คนปล่อยเช่าอสังหาฯ ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

เมื่อเริ่มต้นการทำธุรกิจการปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด เมื่อเกิดรายได้ซึ่งเข้าตามหลักเกณฑ์เงินได้ประเภทที่ 5 ขึ้นมาแล้วสิ่งที่นักลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์คงจะเลี่ยงไม่ได้เลยนั่นก็คือเรื่องภาษีปล่อยเช่า หรือที่เรียกอีกอย่างว่าภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน

การทำธุรกิจปล่อยเช่า ผู้ที่มีหน้าที่ในการเสียภาษีอาจจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือเป็นคนอื่นก็ได้ ขึ้นอยู่กับว่าเป็นคนที่มีรายได้จากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นหรือไม่ โดยภาษีที่ต้องเสียจะแบ่งออกเป็นสองส่วนคือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อมีดำเนินการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์และเกิดรายได้แล้วผู้ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องนำไปรวมกับรายได้อื่น ๆ ของตนเองเพื่อนำไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินให้ถือเป็นภาษีเงินได้พึงประเมินตามประมวลกฎหมายมาตรา 40 โดยผู้ปล่อยเช่าจะต้องเสียภาษี 2 ช่วง ได้แก่ ภาษีช่วงกลางปี (ภ.ง.ด.94) และภาษีสิ้นปี (ภ.ง.ด.90)

การคำนวณภาษีเงินได้จะแบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ ได้แก่

วิธีเงินได้สุทธิ

วิธีการคำนวณเงินได้สุทธิจะคำนวณจากรายได้ที่ได้รับทั้งหมดแล้วนำมาหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน ดังนี้

(รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี

ในส่วนของการปล่อยเช่า สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี คือ การหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาในอัตรา 30% ของยอดรายได้ และวิธีที่สองคือการหักค่าใช้จ่ายจริง ซึ่งผู้ที่เสียภาษีสามารถเลือกวิธีหักค่าใช้จ่ายเองได้

วิธีเงินได้พึงประเมิน

หากมีรายได้จากการปล่อยเช่ารวมกับรายได้อื่นที่ไม่ใช่เงินเดือนแล้วเกิน 1 ล้านบาทต่อปี มีหลักการคำนวณดังนี้

รายได้ทั้งหมด x 0.5%

หลังจากได้ผลลัพธ์ทั้งเงินได้สุทธิและเงินได้พึงประเมินแล้ว ให้นำยอดของทั้งสองมาเปรียบเทียบกัน หากยอดไหนมีภาษีที่ต้องจ่ายเยอะกว่าจะต้องยึดจำนวนของยอดนั้นในการชำระค่าภาษี

2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อผู้ปล่อยเช่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ภาษีอีกหนึ่งประเภทที่จะตามมานั่นก็คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือชื่อเดิมคือภาษีโรงเรือนและที่ดินนั่นเอง ซึ่งสำหรับผู้ปล่อยเช่าจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่อยู่อาศัยนอกเหนือจากบ้านหลังหลักโดยคำนวณจากราคาประเมินทรัพย์สิน นอกจากนี้อาจมีภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับคนที่ปล่อยเช่าเฟอร์นิเจอร์ด้วยเพราะถือว่าเป็นค่าบริการ หากมีรายได้เกิน 1.8 ล้านจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ผู้ปล่อยเช่าจะต้องดำเนินการเสียภาษีเมื่อไหร่?

