เงินไม่พร้อมก็ลงทุนได้ด้วยการผ่อนที่ดิน

เคยไหม…เก็บเงินมาทั้งชีวิตก็ยังไม่มีที่ดินเป็นของตัวเองสักแปลง

การเฝ้ารอโอกาสที่เหมาะสมเป็นเรื่องที่ดีที่สุดในแง่ของการลงทุนเพราะจังหวะและเวลาจะเป็นสิ่งที่นำไปสู่เส้นทางของความสำเร็จ แต่สำหรับบางคนแล้วการรอโอกาสก็เป็นเรื่องที่เลื่อนลอยอย่างไม่มีจุดหมาย แต่ละวันผ่านไปพร้อมกับการนั่งคอยว่าเมื่อไหร่จะถึงเวลาของตัวเองบ้าง ไม่รู้ว่าต้องรอให้ผ่านวัยกลางคนไปแล้วหรือต้องรอจนถึงวัยเกษียรเพราะหากเป็นแบบนั้นจริงก็คงเป็นเรื่องที่น่าเสียดายเพราะอยู่ในจุดที่ไม่น่าจะเอาตัวเองเข้าไปเสี่ยงกับการลงทุนใด ๆ ได้แล้ว

คุณธวัชชัย พืชผล ได้กล่าวเอาไว้เกี่ยวกับการสร้างโอกาสในการลงทุนว่า…

“บางครั้งการเฝ้ารอโอกาสที่เหมาะสมก็เหมือนจะเป็นเพียงแค่ข้ออ้างของการยืดระยะเวลาของการทำอะไรสักอย่างออกไปเรื่อย ๆ อย่างไม่มีจุดหมายแทนที่จะลงมือทำในทันทีเพราะอย่างน้อยก็ยังได้ลองเดิมพันกับความสำเร็จ แม้ว่ามันจะเสี่ยงแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะเกิดขึ้นไม่ได้เลย คนที่ประสบความสำเร็จในการเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือได้ก้าวขึ้นมาเป็นเจ้าของโครงการส่วนมากก็เป็นคนที่วิ่งเข้าหาโอกาสก่อนเสมอ และไม่มีใครควรค่าที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีมากไปกว่าคนที่พยายาม”

บทความนี้ไม่ได้กล่าวถึงเพียงแค่เรื่องของการเผชิญหน้ากับความเสี่ยงแต่จะพูดถึงการเดินเข้าหาโอกาสแม้ในวันที่กำลังทรัพย์จะยังไม่พร้อมก็ตาม

การซื้อที่ดินไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนในรูปแบบของการเก็บไว้เก็งกำไรในอนาคตหรือเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ ต่างก็เป็นหนึ่งในความฝันของใครหลาย ๆ คนแต่ทว่าความคิดเหล่านั้นก็เป็นอันต้องหยุดชะงักหรือถูกเลื่อนออกไปเรื่อย ๆ อย่างไม่มีกำหนดเพราะคำว่า “แพง” และ “ไม่มีเงิน”

อย่าเพิ่งด่วนตัดความฝันของตัวเองเพียงเพราะคำพูดไม่กี่คำที่อยู่ในหัวเพราะหากมองในมุมของคนที่อยากเป็นนักลงทุนจะเห็นได้ว่ายังมีทางเลือกอีกมากมายที่จะทำให้คุณได้เป็นเจ้าของที่ดินได้แม้ว่าเงินเก็บที่มีอยู่จะยังไม่เพียงพอ หนึ่งในตัวเลือกเหล่านั้นก็คือ “การผ่อนที่ดิน”

การผ่อนที่ดินมีทั้งการผ่อนกับเจ้าของโดยตรงและผ่อนที่ดินกับธนาคาร ซึ่งในส่วนแรกจะขอพูดถึงการผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรงก่อน

