ได้ ขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมการพัฒนาด้วย เช่น ที่ดินแปลงนั้นอยู่ในพื้นที่ที่กำลังจะมีรถไฟฟ้าหรือทางด่วนในอนาคต
2. ทำเลที่ตั้งและศักยภาพของที่ดิน
ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลเป็นอย่างมากต่อราคาของที่ดิน หากที่ดินแปลงนั้นอยู่ในย่านธุรกิจหรืออยู่ในแหล่งท่องเที่ยวก็ยิ่งเพิ่มโอกาสในการสร้างราคาที่สูงขึ้นเพราะการจับจองพื้นที่แต่ละแห่งนักลงทุนส่วนใหญ่ก็มักจะมองไปที่ศักยภาพของที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นความสามารถในการทำประโยชน์ การต่อยอดทางธุรกิจ หรือการลงทุนในระยะยาว อย่างการสร้างโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ยังคำนึงไปถึงเรื่องของผังเมืองด้วยเพราะส่วนใหญ่การใช้ประโยชน์บนที่ดินมักจะคาบเกี่ยวมาพร้อมกับกฎหมายการสร้างอาคารสูง หากที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ที่สามารถสร้างตึกสูงหรืออาคารสำนักงานขนาดใหญ่ได้ย่อมมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินที่มีข้อจำกัดในเรื่องของการก่อสร้างตัวอาคาร
ในส่วนของผังเมืองและตำแหน่งของที่ดินนั้นสามารถเข้าไปตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ ได้ที่เว็บไซต์ของกรมที่ดินที่ www.dol.go.th ซึ่งจะมีข้อมูลอย่างละเอียดว่าพื้นที่ดังกล่าวมีข้อจำกัดการก่อสร้างอย่างไรบ้าง หรือมีแผนการขยายพื้นที่การคมนาคมทั้งในปัจจุบันและในอนาคตหรือไม่ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ไม่เพียงแค่ใช้ประกอบการตัดสินใจในการซื้อขายแต่ยังช่วยในการพิจารณาผลกำไรที่จะได้รับจากที่ดินแปลงนั้นในอนาคตด้วย
3. ลักษณะ รูปร่าง และขนาดเนื้อที่ของที่ดิน
ลักษณะของที่ดินเองก็มีผลต่อราคาเช่นกัน หลายคนอาจจะเคยได้ยินคำว่า “ที่ดินตาบอด” มาแล้วบ้าง นั่นก็คือที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออก ต่อให้อยู่บนทำเลทองที่มีมูลค่าสูงก็มีโอกาสในการขายออกยากและได้ราคาซื้อขายต่ำ นอกเสียจากว่าเจ้าของที่ดินแปลงที่อยู่ด้านหน้าจะซื้อเพื่อต่อขยายพื้นที่ของตัวเอง รวมถึงที่ดินในพื้นที่ด้อยพัฒนาหรืออยู่ในพื้นที่เสื่อมโทรมก็มักจะขายไม่ได้ราคาเช่นกันเพราะนักลงทุนส่วนใหญ่มองไม่เห็นโอกาสที่จะสร้างผลกำไรจากพื้นที่นั้น
รูปร่างของที่ดินก็มีส่วนเพราะหากเปรียบเทียบที่ดินสองแปลงที่มีขนาดเท่ากันแต่แปลงหนึ่งเป็นแนวตั้ง อีกแปลงหนึ่งเป็นแนวนอน โอกาสสูงที่แปลงแนวนอนจะขายได้และราคาดีเพราะสามารถสร้างพื้นที่ใช้สอยได้มากกว่า
ส่วนสุดท้ายคือเนื้อที่และขนาดของที่ดิน การซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่อาจจะไม่ได้ราคาสูงเสมอไปเมื่อเทียบกับการแบ่งที่ดินขายแบบตารางวาเพราะที่ดินแปลงใหญ่จะใช้เงินทุนสูง เมื่อนำมาแบ่งขายแบบตารางวาจะมีโอกาสขายได้ง่ายและราคาเฉลี่ยต่อตารางวาจะสูงกว่า มองให้เห็นภาพง่าย ๆ ก็เหมือนกับการซื้อขนมหนึ่งห่อในราคา 10 บาท แต่ถ้าซื้อแบบแพ็ค 12 ห่อ จะได้ในราคาแพ็คละ 100 นั่นเอง
4. ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน
ข้อกฎหมายต่าง ๆ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมือง ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร หรือประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ ล้วนเป็นข้อกำหนดที่มีผลต่อการตัดสินใจในการลงทุนบนที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ และหากมีการเปลี่ยนแปลงข้อกฎหมายบางอย่างก็อาจจะส่งผลต่อการผกผันของราคาที่ดิน ซึ่งอาจจะทำให้ราคาสูงขึ้นหรือราคาต่ำลงก็เป็นไปได้ทั้งนั้น
สิ่งที่ผลต่อราคาและการซื้อขายที่ดินอีกอย่างหนึ่งนั่นก็คือสิทธิการถือครองที่ดิน ที่ดินที่จะสร้างมูลค่าการซื้อขายได้สูงที่สุดคือที่ดินที่มีโฉนดเพราะเมื่อมีการซื้อขายแล้วนั้นโฉนดที่ดินจะแสดงกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างชัดเจนที่สุด สามารถทำประโยชน์ได้ทุกรูปแบบ รวมถึงการซื้อขาย โอน หรือจำนองกับธนาคารก็ได้ ลำดับต่อมาคือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) แม้จะยังไม่ใช่โฉนดแต่ก็สามารถทำประโยชน์ต่าง ๆ ได้เช่นกัน และสามารถนำไปขึ้นเป็นโฉนดในภายหลังได้
จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าการตั้งราคาจำเป็นต้องอาศัยปัจจัยอีกหลายอย่างเพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนที่จะประกาศขาย เพราะการตั้งราคาที่ไม่สมเหตุสมผลโดยเฉพาะราคาที่ต่ำกว่าตลาดเกินไปอาจนำไปสู่การพลาดโอกาสในการทำกำไร หรือบางทีที่ดินที่อยู่ในมือนั้นอาจจะเป็นพื้นที่ทำเลทองที่สร้างมูลค่ามหาศาลในอนาคตก็ได้
อ้างอิง:
ตั้งราคาขายที่ดินอย่างไรไม่ให้ขาดทุน! จาก https://bit.ly/35nQB0P
4 เทคนิคที่ควรทำก่อนตั้งราคาขายที่ดิน เพื่อป้องกันการขาดทุน จาก https://www.nationtv.tv/news/378616780
ก่อนขายที่ดิน ควรรู้ 3 เรื่องนี้ จาก https://www.reic.or.th/Knowledge/SuggestionHomeDetail/72
ราคาที่ดิน แต่ละจังหวัด ราคาประเมินที่ดิน ปี 2565 จากกรมธนารักษ์ จาก https://bit.ly/3pvV88j
หมายเหตุ: เป็นการแปลและเรียบเรียงพร้อมตัดทอนบทความตามความเหมาะสม
เรียบเรียงโดย: ศุภธิดา รัสพันธ์
คอนเทนต์ครีเอเตอร์ 7D Book&Digital
ขอบคุณภาพประกอบจาก: เว็บไซต์ Freepik