รู้ก่อนจะร่วง! จบปัญหาค่าก่อสร้างเกินงบด้วย BOQ

เจ้าของโครงการขาดทุนยับเพราะไม่รู้จัก BOQ

เจ้าของโครงการที่มีประสบการณ์ยังไม่มากในการทำบ้านจัดสรรอาจจะเคยพบเจอกับปัญหาค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสูงเกินกว่าที่ตั้งไว้มากหรือถูกผู้รับเหมาบางคนโก่งราคาค่าวัสดุแต่เนื้องานกลับเละไม่เป็นท่า กว่าจะรู้ตัวปัญหาก็ลุกลามเกินกว่าจะหาทางแก้หรือต่อให้แก้ได้ก็คงต้องสูญเงินอีกจำนวนไม่น้อย

ฉะนั้นเพื่อป้องกันค่าใช้จ่ายที่เกินงบประมาณจนนำไปสู่การลงทุนที่เข้าเนื้อมากกว่ากำไร การศึกษาเรื่องของ BOQ จึงสำคัญมากสำหรับการทำโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะกับเจ้าของโครงการมือใหม่ที่ยังไม่มีความเชี่ยวชาญ

ทำไม BOQ ถึงเป็นตัวชี้วัดกำไร-ขาดทุน?

BOQ หรือชื่อเรียกเต็ม ๆ ก็คือ Bill of Quantities เป็นเอกสารแสดงรายการวัสดุและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างว่าต้องใช้วัสดุอะไร ปริมาณเท่าไหร่ และมีค่าใช้จ่ายมากน้อยแค่ไหน ซึ่งจะเป็นราคากลางคร่าว ๆ ที่ถอดมาจากแบบการก่อสร้างทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบสถาปัตยกรรม โครงสร้างวิศวกรรม หรืองานตกแต่งอื่น ๆ ซึ่งสามารถชี้วัดได้ว่างบประมาณการก่อสร้างโครงการนั้นจะสามารถสร้างกำไรให้กับเจ้าของโครงการได้มากน้อยแค่ไหนด้วย

เจ้าของโครงการจะได้ BOQ มาจากไหน?

เจ้าของโครงการสามารถขอ BOQ ได้จาก 2 แหล่งที่มา ได้แก่

1. ผู้ออกแบบโครงการ

BOQ ที่ได้มานี้จะออกให้โดยสถาปนิกผู้ออกแบบบ้าน ประกอบด้วยรายละเอียดคร่าว ๆ ยังไม่ลงลึกถึงรายละเอียดของแบบ สี หรือยี่ห้อของสินค้า แต่จะเป็นการอิงตามราคากลางในการเปรียบเทียบมาตรฐานที่เทียบเท่ากัน เช่น อ่างอาบน้ำ 10,000 บาทต่อหน่วย เป็นต้น ซึ่งการก่อสร้างจริงจะเลือกใช้วัสดุรุ่นใดก็ได้ที่มีราคาใกล้เคียงกัน

ในกรณีที่ซื้อแบบบ้านสำเร็จรูปมาจากบริษัทรับออกแบบบ้านทั่วไปมักจะได้ BOQ แถมมาด้วย ซึ่งการซื้อแบบบ้านจากผู้ออกแบบโดยตรงจะมีข้อดีมากกว่าการให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ออกแบบให้เองเพราะเจ้าของโครงการสามารถนำ BOQ ที่ได้ไปเป็นราคากลางในการเปรียบเทียบราคาจากผู้รับเหมาแต่ละเจ้าว่ามีความแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหนหรือบริษัทใดที่สามารถให้ราคาที่เหมาะสมมากที่สุด ทั้งนี้เจ้าของโครงการควรระวังในเรื่องของการเสนอ BOQ จากผู้รับเหมาที่มีราคาต่ำมาก ๆ เพราะมีโอกาสสูงที่จะถูกทิ้งงาน