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

การผ่อนกับเจ้าของที่ดินโดยตรง

การผ่อนที่ดินในรูปแบบนี้จะเหมาะสำหรับการซื้อขายที่ดินเปล่าเพื่อเก็บไว้เก็งกำไรในอนาคตหรือต้องการลดความยุ่งยากในเรื่องของขั้นตอนดำเนินการเพราะคนซื้อจะได้เข้าไปพูดคุยกับเจ้าของที่ดินโดยตรงและทำข้อตกลงกันเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่เป็นประโยชน์กับทั้งสองฝ่ายมากที่สุด นอกจากนี้การซื้อขายก็ไม่จำเป็นต้องตรวจสอบรายได้ของผู้ซื้อจนละเอียดยิบเหมือนการผ่อนกับสถาบันการเงิน รวมถึงการเจรจาในเรื่องของสิทธิการใช้ประโยชน์บนที่ดินระหว่างที่ทำการผ่อนก็ยังมีความยืดหยุ่นและต่อรองกันได้ตลอด

แต่บนความเรียบง่ายก็ยังมีความเสี่ยงและช่องโหว่ให้เกิดการเอาเปรียบกันได้เช่นกัน อย่างเช่น ดอกเบี้ยสูงกว่าที่กำหนดทำให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อเพิ่มขึ้น หรืออาจเกิดข้อพิพาทจนนำไปสู่การยกเลิกสัญญาซื้อขายกลางคันได้ ดังนั้นทางฝ่ายผู้ซื้อจะต้องทำการศึกษาข้อมูลทั้งในเรื่องของสัญญาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นรวมถึงกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง หากจะให้ดีควรมีที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญมาคอยให้คำแนะนำจะเป็นการลดโอกาสการถูกเอาเปรียบและทำให้การซื้อขายนั้นมีความรัดกุมมากยิ่งขึ้น

การผ่อนที่ดินกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน

การปล่อยกู้สินเชื่อเพื่อผ่อนที่ดินเปล่าถูกมองว่าเป็นความเสี่ยงที่มากพอสมควรสำหรับสถาบันการเงินเพราะมีโอกาสสูงมากที่พวกเขาจะถูกลูกค้าเทกลางทางทั้งกรณีที่ผ่อนต่อไหวและการเงินขาดสภาพคล่อง เนื่องจากอัตราการซื้อขายต่ำจึงถูกปล่อยให้ยึดกลับไปง่าย ๆ และกลายเป็นภาระที่ธนาคารต้องแบกรับไว้เองในท้ายที่สุด ฉะนั้นการกู้เงินเพื่อผ่อนที่ดินเปล่าจึงไม่ค่อยได้รับการอนุมัติจากธนาคารง่าย ๆ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ยังมีช่องทางการผ่อนที่ดินกับธนาคารอีกหลายรูปแบบสำหรับคนที่ต้องการที่ดินไว้สำหรับต่อยอดหรือพัฒนาให้เป็นทรัพย์ที่มูลค่ามากขึ้น ได้แก่

1. ที่ดินสำหรับสิ่งปลูกสร้าง

การใช้ประโยชน์จากที่ดินในแง่ของการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างนั้นทางธนาคารจะพิจารณาอนุมัติให้อยู่แล้วหากเข้าตามเงื่อนไขที่กำหนด โดยผู้ขอสินเชื่อจะต้องยื่นเอกสารอื่น ๆ ประกอบด้วย ได้แก่ แบบแปลนสำหรับการก่อสร้าง ราคาประมาณการก่อสร้าง และใบอนุญาตสำหรับการก่อสร้าง เป็นต้น โดยจะได้รับวงเงินกู้ประมาณร้อยละ 80 ของราคาที่ดินและราคาค่ารับเหมาก่อสร้าง

2. ที่ดินสำหรับการขยายเขตพื้นที่

ที่ดินดังกล่าวหมายถึงที่ดินที่ติดกับเขตบ้านโดยเจ้าของที่ดินมีวัตถุประสงค์ในการซื้อเพื่อขยายอาณาเขตบ้านของตนเองให้มีขนาดกว้างขวางขึ้น ที่ดินประเภทนี้ธนาคารจะปล่อยวงเงินกู้ประมาณร้อยละ 70 ของราคาประเมิน และกำหนดให้มีระยะเวลาการผ่อนที่ดินสูงสุดไม่เกิน 10 ปี

