เปิดเคล็ดลับทำนายตลาดอสังหาฯ ก่อนภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่แตก

“ภาวะฟองสบู่แตก” แค่ฟังชื่อนักลงทุนหลายคนคงจะขนลุกขนชันไปตาม ๆ กันเพราะจากเสียงลือเสียงเล่าอ้างของคนที่เคยผ่านเหตุการณ์นี้มาแล้วต่างก็บอกเป็นเสียงเดียวกันว่าต่อให้ธุรกิจจะเคยยิ่งใหญ่แค่ไหนก็ล้มไม่เป็นท่าได้เหมือนกัน จากจุดเจ็บกลายเป็นความขยาดที่ทำเอานักลงทุนหลายคนเริ่มมีความกังวลขึ้นมาเมื่อมีข่าวแว่ว ๆ มาว่าเหตุการณ์นี้กำลังจะเกิดขึ้นอีกครั้งในไม่ช้า

ก่อนฟองสบู่จะแตกมักจะส่งสัญญาณเงียบ ๆ เสมอไม่ว่าจะในรูปแบบของราคาสินค้าอุปโภคบริโภคที่สูงขึ้นหรืออุปสงค์มีมากกว่าอุปทานนำไปสู่การขึ้นราคาสินค้าบริการที่มากกว่าที่ควรจะเป็น โดยทั่วไปนักลงทุนจะอาศัยช่วงเวลานี้ไปกับการพยายามเก็งกำไรเพื่อหวังเรียกคืนผลตอบแทนหลังจากที่ตนเองต้องจ่ายไปจำนวนมากในรูปแบบของต้นทุนที่สูงขึ้นจากเดิม จนกระทั่งเมื่อถึงจุดอิ่มตัวหรือราคาพุ่งสูงถึงขีดสุดก็เกิดการระเบิดออกคล้ายกับฟองสบู่แตก ราคาสินทรัพย์จากการลงทุนที่เดิมทีอยู่สูงลิบลิ่วจึงรูดลงอย่างรวดเร็วจนเรียกได้ว่าผู้ประกอบการหลายคนไม่ทันตั้งตัวจนล้มกันเป็นโดมิโน่เลยทีเดียว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองก็ใช่ว่าจะไม่ได้รับผลกระทบจากสสถานการณ์นี้เพราะยิ่งมีต้นทุนการดำเนินธุรกิจสูงก็มีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบที่รุนแรงเช่นเดียวกัน เพราะหากต้นทุนการก่อสร้างนั้นสูงขึ้นก็ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าราคาบ้านจะไม่สูงขึ้นตามไปด้วย

โดยทั่วไปแล้วราคาบ้านสามารถขึ้นได้ภายใต้สองสถานการณ์หลัก ดังนี้

1. เมื่อเศรษฐกิจภายในประเทศมีแนวโน้มดีขึ้นหรือมูลค่าเศรษฐกิจในตลาดโลกมีการเปลี่ยนแปลงจนส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของประชากรมีมาตรฐานที่ดีขึ้น มีการจ้างงานเพิ่มมากขึ้น และมีสภาพคล่องทางการเงินมากพอที่จะสามารถจับจ่ายใช้สอย รวมถึงโอกาสในการเข้าถึงการซื้อขายที่พักอาศัยได้มากขึ้น

2. ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ ซึ่งก็คือสถานการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์หรือหน่วยลงทุนต่าง ๆ เพิ่มขึ้นสูงเกินกว่าราคาตามความเป็นจริงจนเกิดอุปสงค์เทียมจากการเก็งกำไรที่ทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ และขยายตัวอย่างรวดเร็วเหมือนฟองสบู่ โดยส่วนใหญ่ภาวะฟองสบู่นี้จะจบลงเมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้นักลงทุนเลิกคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอีกหรือภาครัฐมีการออกนโยบายเพื่อดึงราคาลงสู่ภาวะปกติ ยกตัวอย่างเช่น การขึ้นอัตราดอกเบี้ย จึงจะทำให้การเก็งกำไรและราคาที่สูงกว่าความเป็นจริงลดลง

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

วิธีสังเกตสัญญาณเตือนก่อนจะเกิดภาวะฟองสบู่

1. สังเกตจากอัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงนั้นต่างก็ได้รับผลกระทบมาจากสภาวะทางเศรษฐกิจทั้งในยุคเฟื่องฟูและในช่วงเศรษฐกิจซบเซา จากบทเรียนที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าความเฟื่องฟูของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา จีน หรืออินเดีย มาจากการปรับลดดอกเบี้ยให้อยู่ในอัตราที่ต่ำเนื่องจากมีกระแสเงินสดในภาคธุรกิจนั้นมีมากจนเกินไป หรือที่เรียกกันว่า “เงินเฟ้อ” เมื่อผู้คนเริ่มหันมาซื้อที่อยู่กันมากขึ้นในขณะที่สินค้าและบริการนั้นมีจำนวนน้อยกว่าความต้องจึงนำไปสู่การปรับราคาบ้านให้สูงขึ้น

