หนึ่งในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงก็คือการปล่อยเช่าเพราะนอกจากจะได้ถือครองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้วยังถือเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนได้ในระยะยาวเพราะตราบใดที่เจ้าของยังมีการปล่อยเช่าอยู่ผลตอบแทนก็จะกลับมาอย่างต่อเนื่อง
Yield (ยีลด์) หนึ่งในศัพท์ทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หมายถึงผลตอบแทนที่จะได้จากการปล่อยเช่าคอนโดซึ่งถือเป็นหัวใจหลักในด้านการลงทุน และถือเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยในการกำหนดราคาเช่าให้สอดคล้องกับการสภาพตลาดและรูปแบบของโครงการ
Yield ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือ Rental Yield และ Yield Guarantee
Rental Yield เรียกอีกอย่างว่าผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
มีที่มาจากการคำนวณฐานข้อมูลหลัก ๆ คือ ราคาต้นทุนทรัพย์ที่ซื้อมาและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าตลอดทั้งปี โดยรูปแบบของผลตอบแทนจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้
1. Gross Rental Yield
คือ อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับทั้งหมดโดยที่ยังไม่มีการหักค่าใช้จ่าย เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อเนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้หักค่าใช้จ่ายในการคำนวณอัตราของ Yield และวิธีนี้ยังเป็นวิธีที่นักลงทุนส่วนใหญ่นำมาเปรียบเทียบอัตราค่าเช่ากับโครงการที่มีลักษณะใกล้เคียงกันหรืออยู่ในละแวกเดียวกันด้วย โดยมีหลักการคำนวณ ดังนี้
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) X 100 = อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (%)
หมายเหตุ: วิธีการคำนวณรูปแบบนี้มักจะได้อัตราผลตอบแทนที่สูงเกินจริง เนื่องจากเป็นการคาดการณ์ไว้ในกรอบระยะเวลา 12 เดือน ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าอาจจะอยู่ไม่ครบ 12 เดือนตามสัญญาเช่าก็ได้
2. Net Rental Yield
คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว โดยค่าใช้จ่ายอาจจะเป็นค่าส่วนกลางนิติบุคคลที่ต้องจ่ายทุกเดือนซึ่งแล้วแต่จำนวนที่ทางโครงการจะเรียกเก็บ แม้จะเป็นจำนวนเงินที่ไม่มากนักแต่ส่วนใหญ่จะใช้การคำนวณแบบรายปี ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จึงไม่ควรที่จะมองข้าม โดยมีหลักการคำนวณ ดังนี้
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี) / ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา X 100 = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ (%)
3. Cash on Cash Rental Yield
คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเป็นเงินสดตลอดทั้งปี นักลงทุนส่วนใหญ่ที่ต้องการรับผลตอบแทนในรูปแบบนี้มักจะเป็นนักลงทุนที่กู้เงินสดมาเพื่อซื้อคอนโดและตกแต่งโดยอาศัยผลกำไรจากการปล่อยเช่าเพื่อนำมาผ่อนกับธนาคารอีกที ซึ่งนั่นหมายความว่าผลตอบแทนที่ได้มาจะต้องหักจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระกับธนาคารออกด้วย โดยมีหลักการคำนวณ ดังนี้
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี – เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) / เงินที่ลงทุนไปแล้ว X 100 = อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ (%)
Yield Guarantee หรือที่เรียกว่าการการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ
ถือว่าเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดอีกรูปแบบหนึ่ง ค่าตอบแทนที่นักลงทุนผู้ถือครองห้องชุดจะได้รับจะเป็นตัวเลขในกรอบระยะเวลาที่ชัดเจนโดยถูกกำหนดมาจากผู้ประกอบการแล้วเพื่อให้นักลงทุนมั่นใจในเรื่องของผลตอบแทนและกำไร เมื่อตัดสินใจลงทุนกับโครงการแล้ว รูปแบบการการันตีผลตอบแทนนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่โครงการที่มีความต้องการเช่ามากกว่าความต้องการซื้อ ลูกค้าส่วนใหญ่จึงอยู่ในกลุ่มนักลงทุนอยู่ในทำเลเมืองท่องเที่ยวที่มีชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก
เมื่อ Yield คือผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับหลังจากการปล่อยเช่า นั่นก็หมายความว่ายิ่งอัตราเปอร์เซ็นต์มีมากผลตอบแทนก็จะสูงเช่นกัน โดยส่วนใหญ่แล้วในธุรกิจปล่อยเช่านักลงทุนจะเลือกโครงการที่มีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% เพื่อให้ผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถยอมรับได้และไม่ให้เป็นภาระค่าใช้จ่ายในอนาคต
แน่นอนว่าโครงการคอนโดที่มีอัตราผลตอบแทนสูงมักอยู่บนทำเลทอง และสิ่งที่นักลงทุนต้องเผชิญก็คือคู่แข่งในธุรกิจเดียวกันและราคาห้องชุดที่สูงตามขึ้นไปด้วยเช่นกัน
อ้างอิง:
Yield คืออะไร? ทำความเข้าใจกับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน จาก https://bit.ly/3AJs8hZ
Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องทำความรู้จักวันนี้มีคำตอบ! จาก https://bit.ly/3KWKIHR
Rental Yield คืออะไร 3 วิธีคิด Rental Yield ลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ จาก https://bit.ly/3AMbcY1
หมายเหตุ: เป็นการเรียบเรียงพร้อมตัดทอนบทความตามความเหมาะสม
เรียบเรียงโดย: ศุภธิดา รัสพันธ์
คอนเทนต์ครีเอเตอร์ 7D Book&Digital
ขอบคุณภาพประกอบจาก: เว็บไซต์ Freepik