โดยทั่วไปแล้วผู้ปล่อยเช่าจะต้องเสียภาษีทั้งหมด 2 ช่วง ดังนี้

1. ภาษีกลางปี (ภ.ง.ด.94)

ค่าเช่าจัดเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ซึ่งถือเป็นรายได้ที่มาจากการปล่อยเช่าทรัพย์สินทุกประเภท ทั้งบ้าน ที่ดิน หรือรถยนต์ รวมถึงการนำทรัพย์สินของคนอื่นมาปล่อยเช่าต่อด้วย เมื่อมีรายได้จากการปล่อยเช่าถึงเกณฑ์ขั้นต่ำ 60,000 บาทในครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน) จะต้องทำเรื่องยื่นภาษีและชำระภาษีภายในเดือนกันยายน หากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดและเมื่อกรมสรรพากรตรวจพบว่าไม่ชำระภาษีจะมีบทลงโทษเป็นการชำระเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างจ่าย และโทษปรับอีกไม่เกิน 2,000 บาท

2. ภาษีปลายปี (ภ.ง.ด.90)

ผู้ปล่อยเช่าจะต้องดำเนินการยื่นภาษีประจำปีหรือ ภ.ง.ด.90 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในช่วงต้นปีถัดไปประมาณช่วงเดือน มกราคม-มีนาคม โดยคำนวณจากเงินได้ตลอดทั้งปีและนำภาษีที่จ่ายไปแล้วในช่วงครึ่งปีแรกมาแสดงด้วยว่าเสียภาษีไปเท่าไรเพื่อที่จะหักภาษีที่เสียแล้วออกไปในตอนเสียภาษีปลายปี

ตัวอย่างเช่น หากยื่นภาษีกลางปีไปแล้ว 10,000 บาท เมื่อถึงสิ้นปีพบว่าภาษีที่คำนวณใหม่ได้ 20,000 บาท ก็จ่ายแค่ส่วนต่าง 10,000 บาทเท่านั้น

วิธีลดภาษีจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

1. แยกสัญญาเช่าหลายประเภท

ภาษีเงินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจะคำนวณจากรายได้ของการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ดังนั้นผู้ปล่อยเช่าสามารถแยกสัญญาออกมาอีกหนึ่งฉบับเป็นสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ด้วยก็ได้ ซึ่งจะทำให้อัตราค่าภาษีลดลง อย่างไรก็ตามการแยกสัญญาควรอยู่บนความสมเหตุสมผล ไม่ใช่การลดค่าเช่าจนเหลือน้อยเกินไปเพราะนั่นอาจจะเข้าข่ายเจตนาหลบเลี่ยงภาษีแทน

ข้อควรระวัง

เมื่อมีการแยกเป็นสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์แล้วอย่าลืมว่าถือเป็นค่าบริการที่เป็นรายได้เช่นกัน เมื่อเกิน 1.8 ล้าน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่าก็ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มด้วย

2. จดสิทธิเก็บกิน

การจดสิทธิเก็บกิน คือการที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้มอบอำนาจรวมถึงการให้ผลประโยชน์ให้แก่ผู้ทรงสิทธิ์ ยกเว้นแต่การขายหรือการโอนทรัพย์ ในกรณีการให้เช่าค่า เช่าจะเป็นของผู้ทรงสิทธิ์รวมไปถึงหน้าที่ในการชำระค่าภาษีด้วย วิธีนี้เหมาะสำหรับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในมือทำให้ต้องแบกรับอัตราภาษีที่สูง การมอบสิทธิเก็บกินจึงเหมือนกับการกระจายความรับผิดชอบในเรื่องของภาษีให้กับบุคคลอื่น โดยที่กรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินยังเป็นของตนเอง

เชื่อว่าการลงทุนปล่อยเช่านั้นเจ้าของทรัพย์ต่างก็ต้องการกำไรเป็นผลตอบแทนอยู่แล้ว ดังนั้นเรื่องภาษีจึงไม่ใช่เรื่องที่ควรมองข้ามหรือละเลยเพราะการคำนวณภาษีจะช่วยให้นักลงทุนสามารถมองเห็นตัวเลขที่เป็นค่าใช้จ่ายและผลกำไรชัดเจนขึ้นจนสามารถนำไปสู่ขั้นตอนการวางแผนว่าจะทำอย่างไรให้การลงทุนคุ้มค่าและสร้างผลตอบแทนได้ดีที่สุด