2. ผู้รับเหมาก่อสร้าง

หลังจากที่เจ้าของโครงการได้รับ BOQ จากผู้ออกแบบแล้ว ผู้รับเหมาก่อสร้างจะต้องจัดทำ BOQ เพื่อนำเสนอกับเจ้าของโครงการด้วยเสมอประกอบกับการเจรจาทำสัญญาจ้างงานก่อสร้าง วิธีนี้จะเป็นการป้องกันการถูกผู้รับเหมาโกงค่าวัสดุได้เป็นอย่างดีเพราะใน BOQ จะมีรายละเอียดครบถ้วนตามที่ตกลงกันไว้แล้วว่าต้องใช้วัสดุ หรือมีค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

หมวดงานที่นำมาใช้ประเมินราคาใน BOQ

ภายในเอกสาร BOQ จะประกอบไปด้วยหมวดงานต่าง ๆ สำหรับงานก่อสร้าง โดยแยกเป็นหมวดหมู่ดังนี้

หมวดงานดินและการเตรียมงาน คือ การเตรียมการก่อสร้าง ประกอบด้วย การถมดินหรือการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิม
หมวดงานโครงสร้าง คือ รายละเอียดและการประมาณการโครงสร้างทั้งหมด ประกอบด้วย คอนกรีตโครงสร้าง คอนกรีตหยาบ และไม้แบบ
หมวดงานสถาปัตยกรรม ประกอบด้วย งานหลังคา งานพื้น ผนัง ประตู หน้าต่าง งานทาสี กระเบื้องหลังคา พื้นผิวซีเมนต์ ผนังคอนกรีต และงานตกแต่งภายใน
หมวดงานระบบ ประกอบไปด้วย งานประปาและสุขาภิบาล งานไฟฟ้า และงานเดินท่ออากาศ
หมวดงานอื่น ๆ ได้แก่ องค์ประกอบที่จะทำให้โครงการครบถ้วนตามแบบ

BOQ สามารถนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้หรือไม่?

BOQ ไม่เพียงแค่เป็นใบแสดงรายการวัสดุและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างเท่านั้นเพราะเจ้าของโครงการสามารถใช้ประโยชน์จาก BOQ ในทางอื่นได้อีกด้วย

1. ใช้ในการยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร

สำหรับเจ้าของโครงการที่วางแผนจะกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อสร้างบ้านขายนั้นสามารถแนบเอกสาร BOQ ที่ได้จากผู้ออกแบบหรือผู้รับเหมาก่อสร้างเพื่อประกอบการพิจารณาการยื่นขอสินเชื่อได้เช่นกัน โดยเจ้าหน้าที่ของสถาบันการเงินจะประเมินวงเงินที่ขอกู้ว่ามีความสอดคล้องกับค่าใช้จ่ายใน BOQ หรือไม่ ซึ่งจะช่วยให้การขอสินเชื่อนั้นมีโอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสูง

2. ใช้ในการตรวจงานและมาตรฐานของวัสดุที่เลือกใช้

เมื่อมี BOQ ในมืออยู่แล้วก็แทบจะไม่ต้องมานั่งคิดให้เสียเวลาว่าจะต้องตรวจเนื้องานก่อสร้างในส่วนใดบ้างเพราะรายละเอียดใน BOQ มีการระบุไว้อยู่แล้วว่าต้องใช้วัสดุประเภทใด เช่น ใน BOQ ระบุไว้ว่าอ่างล้างหน้าเป็นของยี่ห้อ A สีขาว งานก่อสร้างจริงก็ต้องเป็นอ่างยี่ห้อ A สีขาวเช่นกัน ซึ่ง BOQ นี้สามารถใช้ได้ทั้งการตรวจงานระหว่างการก่อสร้างและการตรวจงานก่อนการส่งมอบพื้นที่ก่อสร้างจากผู้รับเหมา

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

เจ้าของโครงการที่ต้องการคำนวณ BOQ ด้วยตนเองต้องทำอย่างไรบ้าง?

