ผังเมืองคืออะไร? ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้จักโซนสีที่ดิน

ถ้าอยากลงทุนถูกที่ต้องเริ่มจากแยกโซนสีของผังเมืองก่อน

เคยสงสัยไหมว่าทำไมในพื้นที่ต่างจังหวัดถึงไม่มีตึกสูงเหมือนในกรุงเทพมหานครทั้งที่มีพื้นที่กว้างขวางมากมายและน่าจะเหมาะกับการสร้างแลนด์มาร์กดี ๆ ได้พอกัน หรือบางทีอาจเคยได้ยินคนรอบตัวพูดถึงพื้นที่ที่มีกฎหมายห้ามตึกสูงเกินกว่าที่กำหนด ถ้าเป็นคนที่ไม่รู้ก็คงมองว่าเป็นความลำเอียงของภาครัฐที่ปล่อยให้การพัฒนานั้นไปกระจุกอยู่ที่พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งแทนที่จะกระจายกันออกไปอย่างทั่วถึง แต่ทว่าความจริงแล้วสิ่งเหล่านี้ล้วนอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายที่เรียกว่า “ผังเมือง”

ผังเมือง มักจะถูกพูดถึงกันอย่างแพร่หลายในแวดวงของนักออกแบบหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นฐานในการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างและโครงการในอนาคตเพื่อให้สอดรับกับข้อกำหนดของกฎหมาย และหากมองให้ลึกลงไปจะเห็นได้ว่าผังเมืองมีความสำคัญมากกว่านั้นเพราะยังเป็นตัวกำหนดการใช้ประโยชน์ในพื้นที่และศักยภาพในการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกให้เหมาะสม ยกตัวอย่างเช่น การคมนาคมขนส่ง การพัฒนาระบบสาธารณูปโภค รวมไปถึงคุณภาพชีวิตของประชากรในพื้นที่แต่ละแห่งด้วย

การจัดรูปแบบของผังเมืองหากมองในแง่ของการลงทุนก็เหมือนกับการบ่งบอกพิกัดเบื้องต้นสำหรับการลงทุนแบบเสร็จสรรพโดยที่นักลงทุนหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นจะต้องลงไปวิเคราะห์ความได้เปรียบและจุดอ่อนของพื้นที่ด้วยตนเองเลย โดยผังเมืองและรูปแบบการใช้ประโยชน์ของที่ดินจะถูกแบ่งออกเป็นสีเพื่อบอกถึงศักยภาพและการพัฒนาเศรษฐกิจหลัก ๆ ของแต่ละพื้นที่ ดังนี้

1. ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย

ที่ดินที่ถูกจำแนกไว้ให้เป็นพื้นที่สำหรับที่อยู่อาศัยจะถูกแบ่งออกเป็น 3 ประเภทใหญ่ ๆ ตามลำดับความหนาแน่นของประชากรแต่ละพื้นที่ ได้แก่…

ที่ดินสีเหลือง

สีเหลืองจะบ่งบอกถึงความหนาแน่นของประชากรที่อาศัยอยู่ในบริเวณนั้นซึ่งนับว่าหนาแน่นน้อยที่สุดในหมวดของที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่นอกเมืองหรือเขตพื้นที่ชนบท โดยมีรหัสกำกับไว้ตั้งแต่ ย.1-ย.4 ซึ่งรูปแบบอาคารที่ทำการก่อสร้างในบริเวณนั้นก็จะถูกกำหนดเอาไว้ด้วย

ย.1 จะสามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว
ย.2 ขึ้นไป สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้
ย.3 ขึ้นไป สามารถสร้างคอนโดมิเนียม อาคารชุดขนาดเล็กและขนาดกลางได้
ย.4 จะเป็นพื้นที่ในเขตชานเมืองมุ่งเน้นไปที่การให้บริการระบบขนส่งมวลชน

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ที่ดินสีส้ม

สีส้มจะบ่งบอกถึงความหนาแน่นของประชากรในระดับปานกลาง พื้นที่นี้จะมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.5-ย.7 สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ทุกรูปแบบ โดยจะเน้นไปที่การปลูกสร้างที่อยู่อาศัย สถานที่ราชการและพื้นที่สำหรับการทำสาธารณประโยชน์

ที่ดินสีน้ำตาล

สีน้ำตาลเป็นพื้นที่ที่มีประชากรอาศัยอยู่หนาแน่นที่สุด มีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.8-ย.10 สามารถก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้ทุกรูปแบบเพราะเป็นเขตที่ดินที่มีมูลค่าสูง ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครหรือตัวเมืองใหญ่ ๆ ถ้าหากลองสังเกตดูจะเห็นได้ว่าบนแปลงที่ดินเหล่านั้นจะมีทั้งคอนโดมิเนียมและโครงการแนวตั้งใหญ่ ๆ ที่กำลังก่อสร้างขึ้นมาอีกมากมาย

2. ที่ดินสำหรับพาณิชยกรรม

สำหรับที่ดินประเภทพาณิชยกรรมจะถูกแทนด้วย “สีแดง” และมีรหัสผังเมืองกำกับตั้งแต่ พ.1-พ.5 สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สถาบันของทางราชการ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ เพื่อกระตุ้นการค้าและเศรษฐกิจได้ พื้นที่สีแดงนี้ถือว่ามีข้อจำกัดในเรื่องของการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างน้อยกว่าที่ดินสีอื่น ๆ ซึ่งการพัฒนาด้านพาณิชยกรรมหลักจะประกอบไปด้วย กิจกรรมการค้า ศูนย์รวมแหล่งธุรกิจ และอาจรวมไปถึงการท่องเที่ยวเชิงพาณิชย์ที่เป็นผลงานโดดเด่นในระดับภูมิภาคด้วย

