ผู้จัดสรรที่ดิน-ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ใครมีบทบาทหน้าที่ในการจัดตั้งนิติบุคคล

แม้ว่าจะทำการจัดสรรที่ดินเรียบร้อยแล้วแต่หน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินยังไม่จบอยู่เพียงเท่านั้นเพราะยังมีบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคที่ยังถือว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลางและไม่สามารถยกให้เป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคนใดคนหนึ่งได้ ดังนั้นความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดินคือจะต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินเหล่านั้นให้คงอยู่ในสภาพเดิมจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคล

ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นหนึ่งในข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเรื่องของการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ เพื่อให้เกิดการส่งมอบที่สาธารณูปโภคส่วนกลางจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปยังนิติบุคคลได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเพื่อให้สมาชิกภายในหมู่บ้านจัดสรรสามารถใช้ประโยชน์จากบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคได้อย่างสูงสุด

บทบาทหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินในการดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคล

เมื่อผู้จัดสรรที่ดินต้องการพ้นจากหน้าที่ในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จะต้องดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาแทน โดยมีขั้นตอนดังนี้

1. จัดทำบัญชีทรัพย์สินทั้งหมดที่เป็นบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงสร้างการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต ประกอบด้วยรายละเอียดและข้อมูลสำคัญ ได้แก่

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและเอกสารอื่นที่เกี่ยวข้อง
จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้รับมอบหมายให้รับผิดชอบซึ่งตามความเป็นจริงแล้วต้องไม่น้อยกว่าเงินที่ทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
ระบุให้ชัดเจนว่าบริการสาธารณะหรือสาธารณูปโภคใดบ้างที่ประสงค์จะโอนให้แก่นิติบุคคล ยกตัวอย่างเช่น ระบบไฟฟ้าและประปา หรือทรัพย์สินส่วนกลางอื่น ๆ เป็นต้น

2. ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคนที่ถือกรรมสิทธิ์ในปัจจุบันรับทราบทั้งเรื่องของการจัดตั้งนิติบุคคลและเอกสารบัญชีทรัพย์สินต่าง ๆ ที่ต้องการจะส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทำการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อรับโอนทรัพย์สินให้แล้วเสร็จในระยะไม่น้อยกว่า 180 วัน นับตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคนสุดท้ายรับทราบประกาศนี้ ซึ่งการแจ้งความประสงค์จะจัดตั้งนิติบุคคลให้ทำเป็นเอกสารหนังสือส่งทางไปรษณีย์ไปยังภูมิลำเนาของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร

3. ปิดประกาศหรือส่งข้อมูลผ่านทางสื่อเอกสารที่สามารถส่งต่อกันได้ภายในท้องถิ่น ระยะเวลาไม่น้อยกว่า 3 วัน

4. จัดทำหนังสือเอกสารเพื่อปิดประกาศแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรพร้อมระบุข้อมูลบัญชีทรัพย์สินที่เป็นบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคไว้ในที่ที่สามารถมองเห็นได้ชัดเจนบนพื้นที่ของที่ดินที่ทำการจัดสรร โดยต้องมีรายมือชื่อรับรองจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างน้อย 5 คนร่วมเป็นพยาน เมื่อทำตามขั้นตอนทั้งหมดแล้วให้ถือว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ทำการรับทราบผ่านทั้ง 3 ช่องทางการแจ้งข่าวสารกันอย่างครบถ้วน

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

บทบาทหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในการดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคล

เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับแจ้งข่าวสารและบัญชีทรัพย์สินจากผู้จัดสรรที่ดินเพื่อทำการรับโอนทรัพย์สินที่เป็นบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคแล้ว จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้

1. เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับทราบแล้วจะต้องทำการประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมดในโครงการเพื่อลงมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและแต่งตั้งตัวแทนเพื่อดำเนินการยื่นคำร้องขอจัดตั้งนิติบุคคลแก่เจ้าพนักงาน รวมไปถึงการกำหนดระเบียบข้อบังคับสำหรับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะจัดตั้งขึ้นได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากคะแนนเสียงจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงย่อยทั้งหมด

2. เมื่อมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือการจัดทำข้อบังคับตามกฎกระทรวงว่าด้วยการจัดตั้งการบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคล ซึ่งมีรายละเอียดที่ต้องระบุให้ครบถ้วน ดังนี้

ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
วัตถุประสงค์ของการจัดตั้งนิติบุคคล
ที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคล
ข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนคณะกรรมการนิติบุคคล การจัดการเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การเริ่มดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่ง และการประชุมของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งต้องประชุมอย่างน้อยปีละสองครั้ง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการดำเนินงาน การบัญชี และการเงิน และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิกภายในหมู่บ้านจัดสรร
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่สำหรับสมาชิกภายในหมู่บ้านจัดสรร
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

3. เมื่อมีการจัดประชุมกับสมาชิกภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องจัดทำรายงานการประชุมทุกครั้ง

4. ตัวแทนที่ได้รับการแต่งตั้งต้องดำเนินการยื่นคำขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดินหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ตามข้อกำหนด ประกอบด้วย…

รายงานข้อสรุปการประชุมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่มีมติให้จัดตั้งนิติบุคคล หลักฐานการเห็นชอบกับข้อบังคับที่กำหนดขึ้นมา และการแต่งตั้งตัวแทนในการยื่นคำร้อง รวมถึงหลักฐานการลงมติคะแนนเสียงที่ไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงย่อยทั้งหมด
หลักฐานการแจ้งข้อมูลข่าวสารให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการตามระยะเวลาที่กำหนด
บัญชีทรัพย์สินที่เป็นบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการ พร้อมสำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่เกี่ยวข้อง

5. เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับอนุญาตให้สามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรร่วมกันและแสดงหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ในที่เปิดเผยสามารถมองเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

เมื่อได้รับอนุญาตให้ทำการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วจำเป็นที่จะต้องทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับการโอนทรัพย์สินที่เป็นบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล รวมถึงเงินที่นิติบุคคลจะได้รับจากผู้จัดสรรที่ดินในรูปแบบของทุนทรัพย์ที่ใช้ในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งการจดทะเบียนนี้จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมในการดำเนินการและค่าภาษีอากร

กล่าวโดยสรุปคือผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคก็ต่อเมื่อได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลและทำการโอนทรัพย์สินรวมถึงความรับผิดชอบอื่น ๆ ไปยังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยมีขั้นตอนการดำเนินการที่ทั้งผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะต้องดำเนินการร่วมกันเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายที่ระบุไว้อย่างครบถ้วน