เพื่อเป็นการดึงราคาการซื้อขายเหล่านั้นลงภาครัฐจึงต้องเพิ่มอัตราดอกเบี้ยให้สูงขึ้น แต่ทว่าความผกผันแบบกะทันหันนั้นกลับเป็นผลเสียต่อภาคธุรกิจมากกว่าที่คิด อย่างเหตุการณ์ที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วคือวิกฤติสินเชื่อซับไพรม์หรือที่คนไทยรู้จักกันในชื่อวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ของสหรัฐอเมริกา มาจนถึงทศวรรษที่สาบสูญซึ่งเป็นวิกฤติเศรษฐกิจที่รุนแรงครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ของญี่ปุ่นที่มีผลกระทบมาจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนั่นเอง

ไม่ว่าจะอยู่ในฐานะนักลงทุนหน้าใหม่หรือคนที่มีประสบการณ์มาแล้วก็ตาม การลงทุนในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยลดลงแต่ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มสูงขึ้นไม่ใช่เรื่องที่น่าเข้าไปเสี่ยงเลยแม้แต่นิดเดียวเพราะนี่อาจเป็นสัญญาณเตือนในช่วงแรก ๆ สำหรับการมาถึงของภาวะฟองสบู่ก็ได้

2. สังเกตจากบ้านที่ยังรอการขาย

อีกหนึ่งสัญญาณที่จะเป็นตัวบ่งชี้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใกล้เข้าสู่ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่แล้วหรือยังก็คือจำนวนบ้านที่ยังเหลืออยู่ในคลังหรือบ้านที่ยังรอการขายในมือของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง โดยปกติแล้วผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสามารถคงเถียรภาพในการส่งมอบบ้านออกมาได้เพียงพอต่อความต้องการของตลาดตามช่วงระยะเวลาที่วางไว้ในแผนธุรกิจเพื่อไม่ให้เกิดอุปทานส่วนเกิน แต่เมื่อไหร่ก็ตามที่บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่าง ๆ เริ่มมีความต้องการในตลาดสูงกว่าจำนวนที่มีอยู่จนนำไปสู่ภาวะขาดตลาด หรือมีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นแต่ความต้องการซื้อน้อยลง สิ่งเหล่านี้อาจเป็นสัญญาณที่จะบอกนักลงทุนได้อย่างชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงวัฏจักรใดระหว่าง เฟื่องฟู ชะลอตัว หรือถดถอย

3. เปรียบเทียบค่าแรงขั้นต่ำกับราคาบ้านหนึ่งหลัง

การเปรียบเทียบความสามารถในการซื้อบ้านหนึ่งหลังของประชากรภายในประเทศกับราคาบ้านหนึ่งหลังเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะทำให้นักลงทุนรู้ว่าสภาพทางเศรษฐกิจมีแนวโน้มไปในทิศทางไหน โดยข้อมูลที่ได้รับมาจะทำให้รู้ว่าต้องทำงานอย่างน้อยกี่ปีถึงจะได้จำนวนเงินเท่ากับราคาบ้านหลังนั้น ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วถ้าอยู่ในช่วง 5-10 ปี ถือว่ามีความปกติ หรือถ้าซื้อบ้านด้วยการกู้สินเชื่อก็ควรอยู่ในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 20 ปี เพราะถ้าหากมากไปกว่านั้นมีโอกาสสูงที่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ขึ้นในอนาคตอันใกล้

อย่างไรก็ตามแม้ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่จะยังมาไม่ถึงแต่การลงทุนที่มีความเสี่ยงก็ไม่ควรมองข้ามโดยเฉพาะในช่วงที่มีผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์เศรษฐกิจต่างออกมาเตือนเกี่ยวกับการลงทุนขนาดใหญ่ที่ต้องแบกรับความเสี่ยงที่มากกว่าปกติในสภาวะเงินเฟ้อที่กำลังแผ่ขยายไปทั่วไปโลก ดังนั้นการลงทุนที่อยู่บนความไม่ประมาทและการศึกษาตลาดอย่างรอบคอบไม่เพียงแค่จะช่วยให้นักลงทุนรอดพ้นจากช่วงผกผันทางเศรษฐกิจอย่างที่เป็นอยู่แต่ยังช่วยให้การตัวนักลงทุนเองไม่ต้องล้มลงไปนอนอยู่กับพื้นแบบคนสิ้นเนื้อประดาตัวอย่างที่หลาย ๆ คนเคยประสบพบเจอมา

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