การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กับวัฏจักรเงินทุน

การหมุนเวียนเปลี่ยนผ่านจากจุดเริ่มต้นไปยังจุดสิ้นสุดและกลับมายังจุดเริ่มต้นอีกครั้งคือหนึ่งในข้อเท็จจริงเรื่องของการเปลี่ยนแปลงและเป็นแบบนั้นอย่างมั่นคงเสมอมาซึ่งคนเราเรียกสิ่งเหล่านั้นว่า “วัฏจักร”

ถ้าพูดถึงวัฏจักรในจินตนาการคงจะเป็นรูปวงกลมที่แบ่งออกเป็นช่วง ๆ เหมือนกับการมีชีวิตอยู่ของคนคนหนึ่ง แต่ในความเป็นจริงแล้วการหมุนเวียนเหล่านั้นไม่ได้ถูกจำกัดไว้เพียงแค่การมีอยู่ของสิ่งมีชีวิตแต่ยังบ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลงของสิ่งอื่นในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งด้วย

สำหรับนักลงทุนแล้งคงไม่มีใครไม่รู้จักวัฎจักรของเศรษฐกิจที่มีช่วงฟื้นฟู เฟื่องฟู ชะลอตัว และถดถอย ก่อนจะกลับมาฟื้นฟูอีกครั้งจนกลายเป็นเรื่องปกติของการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจไปแล้ว อาจจะกินเวลาไม่กี่สิบปี หรือมากกว่านั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ ภายนอกที่เปลี่ยนแปลงไปพร้อม ๆ กัน แต่หนึ่งสิ่งที่หลายคนยังคาดไม่ถึงว่าจะมีวัฏจักรเช่นเดียวกันก็คือ “การเงิน” ใครจะคิดล่ะว่าเงินที่อยู่ในความต้องการของผู้คนตลอดและนับวันก็ยิ่งมีมากขึ้นก็มีวัฏจักรของตัวเองด้วยเช่นกัน ซึ่งปัจจัยหลัก ๆ ที่ทำให้การเงินไม่อาจหลุดพ้นจากวงโคจรนี้ก็มีอยู่หลายอย่างและหนึ่งในนั้นก็คืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอุตสาหกรรมที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศด้วย

และบทความนี้จะมาไขข้อสงสัยว่าทำไมการซื้อขายบ้านถึงพาเศรษฐกิจการเงินไปสู่ช่วงเฟื่องฟูและถดถอยได้

เงินทุนหมุนเวียนด้วยตัวของมันเอง

โดยทั่วไปแล้วเงินที่หมุนเวียนอยู่ในภาคธุรกิจมักจะเป็นสินทรัพย์ที่สามารถเปลี่ยนถ่ายมือจากบุคคลหนึ่งไปยังบุคคลอื่นได้อย่างง่ายดายโดยที่มูลค่ายังคงอยู่เท่าเดิม แต่เมื่อถึงช่วงเวลาหนึ่งที่อัตราเงินสดเข้าไปอยู่ในกระเป๋าผู้ประกอบการหรือนักลงทุนแล้วก็คงเป็นเรื่องยากที่จะดึงเม็ดเงินเหล่านั้นให้ออกมาหมุนเวียนได้อย่างเดิมทำให้กำลังซื้อของบุคคลทั่วไปลดน้อยลงสวนทางกับความต้องการขายสินค้าและบริการในตลาด ดังนั้นเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจให้การจับจ่ายใช้สอยนั้นมีสภาพคล่องมากยิ่งขึ้นจึงนำมาซึ่งการปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อเพิ่มเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจภายในประเทศนั่นเอง

การกู้สินเชื่อเป็นตัวสร้างเงิน

เป็นความจริงที่ว่าการซื้อขายบ้านในปัจจุบันล้วนมาจากการกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านทั้งนั้น โดยจากผลสำรวจพบว่ามีสัดส่วนมากถึง 80% ซึ่งนั่นได้กลายมาเป็นเรื่องปกติสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์และแหล่งเงินทุนอย่างธนาคารพาณิชย์ทั่วทุกแห่ง จะให้เรียกว่า “การขอสินเชื่อบ้าน” แทนคำว่า “ซื้อบ้าน” เลยก็ยังได้ เมื่อธนาคารปล่อยสินเชื่อออกไปสิ่งที่จะปรากฏขึ้นในระบบก็คืออัตรายอดเงินหมุนเวียนเพิ่มขึ้นภายใต้เพดานที่แบงก์ชาติเป็นคนกำหนดเอาไว้ ถ้าหากปล่อยให้มีการกู้สินเชื่อเป็นจำนวนมากยอดเงินที่อยู่ในระบบก็จะยิ่งสูงขึ้น รวมถึงอัตราเงินสดที่ไหลเวียนอยู่ในประเทศซึ่งมีสาเหตุอันดับต้น ๆ มาจากการปล่อยสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้าน และตัวเลขที่ปรากฏอยู่ในระบบก็จะเป็นตัวบ่งชี้การเติบโตทางด้านธุรกิจทั้งของสถาบันการเงิน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจภายในประเทศด้วย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ตัวเงินในระบบเป็นตัวเร่งอัตราเงินเฟ้อ

