คนจะขายบ้านต้องรู้! ขายบ้านทั้งทีไม่ได้มีแค่ค่าโอนนะ!

สำหรับคนขายบ้านหรือเจ้าของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อวางแผนที่จะทำการซื้อขายบ้านหรือที่ดินคงจะรู้กันเป็นอย่างดีว่าไม่สามารถเก็บเงินจากการซื้อขายเข้ากระเป๋าได้แบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยแน่ ๆ เพราะสิ่งที่พ่วงมาคือค่าใช้จ่ายไม่ว่าจะในรูปแบบค่าธรรมเนียมหรือค่าดำเนินการต่าง ๆ เพิ่มเข้ามาด้วย

ในปี 2565 จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เข้ามาช่วยกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนสามารถจับจองเป็นเจ้าของบ้านกันได้ง่ายขึ้นอาจทำให้ผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์พอหายใจหายคอกันได้บ้าง แต่ทว่าก็ไม่วายมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ จ่อท้ายตามาอยู่ดี มาลองนับกันดูว่าการขายบ้านหนึ่งหลังจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องใดบ้าง

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมที่ต้องมีหลัก ๆ ก็คือค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ไปให้กับลูกค้าที่กำลังจะเข้ามาเป็นเจ้าของบ้าน ในปีที่ผ่าน ๆ มาค่าธรรมเนียมในส่วนนี้จะมีอัตราอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างซึ่งทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องแบกรับค่าใช้จ่ายคนละครึ่งนั่นก็คือ 1% แต่ในบางโครงการที่ต้องการทำโปรโมชั่นเพื่อดึงลูกค้าก็จะใช้กลยุทธ์ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนแล้วจ่ายค่าธรรมเนียมในส่วนของลูกค้าแทน

อย่างไรก็ตาม ในปี 2565 นี้มีการปรับลดอัตราค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือเพียง 0.01% เพื่อเป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินการของลูกค้าและเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยมีเงื่อนไขก็คือราคาซื้อขายบ้านและคอนโดจะต้องมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

2. ค่าอากรแสตมป์

อากรแสตมป์จะอยู่ในรูปแบบของดวงแสตมป์ที่ใช้ในการปิดบนเอกสารราชการหรือหนังสือสัญญาต่าง ๆ ในส่วนนี้รวมไปถึงเอกสารในการโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วยซึ่งค่าอากรแสตมป์จะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายและราคานั้นจะต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินจะยึดตามราคาประเมินในการคำนวณแทน ค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์นี้โดยทั่วไปแล้วจะเป็นความรับผิดชอบของผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ แต่หากผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ในส่วนนี้ไป

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะมีอัตราค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 3.3% ซึ่งจะต้องชำระก็ต่อเมื่อผู้ขายถือกรรมสิทธิ์หรือครอบครองบ้านหลังที่ขายนั้นไม่เกิน 5 ปี หากครอบครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี ไม่ถือว่าเข้าข่ายต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแต่จะได้จ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในนามของบุคคลธรรมดา เมื่อเกิดรายได้จากการซื้อขายจะต้องชำระค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งจะมีการเรียกเก็บทุก ๆ ต้นปีของปีถัดไป ประมาณช่วงเดือนมกราคมถึงเดือนมีนาคม โดยอัตราที่ต้องจ่ายจะคำนวณจากจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สิน โดยการนับจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน หากมีการซื้อขายภายในปีนั้นจะนับระยะเวลาถือครองเป็น 1 ปี แต่ถ้าในกรณีที่มีการถือครองในช่วงเดือนธันวาคมของปีนี้ไปจนถึงเดือนมกราคมของปีถัดไปจะถือว่าเป็นการถือครอง 2 ปี ซึ่งอัตราค่าภาษีจะอ้างอิงจากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์หรือกรมที่ดิน ซึ่งไม่ใช่การยึดตามราคาที่ซื้อขายจริง

เมื่อจะทำการซื้อขายเจ้าของทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนรายเล็ก เจ้าของโครงการ หรือแม้กระทั่งเจ้าของที่ดิน ควรศึกษาหรือคำนวณราคาขายล่วงหน้าไว้ก่อนโดยอิงจากราคาประเมิน ราคาตลาด และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จะขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ก็เพื่อให้การซื้อขายนั้นยังอยู่บนพื้นฐานของกำไรและผลตอบแทนที่เหมาะสมกับผู้ขายและสามารถยอมรับได้