ซื้อบ้านติดธนาคาร ได้คุ้มมากกว่าที่คิด

ถ้าพูดถึงทรัพย์มือสองราคาถูกหลายคนคงจะนึกไปถึงการซื้อทรัพย์ NPA ที่มาจากการประมูล ณ กรมบังคับคดี การยื่นซื้อทรัพย์จากสถาบันการเงิน หรือแม้แต่การซื้อทรัพย์มือสองจากบริษัทบริหารสินทรัพย์เองก็ตาม แต่ถ้าให้กล่าวถึงที่มาของทรัพย์มือสองที่ราคาถูกไม่แพ้กันแต่ผู้คนไม่นิยมซื้อขายก็คงเป็น “ทรัพย์ติดจำนองกับธนาคาร” แม้จะมีคำว่า “ถูก” มาล่อตาล่อใจ แต่คำว่า “ติดธนาคาร” ก็เป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้หลายคนต้องโบกมือลาจากทรัพย์ประเภทนี้เพราะแค่นึกไปถึงขั้นตอนการดำเนินการเรื่องปลดจำนองก็เห็นถึงความลำบากและความยุ่งยากมาแต่ไกล

แต่สิ่งเหล่านี้ก็เป็นเพียงแค่ความคิดเห็นของคนที่มองจากภายนอกโดยใช้คำว่า “ติดธนาคาร” มาเป็นตัวตัดสินขั้นตอนการดำเนินการทั้งหมดแล้วทั้งที่ในความเป็นจริงการซื้อขายบ้านติดจำนองอาจไม่ได้มีขั้นตอนที่ซับซ้อนหรือมีความได้เปรียบเสียเปรียบมากไปกว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสองในรูปแบบอื่น ๆ เลยหากว่าคุณอยู่ในสถานะของคนที่ต้องการซื้อทรัพย์เพราะในบางครั้งนักลงทุนหลายคนก็ใช้วิธีนี้ในการเข้าซื้อทรัพย์ในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาดได้มากถึง 10-20%

ขึ้นชื่อว่าทรัพย์ติดธนาคารหลายคนคงจะเข้าใจว่าทรัพย์นั้นถูกธนาคารยึดไปแล้วแต่แท้จริงนั้นกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์เดิมนั่นก็คือเจ้าของบ้านหรือเจ้าของที่ดินโดยมีภาระติดพันอยู่ในรูปแบบของการจำนองกับธนาคาร หากผู้ที่สนใจอยากติดต่อเพื่อขอซื้อทรัพย์ในรูปแบบนี้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรงสามารถดำเนินการตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

ขั้นตอนการซื้อบ้านติดธนาคาร

1. ทำการตกลงราคาซื้อขายกับเจ้าของทรัพย์สิน

การซื้อบ้านติดจำนองจะทำการปลอดจำนองได้ก็ต่อเมื่อมีการนัดวันทำการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก่อนจะไปถึงขั้นตอนนั้นสิ่งที่จะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยเสียก่อนก็คือราคาซื้อขาย รวมถึงราคามัดจำ และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งการกำหนดราคาซื้อขายนี้ส่วนใหญ่แล้วเจ้าของทรัพย์มักจะตั้งราคาให้เท่ากันหรือมีความใดกล้เคียงกับจำนวนยอดหนี้ที่ติดจำนองกับธนาคารอยู่เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่ว่าหากต้องการซื้อขายบ้านที่ติดจำนองธนาคารจะต้องชำระหนี้จำนองนั้นให้แล้วเสร็จเสียก่อนถึงจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเจ้าของใหม่ได้ ซึ่งหากราคาซื้อขายนั้นเท่ากับหรือใกล้เคียงกับยอดหนี้จะทำให้สามารถกระชับช่วงเวลาและขั้นตอนในการซื้อขายให้เร็วขึ้นได้

2. ขอเอกสารและข้อมูลทรัพย์สินในกรณีที่ต้องยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร

ในกรณีที่ต้องการยื่นกู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อทำการซื้อทรัพย์สินที่ติดจำนอง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ หรืออสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ ผู้ซื้อจะต้องขอเอกสารสำคัญเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น ๆ จากเจ้าของเดิมด้วย ได้แก่โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพื่อประกอบคำร้องในการขอสินเชื่อต่อไป

3. ดำเนินการประเมินทรัพย์สิน

เมื่อดำเนินการยื่นเอกสารต่อสถาบันการเงินแล้ว ทางธนาคารจะดำเนินการนัดวันกับผู้ซื้อเพื่อเข้าทำการเปิดบ้านและประเมินราคาสินทรัพย์เพื่อนำข้อมูลดังกล่าวมาเป็นส่วนหนึ่งในการอ้างอิงการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านสำหรับลูกค้า การอนุมัติวงเงินนั้นจะมากหรือน้อยล้วนขึ้นอยู่กับคุณภาพของสินทรัพย์ทั้งรูปแบบและโอกาสในการพัฒนาในอนาคต เช่น อยู่ในทำเลย่านธุรกิจ หรืออยู่ใกล้การคมนาคมขนส่งใจกลางเมือง เป็นต้น

4. นัดวันโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อผลการยื่นขอสินเชื่อของผู้ซื้อได้รับการอนุมัติจากสถาบันการเงินเรียบร้อยแล้ว ต่อมาจะเป็นขั้นตอนของการนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านติดจำนองโดยขั้นตอนนี้ธนาคารของฝั่งผู้ซื้อหรือผู้ที่ขอสินเชื่อจะเป็นฝ่ายนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าของทรัพย์สินเดิมด้วยตนเอง

5. การขอเจรจาเพื่อปิดบัญชีหนี้

เมื่อทำการนัดวันโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วจะต้องดำเนินการแจ้งต่อธนาคารเจ้าของหนี้ทรัพย์ติดจำนองว่าจะทำการขอปิดยอดหนี้เพื่อขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับบุคคลอื่นต่อ และธนาคารเจ้าของหนี้จะเป็นผู้แจ้งเกี่ยวกับรายละเอียดยอดหนี้ทั้งหมดที่ต้องทำการชำระให้ครบถ้วนก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

6. การชำระเงินสำหรับการซื้อขาย

เจ้าของทรัพย์สินเดิมจะต้องแจ้งกับผู้ซื้อว่าจะมีการแบ่งงวดการชำระเงินอย่างไรเพื่อให้บ้านนั้นปลอดจำนองหนี้กับธนาคาร ในกรณีที่ราคาซื้อขายบ้านนั้นสูงกว่ายอดหนี้ที่ติดจำนองอยู่กับธนาคาร ผู้ซื้อจะต้องทำการจ่ายเงินส่วนต่างที่เหลือให้กับเจ้าของทรัพย์สินเดิม แต่หากว่าราคาซื้อขายบ้านนั้นต่ำกว่ายอดหนี้ย่อมมีผลโดยตรงต่อการดำเนินการทำเรื่องปลอดจำนองซึ่งความรับผิดชอบส่วนต่างนี้จะตกเป็นของเจ้าของทรัพย์สินเดิมเพื่อให้การซื้อขายทรัพย์สินนั้นสามารถดำเนินต่อไปได้

7. ทำการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน

เมื่อทำการเจรจาตกลงซื้อขายรวมถึงการตกลงเรื่องการแบ่งจ่ายการชำระเงินเรียบร้อยแล้วก็จะเข้าสู่ขั้นตอนสุดท้ายก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ โดยทางธนาคารของฝั่งผู้ซื้อจะเป็นคนดำเนินการขั้นตอนปลอดจำนอง แล้วจึงจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อต่อไป

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ทำไมต้องซื้อบ้านติดธนาคาร?

