6 วิธีเอาตัวรอดจากอสังหาฯ ที่ไม่ทำกำไร

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายคนคงจะเคยพบเจอกับปัญหาการลงทุนแล้วไม่ได้กำไร นี่อาจจะไม่ใช่ปัญหาใหญ่หากว่าเป็นกลุ่มที่มีทุนอยู่พอสมควร แต่สำหรับคนที่เพิ่งจะหันมาลงทุนด้านนี้แต่ผลตอบแทนน้อยหรือไม่ได้ผลตอบแทนเลยอาจจะต้องคิดหนัก แต่ไม่ว่าจะอยู่ในกลุ่มนักลงทุนแบบไหนหากผลตอบแทนไม่เป็นไปตามที่หวังก็เป็นผลเสียทั้งนั้น

ก่อนจะถูกต้อนให้จนมุมนักลงทุนควรจะศึกษาวิธีการเอาตัวรอดจากอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สร้างผลกำไรเอาไว้เสียก่อน ไม่แน่ว่าหากรู้ 6 กลยุทธ์นี้แล้วอาจจะไม่ต้องปล่อยทรัพย์ให้เปล่าประโยชน์ก็ได้

1. ลดความคาดหวังด้วยการลดราคาขายลง

การลดราคาขายลงเป็นวิธีแรกที่นำมาใช้ในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สร้างกำไรออก ไม่ใช่การลดราคาให้เหลือเท่าต้นทุนแต่เป็นการลดความคาดหวังต่อผลกำไรลง เช่น จากราคา 5,000,000 คาดหวังผลกำไรที่ 500,000 ก็ลดกำไรที่คาดหวังไว้ให้เหลือเพียงแค่ 300,000 ราคาบ้านก็เหลือเพียง 5,300,000

ในกรณีที่ลดแล้วจนกระทั่งไม่เหลือผลกำไรแต่ก็ยังขายไม่ได้ก็ไม่ควรเข้าไปลดต่ำกว่าราคาต้นทุนเพื่อที่จะขายต่อเพราะไม่เช่นนั้นจะกลายเป็นการขาดทุนแทน ดังนั้นให้ลองหันไปใช้วิธีอื่นแทน

2. ขายอสังหาฯ ภายใต้สัญญา Lease Options หรือ “สัญญาให้เช่าเพื่อซื้อในอนาคต”

การขายภายใต้สัญญาให้เช่าเพื่อซื้อในอนาคตจะเป็นการขายบ้านหรือคอนโดแบบให้เช่าช่วงระยะหนึ่งก่อน อาจเป็น 2-3 ปี โดยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้เช่าก็ต่อเมื่อสามารถชำระค่างวดตามราคาที่ตกลงกันไว้ภายในระยะเวลาที่กำหนด กลยุทธ์แบบนี้มีข้อดีก็คือจะช่วยดึงดูดใจผู้กู้ซื้อบ้านได้เป็นอย่างมากโดยเฉพาะกลุ่มที่สถานะหรือเครดิตทางการเงินยังไม่พร้อมที่จะซื้อบ้านโดยการกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินได้โดยตรง และยังสามารถดึงดูดใจลูกค้าที่กำลังตัดสินใจอยู่ว่าจะซื้อหรือจะเช่าได้เป็นอย่างดี

โดยทั่วไปแล้วการขายแบบ Lease Options จะมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าค่าเช่าปกติ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้วิธีนี้เพื่อแก้ปัญหากระแสเงินสดติดลบได้ และเมื่อผู้เช่ากลายเป็นผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในบ้านจะเป็นเหมือนคนที่คอยช่วยดูแลรักษาบ้านให้ยังคงอยู่ในสภาพดี

3. นำทรัพย์ที่มีอยู่มาปล่อยเช่า

การปล่อยเช่าเป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่นิยมใช้กันเนื่องจากความเสี่ยงในด้านการลงทุนไม่สูงมากและไม่ต้องขายทรัพย์สินในอัตราที่ได้กำไรน้อยหรือไม่ได้กำไรเลย การปล่อยเช่าถือเป็นการลงทุนในระยะยาวเพราะเจ้าของจะได้รับค่าเช่าทุก ๆ เดือนซึ่งเป็นผลดีมากกว่าปิดไว้เพื่อรอการขาย หากเจ้าของซื้อทรัพย์นี้มาเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะจะยิ่งเป็นผลดีเพราะสามารถนำค่าเช่านั้นไปผ่อนชำระกับธนาคารได้อีกด้วย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

