การครอบครองปรปักษ์ ยิ่งมีที่ดินเยอะความเสี่ยงยิ่งมาก

เจ้าของถือโฉนดมาเป็นสิบ ๆ ปี อยู่ดี ๆ ถูกคนอื่นชุบมือเปิบเอาไปเป็นของตัวเอง

นักลงทุนที่สะสมที่ดินไว้หลาย ๆ แปลงหากไม่ได้เก็บไว้ให้ลูกหลานก็คงไม่พ้นเก็บไว้เก็งกำไรในอนาคต บางครั้งก็มักจะเป็นที่ดินทำเลใกล้ ๆ บ้านหรือไม่ก็อาจจะเป็นพื้นที่ห่างไกลไปหลายจังหวัดแต่เป็นที่ดินที่ได้ราคาดี ถ้าหากเป็นที่ดินเปล่าก็มีน้อยคนนักที่จะปล่อยให้รกร้างโดยไม่ทำประโยชน์เพราะแน่นอนว่าสิ่งที่ตามมาก็คือเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งตามหลักทั่วไปแล้วเจ้าของที่ดินรกร้างเหล่านั้นจะต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในเรื่องของภาษีมากกว่าที่ดินปกติที่มีการใช้ประโยชน์ ดังนั้นเจ้าของที่ดินหลายคนจึงแก้ปัญหาด้วยการให้คนในพื้นที่หรือคนรู้จักเข้าไปอยู่อาศัยทำกินบนที่ดินนั้นแทน

แต่รู้หรือไม่ว่าการให้คนอื่นเข้าไปใช้ประโยชน์บนที่ดินของตนเองก็เป็นอีกหนึ่งพฤติกรรมที่มีความเสี่ยงต่อการถูกแย่งครอบครองได้ ในทางกฎหมายเรียกว่า “การครอบครองปรปักษ์” แม้ว่าเจ้าของจะมีโฉนดที่ดินอยู่ในมืออยู่แล้วแต่นั่นไม่ได้หมายความว่ากรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนไปอยู่ในมือของคนอื่นไม่ได้ โดยกฎหมายแพ่งได้ระบุใจความในเรื่องนี้ไว้ว่า…

“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

ดังนั้นการครอบครองปรปักษ์จึงสื่อถึงการแย่งสิทธิ์ในการถือครองทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของมาเป็นของตนเองโดยปราศจากการข่มขู่หรือใช้กำลังในการขับไล่ รวมถึงการเข้ามาใช้ประโยชน์โดยไม่ปิดบังและแสดงความเป็นเจ้าของเป็นเวลานานกว่า 10 ปี จากนั้นคนที่ครอบครองปรปักษ์จะสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์มาเป็นของตนเองได้

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

การครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้อย่างไร?

1. การครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นทรัพย์ที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์และเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองชัดเจน ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดตราจอง หรือเอกสารอื่น ๆ ที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์บนที่ดินแปลงนั้น ๆ ส่วนที่ดินที่มีเพียงสิทธิในการครองครองอย่าง ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3-น.ส.3ก) หรือที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์บนที่ดิน จะไม่สามารถใช้สิทธิ์ในการครอบครองปรปักษ์ได้แต่อาจมีการแย่งการครอบครองกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๗๕ แต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ได้แบบครอบครองปรปักษ์

2. การครอบครอบปรปักษ์จะต้องแสดงถึงเจตนาในการเข้าไปเป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ อย่างเปิดเผยเช่นเดียวกับเจ้าของที่ดินตัวจริง ยกตัวอย่างเช่น การเข้าไปทำไร่สวนบนที่ดินเปล่า รวมถึงการขัดขวางไม่ให้บุคคลอื่นเข้าไปในประโยชน์บนที่ดินและต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น ได้แก่

ผู้ซื้อเข้าไปใช้ประโยชน์บนที่ดินของผู้ขายก่อนภายใต้สัญญาการเช่าซื้อซึ่งยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าจะเป็นการเข้าไปใช้ประโยชน์จริงเสมือนเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่ในกรณีนี้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในการครอบครองปรปักษ์
ถ้าหากว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์มีการอนุญาตให้เข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรจะไม่ถือว่าเป็นการครองครองปรปักษ์เพราะถือว่าเจ้าของที่ดินได้ทำการอนุญาตและรับรู้ถึงการเข้ามาอยู่อาศัย
ถ้าหากมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นจากเจ้าของคนหนึ่งไปเป็นเจ้าของอีกคนไม่ว่าจะเป็นการโอนให้ด้วยความเต็มใจหรือเป็นการได้มาที่แลกกับค่าตอบแทน การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นจะถือว่าสิ้นสุดลงและหากจะครอบครองปรปักษ์อีกครั้งจะต้องเริ่มนับใหม่

เจ้าของที่ดินมีวิธีป้องกันการครอบครองปรปักษ์จากบุคคลอื่นอย่างไรบ้าง

1. ตรวจสอบที่ดินของตนเองทุกปี

แม้ว่าจะมีเอกสารสิทธิ์แต่ก็ไม่ควรชะล่าใจ การตรวจสอบที่ดินทุกปีจึงเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดเพราะเจ้าของที่ดินสามารถมองเห็นได้ด้วยตนเองว่ามีบุคคลอื่นเข้ามาใช้ประโยชน์บนพื้นที่ของตนเองหรือไม่ โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ถูกปล่อยไว้จนรกร้างหรือที่ดินมือเปล่าที่สามารถถูกแย่งชิงสิทธิ์ในการครอบครองได้ภายในระยะเวลาเพียงแค่ 1 ปี

2. แบ่งกั้นเขตแดนอย่างชัดเจน

การแบ่งกั้นเขตแดนไม่เพียงแค่เป็นการแบ่งอาณาเขตที่ดินของตนเองแต่ยังป้องกันการบุกรุกจากพื้นที่ใกล้เคียงอีกด้วย การมีรั้วรอบขอบชิดจะสามารถบ่งบอกได้ชัดเจนว่าที่ดินแปลงนี้มีเจ้าของอยู่ หากมีผู้อื่นเข้าไปทำประโยชน์จะถือว่าเป็นการบุกรุกเข้าไปในพื้นที่ส่วนบุคคลได้

3. มีความเคลื่อนไหวอยู่ตลอด

การแสดงสิทธิ์บนที่ดินไม่ใช่เพียงแค่การชูโฉนดให้คนอื่นดูว่าตนเองเป็นเจ้าของแต่ยังรวมไปถึงการทำธุรกรรมอื่น ๆ เกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นด้วย ยกตัวอย่างเช่น การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี หรือการรังวัดที่ดินใหม่ทุก ๆ 4 ปี เป็นต้น

ดังนั้นนักลงทุนที่ดินหรือเจ้าของที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อยู่หลายแห่งควรหมั่นตรวจสอบที่ดินของตนเองอยู่เสมอเพื่อไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามาสวมรอยเป็นเจ้าของแทนเพราะไม่อย่างนั้นสิ่งเคยคาดหวังว่าจะได้จากการออมที่ดินอาจจะไม่ใช่ผลกำไรอย่างที่คิดแถมยังเสียที่ดินเปล่า ๆ ไปให้กับคนอื่นโดยไม่รู้ตัวก็ได้

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