3. ที่ดินสำหรับอุตสาหกรรม

พื้นที่ในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีม่วง” เพื่อบ่งบอกถึงการเป็นเขตอุตสาหกรรมและคลังสินค้าหลัก สามารถสร้างที่พักอาศัยได้แต่สิ่งปลูกสร้างส่วนใหญ่มักจะอยู่ในรูปแบบของโรงงานและโกดังสินค้ามากกว่า สามารถแบ่งตามรหัสกำกับได้ ดังนี้

อ.1 เขตอุตสาหกรรมที่ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการสิ่งแวดล้อม โรงงานส่วนใหญ่จะเป็นการผลิตที่ส่งผลด้านมลพิษต่อสิ่งแวดล้อมค่อนข้างน้อย
อ.2 เขตนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่มุ่งเน้นไปที่การผลิตชิ้นส่วนและผลิตภัณฑ์ต่าง ๆ พื้นที่นี้จะถูกแยกตัวไปอยู่นอกเมืองที่เป็นโซนสำหรับการพัฒนาด้านอุตสาหกรรมทั้งส่งออกและจัดจำหน่ายภายในประเทศโดยเฉพาะ
อ.3 เขตสำหรับการบริหารจัดการด้านคลังสินค้าและโรงงานที่ไม่เกี่ยวข้องกับการผลิตแต่จะเป็นการบรรจุภัณฑ์และการดำเนินกิจการอื่น ๆ ที่ไม่เป็นการรบกวนหรือก่อความไม่สงบในพื้นที่ และในส่วนนี้จะรวมไปถึงอุตสาหกรรมด้านการบริการชุมชนและการพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ของภาครัฐด้วย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

4. ที่ดินอนุรักษ์และเกษตรกรรม

ที่ดินในเขตอุตสาหกรรมเชิงอนุรักษ์จะถูกแทนด้วย “สีขาวและมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว” มีรหัสแทนด้วย ก.1 และ ก.2 การใช้ประโยชน์ของที่ดินจะมุ่งเน้นไปที่การทำเกษตรกรรมควบคู่ไปกับการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม บนพื้นที่และที่ดินเหล่านี้สามารถนำมาใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ แม้กระทั่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของที่พักอาศัย แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 5 และร้อยละ 10 ของพื้นที่ทั้งหมด แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นพื้นที่ ก.1 ก็ยังมีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงในการเกิดอุทกภัยด้วย

5. ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม

ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีเขียว” โดยมุ่งไปที่การส่งเสริมเศรษฐกิจในด้านเกษตรกรรมเป็นหลัก เรียกได้ว่าเป็นผังที่ดินที่มีสัดส่วนมากที่สุดของประเทศที่ขึ้นชื่อว่าเป็นแหล่งการเกษตรอย่างประเทศไทยเลยก็ว่าได้ พื้นที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตชนบทและพื้นที่นอกเมืองที่ประชากรมีอาชีพหลักคือการเกษตร เช่น การทำนาปลูกข้าว หรือการทำไร่และปศุสัตว์อื่น ๆ การพัฒนาสิ่งปลูกสร้างหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเหล่านี้คงไม่เทียบเท่ากับพื้นที่ในเขตพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม แต่เหมาะกับการลงทุนในด้านของการพัฒนาที่ดินให้มีมูลค่าสูงมากกว่า

6. ที่ดินอนุรักษ์และส่งเสริมศิลปะวัฒนธรรมไทย

ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีน้ำตาลอ่อน” โดยให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปะวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรมท้องถิ่น การท่องเที่ยว พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ และการสาธารณูปโภคอื่น ๆ หากมีการใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาสิ่งปลูกสร้างสามารถทำได้เช่นกันแต่ต้องไม่เกินร้อยละ 5 ของพื้นที่ทั้งหมด และมีข้อจำกัดค่อนข้างมากเนื่องจากกฎหมายในเรื่องของผังเมืองที่ต้องการอนุรักษ์ไว้ซึ่งความเป็นอยู่และสิ่งปลูกสร้างท้องถิ่นของคนในพื้นที่

7. ที่ดินของรัฐ

ที่ดินในพื้นที่ของรัฐจะถูกแทนด้วย “สีน้ำเงิน” การพัฒนาสิ่งปลูกสร้างและอาคารส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบของสถานที่ราชการหรือการดำเนินการต่าง ๆ ภายใต้การควบคุมดูแลของรัฐ เช่น สถาบันการศึกษา ศาสนสถาน และสถานที่ราชการในแต่ละเขตพื้นที่ เป็นต้น ซึ่งการใช้ประโยชน์จากพื้นที่เหล่านี้จะต้องอยู่ภายใต้การควบคุมและเป็นสาธารณประโยชน์เท่านั้น

การเลือกที่ดินเป็นปัจจัยแรก ๆ สำหรับขั้นตอนการลงทุนที่จะต้องวิเคราะห์อย่างละเอียดทั้งในแง่ของความก้าวหน้าของธุรกิจบนพื้นที่ทำเลนั้น ๆ และหลักกฎหมายข้อกำหนดที่ส่งผลกระทบโดยตรงในอนาคตเนื่องจากพื้นที่แต่ละสีมีกฎหมายจำกัดการก่อสร้างระบุไว้ชัดเจนอยู่แล้ว ทั้งนี้ก็เพื่อให้เกิดการประโยชน์จากที่ดินบริเวณนั้น ๆ ได้อย่างเต็มที่และเหมาะสมโดยไม่ต้องกังวลว่าการลงทุนนั้นจะต้องเสียเปล่าหรือกำไรไม่คุ้มค่าอย่างที่ควรจะได้รับ

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