หนึ่งในปัญหาหลักและปัญหาใหญ่ที่เลี่ยงจะพูดถึงไม่ได้ในสภาวะที่มีเงินในระบบหมุนเวียนภายในประเทศมากจนเกินไปก็คือเรื่องของเงินเฟ้อ จากกรณีศึกษาของประเทศสหรัฐอเมริกา เมื่อธนาคารมีการปล่อยสินเชื่อเงินกู้เป็นจำนวนมากทำให้ผู้คนเริ่มมากู้เงินภายใต้เงื่อนไขที่ไม่ได้ซับซ้อนและยุ่งยาก หรือแม้แต่บางครั้งการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ถูกยกมาเป็นเพียงข้ออ้างในการหาแหล่งเงินทุนสำหรับการกู้เงินเหลือในบางกรณี หากคิดเป็นเปอร์เซ็นต์แล้วมีเพียงส่วนน้อยที่ต้องการบ้านจริง ๆ ทำให้เงินกู้ส่วนต่างที่ได้ไปนั้นไม่ถูกใช้ตามวัตถุประสงค์จนกลายเป็นวิกฤตเงินเฟ้อขึ้นมา

เงินเฟ้อทำให้มูลค่าสินค้าในตลาดเพิ่มขึ้น

การกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านกลายเป็นผลกระทบครั้งใหญ่ที่เปลี่ยนแปลงมูลค่าสินค้าในตลาดทั้งอุปโภคบริโภคให้สูงขึ้น และที่มากไปกว่านั้นผลกระทบก็ย้อนกลับมาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งในรูปแบบของต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าที่ผ่านมา เมื่อพิจารณาถึงต้นตอจะพบว่าในช่วงเวลาที่มีเงินหมุนเวียนในระบบเป็นจำนวนมากผู้คนจะมีความสามารถในการซื้อสูงตรงกันข้ามกับความต้องการในการผลิตจะลดลงกลายเป็นความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน จากที่เคยซื้อบ้านด้วยราคา 2 ล้าน แต่เมื่อต้นทุนการผลิตเปลี่ยนก็ต้องเพิ่มขึ้นเป็น 4 ล้าน ซึ่งนั่นหมายความว่ากลุ่มผู้บริโภคหรือลูกค้าต้องจ่ายเงินเพิ่มอีกเป็นเท่าตัวในขณะที่บ้านยังมีขนาดเท่าเดิม

การเก็งกำไรทำให้การขอกู้สินเชื่อเพิ่มอีกเป็นเท่าตัว

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนักลงทุนที่เห็นโอกาสในการสร้างกำไรจากเหตุการณ์ในช่วงเงินเฟ้อจึงได้หันออกมาใช้กลยุทธ์ในการขายด้วยการเก็งกำไรกันมากขึ้น ถ้าถามว่าคนที่อยากซื้อบ้านจริง ๆ ยอมเสียไหมก็คงตอบได้เลยว่ายอมแน่ ๆ แม้ว่าจะไม่มีเงินทุนมากพอที่จะซื้อบ้านด้วยเงินสดแต่ก็ยังมีทางให้พึ่งต่อนั่นก็คือการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ยิ่งสินค้าหรือบริการมีน้อยลงความต้องการของผู้บริโภคก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น ไม่ใช่แค่คนคนเดียวที่ต้องการซื้อบ้านในตอนนั้นแต่อาจจะเป็นหลักพันหรือหลักหมื่นในช่วงเวลาเดียวกัน จากวงเงินสินเชื่อที่กู้ได้น้อยก็เพิ่มสูงขึ้นตามอัตราการเก็งกำไรจนนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ หรือจะเรียกอีกอย่างว่าสัญญาณสู่ช่วงเศรษฐกิจถดถอยนั่นเอง

การเก็งกำไรมากเกินไปจนนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่แตก

เมื่อมูลค่าการซื้อขายเพิ่มมากขึ้นจนแตะเพดานราคาสูงสุดและไปต่อไม่ได้แล้ว ภาครัฐจึงต้องออกมาตรการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยขึ้นตามไปด้วยเพื่อลดปริมาณการขอกู้สินเชื่อเนื่องจากต้องดึงเงินกลับเข้าสู่ระบบของสถาบันการเงินและเรียกเสถียรภาพทางการเงินกลับมาอีกครั้ง เมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้นความต้องการก็ลดลงพร้อม ๆ กับมูลค่าของทรัพย์สินรวมถึงราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการหรือบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งตัวไม่ทันกับมูลค่าที่ลดลงอย่างกะทันหันทำให้สินทรัพย์ที่ครอบครองอยู่มีมูลค่าน้อยลงถึงขั้นที่เรียกว่าสร้างกำไรไม่ได้แถมยังขาดทุนแบบยับเยิน ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่แตกเช่นนี้จึงกลายเป็นฝันร้ายของนักลงทุนหลาย ๆ คนเพราะเหตุการณ์ทางเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียวก็สามารถพลิกชีวิตของคนคนหนึ่งจากหน้ามือเป็นหลังมือได้แล้ว

เมื่อเศรษฐกิจทางการเงินเข้าสู่สภาวะถดถอย ทุกการดำเนินธุรกิจรวมไปถึงการใช้ชีวิตก็ได้กลับไปที่จุดเริ่มต้นอีกครั้งท่ามกลางสถานะทางการเงินที่กำลังเริ่มฟื้นตัวหรือเรียกว่าช่วงที่มีตัวเงินอยู่ในระบบอย่างสมดุล การจับจ่ายใช้สอยจึงกลับมาเป็นปกติอีกครั้ง ในอนาคตหลังจากนั้นอาจจะต้องวนกลับไปอยู่ในวัฏจักรด้วยปัจจัยเดิมหรือถูกควบคุมด้วยปัจจัยอื่นไม่อาจทราบได้ แต่ที่แน่ ๆ ในหนึ่งวัฏจักรจะต้องมีจุดเริ่มต้นและจุดสิ้นสุดอย่างแน่นอน

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