3. ที่ดินเพื่อประกอบกิจการ

การพัฒนาที่ดินให้มีมูลค่าจะเป็นการเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โดยผู้ขอสินเชื่อกู้นั้นจะต้องยื่นแผนธุรกิจที่วางไว้ต่อธนาคารว่ามีทิศทางในการพัฒนาให้เกิดผลตอบแทนและกำไรอย่างไร ยกตัวอย่างเช่น กู้เงินซื้อที่ดินเพื่อเปิดกิจการร้านกาแฟหรือทำธุรกิจส่วนตัว เป็นต้น ส่วนวงเงินนั้นธนาคารจะพิจารณาจากขนาดของที่ดินที่จะทำการซื้อและแผนธุรกิจที่วางไว้

4. ที่ดินเปล่าของโครงการจัดสรร

การอนุมัติสินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินบนพื้นที่โครงการจัดสรรนั้นไม่ใช่เรื่องยากหรือมีความซับซ้อนมากนักเพียงแต่ว่าที่ดินนั้นจะต้องระบุอย่างชัดเจนว่าใช้สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเท่านั้น โดยมีปัจจัยในการพิจารณาปล่อยกู้คือสาธารณูปโภคและส่วนกลางที่ครบครันพร้อมทั้งการระบุวัตถุประสงค์สำหรับการก่อสร้างบ้านหลังนั้นอย่างชัดเจน

5. ที่ดินที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้

ที่ดินรูปแบบนี้จะเป็นที่ดินที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้ที่มีภาระผิดพันกับธนาคารและถูกนำมาขายต่อให้กับคนที่สนใจในรูปแบบของทรัพย์ที่รอการขาย คนที่จะซื้อทรัพย์รูปแบบนี้มั่นใจได้เลยว่ากรรมสิทธิ์นั้นได้หลุดจากเจ้าของเดิมแล้ว ซึ่งทางธนาคารจะเป็นผู้กำหนดวงเงินในการผ่อนให้กับผู้ซื้อ ส่วนใหญ่จะอยู่ในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี และแน่นอนว่าเมื่อระยะเวลาไม่นานมากก็เท่ากับว่าต้องผ่อนชำระในอัตราที่สูงมากในแต่ละเดือน

6. ที่ดินจากการประมูล ณ กรมบังคับคดี

เมื่อเข้าร่วมประมูลที่ดิน ณ กรมบังคับดีแล้วได้สิทธิ์ในการซื้อทรัพย์นั้น ผู้ซื้อสามารถยื่นขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อนำไปชำระกับกรมบังคับคดีได้โดยจะมีระยะเวลาในการดำเนินการประมาณ 90 วันตามกรอบระยะเวลาที่กรมบังคับคดีได้กำหนดไว้

บางครั้งความเร่งด่วนในการเริ่มต้นสู่การเป็นนักลงทุนก็ไม่ใช่เรื่องที่เสียหายเสมอไปเพราะการเริ่มต้นวันนี้ก็ยังมีความเป็นไปได้มากกว่าการเริ่มต้นวันหลัง การผ่อนไม่ใช่การเพิ่มภาระทางหนี้สินในวันที่ยังไม่มีความพร้อมเพราะหากมองอีกมุมหนึ่งจะเห็นได้ว่ามันคือการร่นโอกาสด้านการลงทุนให้ใกล้ความเป็นจริงเข้ามามากขึ้น หากรอให้มีเงินเก็บมากพอคงต้องรออีกหลายต่อหลายปี แต่ถ้าเริ่มผ่อนที่ดินวันนี้โอกาสในการจับจ้องสิ่งที่เคยเป็นความฝันก็จะมีมากกว่า

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