4. นำทรัพย์ไปจำนองเพื่อขอสินเชื่อ

หนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจคือการนำบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ไปจำนองกับแหล่งเงินทุนเพื่อกู้ยืมเงินมาใช้ก่อน หรือกรณีติดจำนองอยู่แล้วอาจนำบ้านหลังเดิมไป “รีไฟแนนซ์ (Refinance)” เพื่อเพิ่มวงเงินในการกู้ยืมหรือปรับเปลี่ยนเงื่อนไขในการชำระคืนและเงื่อนไขการจ่ายดอกเบี้ยใหม่

การนำบ้านไปจดจำนองเพื่อขอสินเชื่อจะมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการขอสินเชื่อส่วนบุคคลเนื่องจากมีหลักทรัพย์มาค้ำประกันซึ่งก็คือบ้านหรือคอนโดมิเนียม สำหรับการนำอสังหาริมทรัพย์ไปจำนองเพื่อขอสินเชื่อนั้นแนะนำว่าควรขอสินเชื่อในระบบเพราะดอกเบี้ยจะไม่สูงมากและการติดตามหนี้จะเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับของกฎหมาย และเมื่อการเงินมีสภาพคล่องแล้วก็สามารถไถ่สินทรัพย์ที่นำมาจำนองไว้กลับคืนไปได้

5. เปลี่ยนมือให้กับนักลงทุน

กลยุทธ์นี้ก็คือการขายต่อเปลี่ยนมือไปให้กับนักลงทุนรายอื่นเพื่อจัดการกับทรัพย์ที่ไม่มีสภาพคล่องออก ข้อดีของการขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้คือนักลงทุนมีทุนมากพอที่จะตัดสินใจทำการซื้อขาย สามารถประเมินราคาได้จากสภาพจริงของทรัพย์นั้น ๆ หากเป็นโครงการที่เป็นที่ต้องการในตลาดหรืออยู่ในทำเลดีก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่าในการต่อรองได้มากขึ้น

ข้อควรระวังของการซื้อขายกับนักลงทุนด้วยกันเองคือการถูกกดราคา และหากเป็นทรัพย์ที่เดิมทีไม่สร้างกำไรอยู่แล้วอาจจะขายได้ในราคาที่ไม่สูงมากเพราะนักลงทุนเองก็ต้องการทรัพย์ที่มีต้นทุนไม่สูงมากเพื่อนำไปเก็งกำไรต่อ ดังนั้นการต่อรองราคาจึงไม่ควรให้ต่ำกว่าราคาต้นทุนที่ซื้อมา

6. แปลงทรัพย์เป็นตัวเงินด้วยการนำไปขายฝาก

ในกรณีที่ผู้ลงทุนอยู่ในสถานะที่เรียกได้ว่าชักหน้าไม่ถึงหลังจริง ๆ อาจเลือกใช้วิธีนำบ้านและคอนโดฯ มาขายฝากเพื่อกู้ยืมเงินมาใช้ก่อน การขายฝากถือเป็นทางเลือกแหล่งเงินฉุกเฉินที่ให้ผลตอบแทนดีอีกทั้งยังมีช่วงระยะเวลาการไถ่คืนที่ยืดหยุ่น ในส่วนของดอกเบี้ยก็ไม่ได้อยู่ในเกณฑ์ที่สูงจนเกินที่กฎหมายกำหนดด้วย แต่ข้อเสียคือเมื่อนำอสังหาริมทรัพย์เข้าขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีและหากไม่สามารถนำเงินมาไถ่คืนได้ในช่วงระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาเจ้าของทรัพย์จะหมดสิทธิ์ขาดในทรัพย์สินนั้นทันที

ที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงตัวเลือกเบื้องต้นที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถนำมาประกอบการพิจารณาเพื่อสร้างรายได้หรือเปลี่ยนทรัพย์ที่กำลังจะถูกปล่อยทิ้งอย่างเปล่าประโยชน์ให้เป็นผลตอบแทน ทั้งนี้ก็เพื่อให้เกิดผลตอบแทนที่มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้หรืออย่างน้อยก็อยู่ในเกณฑ์ที่ไม่ต่ำกว่าต้นทุน และเพื่อหลีกเลี่ยงสิ่งที่นักลงทุนหลายคนหวาดกลัวนั่นก็คือการ “ขาดทุน” นั่นเอง