1. ทรัพย์มีราคาถูก

เหตุผลนี้อาจจะเป็นปัจจัยข้อแรกที่ทำให้หลายคนเลือกที่จะซื้อทรัพย์มือสองที่ติดจำนองธนาคารเพราะโดยส่วนใหญ่แล้วบ้านมักจะมีราคาถูกและมีมูลค่าต่ำกว่าตลาดประมาณ 10-20% แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการซื้อบ้านติดธนาคารให้ได้ราคาถูกเรื่องของทำเลก็เป็นหนึ่งในปัจจัยที่เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ในทำเลที่ค่อนข้างเป็นที่ต้องการของตลาดหรือมีราคาซื้อขายในพื้นที่ข้างเคียงค่อนข้างสูงจะทำให้ราคาซื้อขายทรัพย์นั้น ๆ สูงขึ้นตามไปด้วย

2. เลือกที่ตั้งของทรัพย์ได้ด้วยตนเอง

บางครั้งการเลือกบ้านในทำเลดี ๆ ก็ต้องแลกมากับการที่ต้องควักเงินในกระเป๋าจ่ายในราคาที่สูงลิบลิ่วหรือหากต้องการซื้อที่ดินสักแปลงเพื่อลงทุนด้วยตนเองก็คงต้องแข่งขันกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีต้นทุนมากกว่าอีกทั้งยังมีวี่แววว่าจะถูกกวาดซื้อไปก่อนแล้ว ฉะนั้นการจะซื้อบ้านสักหลังมาเพื่อทำการลงทุนด้วยต้นทุนที่ถูกแสนถูกในราคาที่ต่ำกว่าตลาดแถมยังสามารถเลือกทำเลที่ตั้งด้วยตัวเองได้ คงไม่มีช่องทางไหนที่จะเหมาะเท่ากับการเข้าไปเจรจาขอซื้อทรัพย์ติดจำนองกับเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการโดยตรงแล้ว นอกจากนี้ยังรวมไปถึงความสามารถในการเข้าถึงทรัพย์ในเขตพื้นที่ที่ไม่มีผู้พัฒนาเจ้าไหนจะสามารถสร้างโครงการในพื้นที่นั้น ๆ ได้อีกแล้วด้วย

3. ได้บ้านพร้อมอยู่โดยไม่ต้องรอการปรับปรุง

หากการซื้อบ้านนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนด้วยการปล่อยเช่าหรือการขายต่อการซื้อบ้านติดจำนองจากเจ้าของทรัพย์สินโดยตรงอาจจะเป็นการซื้อขายที่สามารถตอบโจทย์ได้มากกว่าการซื้อทรัพย์จากแหล่งอื่น ๆ เพราะส่วนใหญ่แล้วเจ้าของบ้านที่ติดจำนองจะยังดูแลรักษาทรัพย์นั้นเป็นอย่างดีหรือเจ้าของบ้านบางรายอาจจะยังคงอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นด้วยทำให้สภาพบ้านยังพร้อมสำหรับการใช้งานอยู่และเป็นตัวช่วยในการประหยัดค่าใช้จ่ายสำหรับการปรับปรุงซ่อมแซมก่อนทำการลงทุนได้เป็นอย่างดีทีเดียว

ในความเป็นจริงแล้วบ้านติดธนาคานั้นแทบไม่มีความแตกต่างจากบ้านมือสองทั่วไปเลยเพียงแต่เจ้าของทรัพย์สินนั้นได้ทำสัญญาจดจำนองกับทางธนาคารไว้เท่านั้น ซึ่งผู้ที่ต้องการซื้อทรัพย์สามารถขอเข้าไปดูสภาพตัวบ้านก่อนการทำสัญญาจะซื้อจะขายได้เพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนการซื้อและเพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง ดังนั้นจึงกล่าวโดยสรุปได้ว่าบ้านติดธนาคารก็เป็นเพียงบ้านธรรามดา ๆ ที่มาพร้อมกับสัญญาจดจำนองของเจ้าของบ้านคนเก่าเท่านั้นหากต้องการซื้อบ้านก็เพียงแค่ดำเนินการปลอดจำนองก็สามารถทำการซื้อขายได้เช่นเดียวกับการซื้อขายบ้านมือสองทั่วไปได้แล้ว

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