ภาระจำยอม เหตุแห่งการถูกลดสิทธิบนที่ดินของตนเอง

คุณเคยต้องตกอยู่ในสถานการณ์บางอย่างที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงหรือปฏิเสธได้หรือไม่?

สิ่งเหล่านั้นอาจจะสร้างความรู้สึกอึดอัดหรือหงุดหงิดใจไม่น้อยเมื่อต้องถูกมัดมือชกอย่างไม่เต็มใจโดยเฉพาะสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อการถูกลิดรอนสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งโดยไม่สามารถยกมือขึ้นมาคัดค้านได้เลยแม้แต่นิดเดียว

สถานการณ์นี้คงจะเข้าข่ายเช่นเดียวกับเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินที่ถูกปิดตายหรืออยู่ภายใต้เงื่อนไขอื่น ๆ ที่ทำให้ไม่ได้รับความสะดวก จนเป็นเหตุให้เจ้าของที่ดินอีกฝ่ายหนึ่งต้องถูกลิดรอนสิทธิบนที่ดินของตนเองเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของที่ดินคนอื่น อย่างไรก็ตามเมื่อเข้ามาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทุกคนต่างก็คาดหวังว่าจะได้ใช้ประโยชน์จากสิทธิที่ตนเองควรจะได้รับอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นการได้ครอบครองบ้านทั้งหลังหรือที่ดินแปลงใหญ่แบบครบถ้วนทุกตารางนิ้วตามที่ได้ระบุไว้ในหนังสือเอกสารสิทธิ แต่ทว่าเมื่อเจอเหตุการณ์ที่เลี่ยงไม่ได้นี้จะทำอย่างไรได้ล่ะนอกเสียจากต้องตกเป็น “ภาระจำยอม”

ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่งหรือหากขยายความให้เข้าใจได้ง่ายมากยิ่งขึ้นก็คือสิทธิที่มีอยู่เหนือตัวทรัพย์สินซึ่งได้มาโดยนิติกรรมหรือโดยผลของกฎหมาย และถือเป็นการตัดทอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่นที่จะทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องยอมรับภาระบางอย่างและส่งผลกระทบต่ออำนาจในกรรมสิทธิ์บนที่ดินเพื่อเอื้ออำนวยผลประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

ในทางกฎหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า “สามยทรัพย์” ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า “ภารยทรัพย์” โดยทั่วไปแล้วภาระจำยอมมักจะเกิดขึ้นในหลายกรณี ยกตัวอย่างเช่น ยอมให้มีทางเดินหรือเปิดการคมนาคมทางน้ำในพื้นที่ของตนเองให้แก่บุคคลอื่น และยอมให้ชายคาหรือหน้าต่างบุคคลอื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของตนเอง นอกจากนี้ยังรวมถึงภาระจำยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคารปิดบังแสงสว่าง ทางลมแก่ที่ดินข้างเคียงด้วย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์ตามกฎหมายเมื่อทรัพย์สินของตนเองตกอยู่ในภาระจำยอมต้องปฏิบัติ ดังนี้

เจ้าของภารยทรัพย์ต้องไม่ประกอบการใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายมาตรา ๑๓๙๐
ถ้าภาระจำยอมส่งผลกระทบต่อภารยทรัพย์ เจ้าของที่ดินอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นได้แต่ต้องแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตน แต่ต้องไม่ทำให้ความสะดวกหรือการใช้ประโยชน์บนภาระจำยอมของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง ตามประมวลกฎหมายมาตรา ๑๓๙๒
ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ภาระจำยอมจะถูกแบ่งออกไปด้วยตามที่ดินที่ถูกแยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้หรือใช้ไม่ได้ เจ้าของที่ดินส่วนนั้นสามารถเรียกหรือขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้ ตามประมวลกฎหมายมาตรา ๑๓๙๔
ถ้าไม่ได้ทำการกำหนดขอบเขตไว้ในนิติกรรมที่ทำให้เกิดภาระจำยอม หากมีการขายหรือส่งต่อสามยทรัพย์ภาระจำยอมย่อมติดตามไปกับทรัพย์นั้นด้วย

โดยทั่วไปแล้วภาระจำยอมสามารถเกิดขึ้นได้ 3 ทาง คือ ทางนิติกรรม โดยอายุความ และผลทางกฎหมาย ดังนี้

1. ภาระจำยอมโดยนิติกรรม จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้อสังหาริมทรัพย์หนึ่งตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมเพื่อเป็นประโยชน์แก่อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง โดยอาจจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ยกตัวอย่างเช่น การให้ทางจำเป็นในกรณีที่เจ้าของทรัพย์หนึ่งมีที่ดินตาบอดซึ่งไม่มีทางเข้าออกติดกับพื้นที่สาธารณะเลย

2. ภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดได้โดยที่ดินแปลงหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่งโดยสงบ เปิดเผย และด้วยมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้นติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ หมายความว่าอายุความได้สิทธิที่จะนำมาใช้กับภาระจำยอมคือมาตรา ๑๓๘๒ อันเกี่ยวข้องกับการครอบครองโดยปรปักษ์ ดังนั้นหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้อสังหาริมทรัพย์อื่น โดยสงบและเปิดเผยและมีเจตนาที่จะให้ได้ในสิทธิภารจำยอมของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ย่อมได้ภาระจำยอมเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยไม่จำเป็นจะต้องมีประชาชนทั่วไปหรือบุคคลใช้เป็นประจำด้วย และสืบเนื่องตามมาตรา ๑๓๘๗ ที่กล่าวถึงข้อกำหนดภายใต้ภาระจำยอมเพียงเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

3. ผลตามกฎหมาย เจ้าของสามยทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินภาระจำยอมของผู้อื่น มีสิทธิทำการใด ๆ เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมได้ โดยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายสำหรับการนั้น ๆ เอง ตามบทบัญญัติมาตรา ๑๓๙๑ ซึ่งมีใจความว่า เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันเป็นจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในกรณีนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์ ยกตัวอย่างเช่น หากต้องการสร้างทางจำเป็นในรูปแบบของถนนคอนกรีต เจ้าของสามยทรัพย์จะต้องทำการออกค่าใช้จ่ายด้วยตนเองแต่ต้องไม่สร้างความเสียหายให้กับภารยทรัพย์ เป็นต้น

เหตุการณ์ไม่คาดคิดมักจะเกิดขึ้นมาให้เห็นกันอยู่บ่อยครั้งแบบไม่มีสัญญาณเตือนกันล่วงหน้าซึ่งบางครั้งก็ทำให้ต้องเสียทั้งทรัพย์เสียทั้งความรู้สึกไปตาม ๆ กัน ฉะนั้นเมื่อรู้อย่างนี้แล้วจึงไม่ควรมองข้ามเรื่องของการศึกษาข้อมูลของที่ดินที่อยู่บริเวณใกล้เคียงหากว่ากำลังตัดสินใจจะซื้อที่ดินสักแปลงมาเพื่อทำการลงทุนหรือสร้างสิ่งปลูกสร้างเป็นของตัวเองเพราะไม่แน่ว่าคุณอาจจะเป็นหนึ่งในคนที่ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมก็ได้

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