สำหรับเจ้าของโครงการหรือคนที่ต้องการคำนวณค่าใช้จ่ายสำหรับสิ่งปลูกสร้างจำนวนน้อย ๆ ด้วยตนเองก็สามารถทำได้เช่นกัน โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

1. จัดหมวดหมู่งาน

การจัดหมวดหมู่งานก็เหมือนกับการแยกประเภทของงานก่อสร้างออกมาเป็นหมวดย่อย ๆ เพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณวัสดุและค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วน โดยเริ่มจากการจำแนกก่อนว่าบ้านหนึ่งหลังจะต้องมีงานก่อสร้างส่วนใดบ้าง เช่น งานโครงสร้าง งานหลังคา งานพื้น งานทาสี พื้นผิวซีเมนต์ ผนังคอนกรีต เป็นต้น

2. วัดขนาดพื้นที่

หน่วยในการวัดพื้นที่ในการก่อสร้างส่วนใหญ่ที่นิยมใช้กันมากที่สุดคือหน่วยเมตรและตารางเมตรเพื่อให้สอดคล้องกับหน่วยที่ใช้ในการซื้อขายวัสดุก่อสร้าง เช่น บ้านหนึ่งหลังมีห้องน้ำมี 3 ห้อง พื้นที่ห้องละ 10 ตารางเมตร ก็สามารถระบุลงใน BOQ ได้เลยว่าต้องการกระเบื้องสำหรับปูห้องน้ำจำนวน 30 ตารางเมตร เป็นต้น

3. สำรวจราคาซื้อขายวัสดุ

เพื่อให้ได้ราคาซื้อขายวัสดุที่เป็นกลางที่สุดเจ้าของโครงการควรเลือกยึดราคาตามร้านซื้อขายวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่ เช่น ไทวัสดุ โฮมโปร เป็นต้น เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นในการคำนวณราคาค่าใช้จ่ายของวัสดุแต่ละประภทที่จะต้องระบุลงไปใน BOQ

4. ประมาณการราคาที่ต้องจ่าย

หลังจากการสำรวจราคาสินค้าในตลาดแล้ว เจ้าของโครงการสามารถระบุค่าใช้จ่ายในการจัดซื้อวัสดุได้ง่าย ๆ ด้วยหลักการ ดังนี้

ปริมาณวัสดุ x ราคาต่อหน่วย = ราคาวัสดุโดยประมาณ

ถ้าคำนวณตามสูตรนี้จะได้ค่าใช้จ่ายคร่าว ๆ ที่ใกล้เคียงกับยอดค่าใช้จ่ายจริงมากที่สุด แต่ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะเป็นเพียงค่าวัสดุเท่านั้น ไม่รวมกับค่าแรงงานสำหรับการก่อสร้างเพราะส่วนนั้นจะมีการคิดคำนวณที่ค่อนข้างซับซ้อนเพราะผู้รับเหมาแต่ละคนจะคิดค่าแรงไม่เท่ากัน แต่สามารถคาดคะเนได้ง่าย ๆ โดยใช้หลักการ ดังนี้

งานก่อสร้างขนาดเล็กกำหนดราคาไม่เกิน 50 บาทต่อหน่วย
งานขนาดปานกลางหรืองานทั่วไปกำหนดราคาไม่เกิน 120 บาทต่อหน่วย
งานขนาดใหญ่หรืองานยากกำหนดราคาไม่เกิน 500–1,000 บาทต่อหน่วย

ถึงแม้ว่าค่าใช้จ่ายใน BOQ จะไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจริงที่ตายตัวแต่อย่างน้อยก็เป็นตัวช่วยให้เจ้าของโครงการได้ทราบล่วงหน้าว่าการก่อสร้างโครงการนี้จะมีค่าใช้จ่ายโดยรวมอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่เพื่อกำหนดต้นทุนในการก่อสร้างที่กำลังจะเกิดขึ้นและควบคุมไม่ให้เกินงบประมาณจนนำไปสู่การขาดทุนแต่ยังคงไว้ซึ่งการเป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีคุณภาพ