การเวนคืนที่ดิน คือการไล่ที่แบบถูกกฎหมายจริงหรือ?

สมมติว่ามีใครสักคนเดินเข้ามาในบ้านแล้วเสนอเงินก้อนหนึ่งให้แต่ต้องแลกกับการที่คุณจะต้องออกจากบ้านหลังนี้ไป คุณจะยอมหรือเปล่า?

มีโอกาสสูงมากที่จะตอบว่า ไม่! เรื่องอะไรจะยอมทิ้งบ้านทั้งหลังเพื่อเงินพียงก้อนเดียว

คุณอาจจะต้องปฏิเสธแบบหัวชนฝาเพื่อรักษาบ้านที่สร้างมากับมือ หรือเพื่อรักษาสิ่งที่ลงทุนไปกว่าครึ่งชีวิต แต่จะยื้อไปนานสักแค่ไหนกันเพราะเพื่อนบ้านที่อยู่ข้าง ๆ ก็ขนของย้ายออกไปหมดแล้ว สถานการณ์นี้เข้าเกณฑ์เดียวกันกับการเวนคืนที่ดินที่สร้างความรู้สึกกลืนไม่เข้าคายไม่ออกให้กับเจ้าของที่ดินหรือนายทุนอสังหาริมทรัพย์มานักต่อนักแล้ว แต่นี่กลับไม่ใช่เรื่องที่ทุก ๆ คนรู้จักดี หรือในบางครั้งอาจไม่รู้ด้วยซ้ำว่าตนเองมีสิทธิจากการเวนคืนในเรื่องใดบ้าง

การเวนคืนที่ดิน หมายถึง การที่หน่วยงานรัฐเรียกคืนที่ดินจากเจ้าของกรมมสิทธิ์ในพื้นที่เวนคืนโดยมีวิธีการดำเนินการผ่านการซื้อและจ่ายค่าตอบแทนตามกฎหมาย หรือด้วยการออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่จะเวนคืน และด้วยวิธีการออกพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ ทั้งนี้ก็เพื่อนำไปพัฒนาให้อยู่ในรูปแบบของสาธารณูปโภค เช่น ทางหลวง รถไฟฟ้าความเร็วสูง หรือการอ่างเก็บน้ำขนาดใหญ่ เพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันมากที่สุด

เจ้าของที่ดินจะรู้ได้อย่างไรว่าที่ดินของตนเองอยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนหรือไม่?

ความกังวลใจอย่างหนึ่งของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังวางแผนจะจัดตั้งโครงการหรือเจ้าของที่ดินที่อยู่ในเขตกำลังพัฒนาคือกลัวว่าที่ดินที่ตนเองลงทุนไปนั้นอาจจะถูกเรียกคืนโดยรัฐเข้าสักวัน ถ้าเป็นที่ดินเปล่าก็แล้วไป แต่ถ้ามันเกิดขึ้นหลังจากที่สิ่งปลูกสร้างเป็นรูปเป็นร่างขึ้นมาแล้วแบบนั้นคงไม่ดีแน่ ฉะนั้นก่อนการตัดสินใจซื้อที่ดินสักแปลงนักลงทุนจึงควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าที่ดินของตนเองนั้นอยู่ในเขตที่จะมีแผนเวนคืนหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้ผ่านแผนที่หรือแผนผังของพระราชกฤษฎีกาที่ถูกปิดประกาศตามสถานที่ต่าง ๆ จากเจ้าหน้าที่เวนคืนซึ่งขึ้นอยู่กับสถานที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ตั้งอยู่ ได้แก่

ที่ทำการของเจ้าหน้าที่
ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร สำนักงานเขต ศาลากลางจังหวัด ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน ที่ทำการผู้ใหญ่บ้าน และที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
สำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินอำเภออในท้องที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ขั้นตอนในการเวนคืนที่ดินของเจ้าหน้ารัฐ

การเวนคืนที่ดินนั้นเป็นเรื่องที่เคยมีความขัดแย้งระหว่างเจ้าหน้าที่ของรัฐและเจ้าของที่ดินเกิดขึ้นอยู่บ่อยครั้ง ดังนั้นขั้นตอนการเวนคืนจึงต้องใช้เวลาค่อนข้างมาก โดยเริ่มจากขั้นตอนดังต่อไปนี้

1. เจ้าหน้าที่หรือหน่วยงานที่ได้รับผิดชอบจะทำการปิดประกาศพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตที่ดินเวนคืน

2. เจ้าหน้าที่หน่วยงานราชการจะเข้าทำการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนพื้นที่เวนคืน เช่น บ้าน โรงเรือน และทรัพย์สินอื่น ๆ

3. คณะกรรมการจะทำการประเมินราคาทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนเขตที่ดินเวนคืนและทำการประกาศราคาค่าทดแทนที่เจ้าของที่ดินจะได้รับ

4. เมื่อกำหนดราคาค่าทดแทนแล้วจะมีการนัดทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าของที่ดินในพื้นที่เวนคืน ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่พอใจกับค่าทดแทนที่ได้รับสามารถอุทธรณ์ต่อเพื่อขอเพิ่มค่าทดแทนจากเจ้าหน้าที่รัฐได้ภายใน 60 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือและทำการฟ้องร้องต่อศาลภายในระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ทราบผลคำวินิจฉัยอุทธรณ์

5. หลังจากทำการจ่ายค่าทดแทนเรียบร้อยแล้ว อสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่เวนคืนจะต้องถูกรื้อถอนออกโดยเจ้าหน้ารัฐหรือเจ้าของที่ดินเอง

6. ทางราชการจะทำการตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดินเพื่อให้กรรมสิทธิ์ของที่ดินตกเป็นของรัฐอย่างสมบูรณ์

สิทธิที่เจ้าของที่ดินจะต้องรู้เมื่อถูกเวนคืน

รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้นและไม่สามารถเวนคืนเพื่อสร้างประโยชน์ส่วนบุคคลได้
รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาดและความเหมาะสมที่เจ้าของที่ดินพึงจะได้รับจากการเวนคืนที่ดิน
สำหรับการเวนคืนที่ดินหนึ่งโครงการจะต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้มีข้อกำหนดชัดเจนจะไม่สามารถทำการเวนคืนที่ดินได้
เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากร รวมถึงการละเว้นการนำรายได้มารวมกับเงินได้ในการคำนวณภาษีและการชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย
เจ้าของที่ดินจะต้องได้รับค่าตอบแทนจากการทำสัญญาซื้อขายก่อนที่จะมีการตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะได้รับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่ม ภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งหากไม่พึงพอใจต่อค่าทดแทนที่รัฐเสนอมาในครั้งแรก

ไม่ใช่แค่เจ้าของที่ดินที่จะได้รับค่าทดแทนจากการเวนคืนนะ

การเวนคืนที่ดินไม่มีเพียงแค่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่จะได้รับค่าทดแทน แต่ยังรวมถึงบุคคลอื่น ๆ ทำได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดินเหล่านั้นด้วย

เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืน ไม่ว่าจะเป็น บ้าน โรงเรือน หรือโกดังสินค้า เป็นต้น
เจ้าของไม้ยืนต้นซึ่งจะได้รับความเสียหายจากการเวนคืนที่ดิน
ผู้ที่ทำการเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนพื้นที่เวนคืน
ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า ทั้งที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลหรือเป็นสาธารณูปโภคอื่น ๆ ที่อยู่บนเขตพื้นที่เวนคืน
ผู้ที่ประกอบกิจการหรือทำการค้าขายอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ได้รับผลกระทบเนื่องจากต้องโยกย้ายออกจากพื้นที่ในเขตเวนคืน

การเวนคืนที่ดินอาจไม่เรื่องที่แย่ขนาดนั้นหากว่าการส่งมอบที่ดินให้กับเจ้าหน้าที่รัฐนั้นจะทำให้เกิดการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าว และในขณะเดียวกันเจ้าของที่ดินเองก็ยังได้รับผลตอบแทนและสิทธิที่ควรจะได้รับอย่างเหมาะสมและเท่าเทียม หากคุณได้อ่านบทความนี้แล้วและกำลังตัดสินใจว่าจะลงทุนบนพื้นที่ไหนดี การสำรวจพื้นที่เวนคืนก่อนอาจช่วยป้องกันปัญหาที่จะตามมาในภายหลังได้มากขึ้น และต่อให้ต้องเผชิญสถานการณ์ที่เลี่ยงไม่ได้อย่างน้อยก็ยังได้รู้ว่าตนเองยังมีสิทธิในการต่อรองบนพื้นที่เวนคืนนั้นด้วย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