สาเหตุที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ทำราคาขายได้น้อยกว่ามูลค่าที่แท้จริง

คุณจะรู้สึกอย่างไรหากว่าขนมที่ซื้อมาเพียงแค่ห่อละสิบสามารถขายได้ต่อได้ในราคายี่สิบบาท ในสถานการณ์นี้ไม่ว่าจะมองอย่างไรก็ได้กำไรเห็น ๆ แถมยังสามารถนำเงินที่ได้มานั้นไปซื้อขนมได้อีกตั้งสองห่อ แล้วถ้าเอามาขายเพิ่มอีกก็คงได้กำไรอีกหลายเท่าตัว แต่คุณเป็นคนที่เห็นโอกาสนั้นเพียงคนเดียวเสียเมื่อไหร่เพราะสิ่งที่คุณทำคนอื่นก็ทำเหมือนกัน แล้วจะทำอย่างไรล่ะในเมื่อคู่แข่งในตลาดเดียวกันเริ่มมีจำนวนมากขึ้น ลดราคาเพื่อดึงความสนใจลูกค้าอย่างนั้นหรือ?

การลดราคาเป็นกลยุทธ์การเรียกลูกค้ารูปแบบหนึ่งที่ถูกหยิบยกมาใช้อย่างแพร่หลายไม่เว้นแม้แต่กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่การลดราคาก็ไม่ใช่ผลดีเสมอไป ผลลัพธ์ก็มีให้เห็นอยู่ทั้งต้องเสียเปล่า เข้าเนื้อ ขาดทุน เพียงแค่ขาดความรู้ความเข้าใจก็อาจส่งผลเสียแบบที่เรียกได้ว่าไม่ได้อะไรตอบแทนกลับมาเลย

อย่างที่ทราบกันดีว่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งนั้นมีมูลค่าในตัวของมันเองอยู่แล้ว ดีไม่ดีบางที่อาจจะมีราคาสูงถึงเจ็ดแปดหลัก แต่เชื่อหรือไม่ว่ายิ่งมูลค่าสูงเท่าไหร่ความเสี่ยงที่มองไม่เห็นก็มีมากเท่านั้น ก่อนทำการขายแต่ละครั้งเจ้าของบ้านอาจมีการคิดคำนวณไว้แล้วว่าตนเองจะมีส่วนได้ส่วนเสียมากน้อยแค่ไหนแต่ส่วนใหญ่แล้วมักมองไปที่ส่วนได้มากกว่า ฉะนั้นจึงมีความคิดที่ว่าลดนิดลดหน่อยคงไม่เป็นไรเพราะเงินที่จะได้มาก็เยอะมากอยู่แล้ว โดยหารู้ไม่ว่าการกระทำแบบนั้นคือการลดมูลค่าของทรัพย์สินให้น้อยลงกว่ามูลค่าที่ควรจะได้รับอย่างแท้จริงนั่นเอง

แต่การลดราคาก็ไม่ใช่สาเหตุเพียงอย่างเดียวที่ทำให้บ้านราคาตกเพราะในปัจจุบันยังมีพฤติกรรมหลาย ๆ อย่างของคนขายบ้านและอีกหลายปัจจัยภายนอกที่เข้ามามีอิทธิพลไม่น้อยไปกว่ากันเลย

1. ความต้องการขายอย่างเร่งด่วน

การที่เจ้าของบ้านต้องการใช้เงินด่วนหรือมีเหตุจำเป็นที่จะต้องย้ายออกจึงทำการประกาศขายในทันทีเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้บ้านที่ขายนั้นได้ราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงหรือต่ำกว่าราคาประเมินซื้อขายที่อิงตามราคาตลาด การตัดสินใจที่เร่งด่วนทำให้เจ้าของทรัพย์ไม่ได้มีเวลามากพอที่จะคำนวณหรือไตร่ตรองผลกำไรที่จะได้รับมากไปกว่าการรีบขายบ้านแล้วรับผลตอบแทนจากการขายในครั้งนั้นซึ่งการเสนอขายในบางครั้งอาจจะเสนอด้วยราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดประมาณ 30-40% เลยก็ได้

2. ทำเลที่ตั้งไม่เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยอีกต่อไป

อีกหนึ่งสาเหตุที่ทำให้บ้านถูกดึงราคาจนต่ำคือทำเลที่ตั้งไม่เอื้ออำนวยต่อการอยู่อาศัย เดิมทีพื้นที่แห่งนั้นอาจจะเป็นย่านชุมชนเก่าแก่ที่มีผู้คนอาศัยอยู่แต่ไม่หนาแน่นมากนัก แต่เมื่อมีการเข้าถึงของนักลงทุนหรือการย้ายถิ่นฐานมาตั้งที่อยู่อาศัยใหม่พื้นที่เหล่านั้นอาจจะถูกพัฒนาให้เป็นย่านโรงงานอุตสาหกรรมหรือย่านที่มีการท่องเที่ยวสัญจรกันตลอดทั้งกลางวันกลางคืนทำให้เจ้าของบ้านหรือคนในชุมชนได้รับผลกระทบจนต้องยอมขายขาดบ้านในราคาถูก ๆ เพื่อไปตั้งต้นในที่ใหม่

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

3. การขายบ้านตามสภาพ

การขายบ้านตามสภาพเป็นวิธีการส่งต่อทรัพย์มือสองรูปแบบหนึ่งที่มีความง่ายดายเนื่องจากไม่ต้องทำการต่อเติมหรือปรับปรุงเพื่อเป็นการเพิ่มค่าใช้จ่ายให้กับตัวเจ้าของบ้านเอง แต่สิ่งเหล่านั้นก็เป็นข้อเสียได้เช่นกันหากว่าบ้านมีสภาพทรุดโทรมหรือสภาพแวดล้อมเต็มไปด้วยป่ารกร้าง การขายบ้านเดิมทีก็ได้ผลตอบแทนในอัตราที่ไม่มากอยู่แล้ว ถ้าหากว่าเป็นการส่งต่อทรัพย์จากนักลงทุนสู่มือของนักลงทุนด้วยกันเองวิธีนี้คงไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสักเท่าไหร่เพราะราคาที่คิดว่าต่ำอยู่แล้วอาจจะถูกต่อรองจนต้องลดลงมาอีกหลายเท่าตัว ถึงตอนนั้นก็ไม่แน่ว่าผู้ขายจะยังเรียกว่าได้กำไรอยู่หรือเปล่า

4. ความไม่รู้ของคนที่อยากขายบ้าน

คงไม่ใช่ครั้งแรกและคงไม่ใช่ครั้งเดียวที่มีคนออกมาเล่าประสบการณ์การขายบ้านโดยที่ไม่มีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในมือจนสุดท้ายก็ทำให้ทรัพย์ที่ควรจะสร้างมูลค่าได้อย่างดีนั้นหลุดลอยไปอยู่ในมือของคนอื่น ความล้มเหลวเหล่านั้นมักจะมาจากสาเหตุหลัก ๆ คือขาดความเข้าใจเกี่ยวกับการศึกษาตลาดและการเปรียบเทียบราคาขายในช่วงระยะเวลานั้น เมื่อเจอกับสภาวการณ์ที่เปลี่ยนแปลงและผกผันไปมาไม่ว่าจะด้วยเศรษฐกิจหรือปัจจัยอื่น ๆ ที่เข้ามาทำให้เกิดความสับสน เจ้าของทรัพย์สินจึงคิดว่าราคาประเมินของตนเองคือราคาที่ถูกต้องที่สุดแล้ว แต่หารู้ไม่ว่าราคานั้นอาจต่ำกว่าราคาตลาดที่ขายกันอยู่ในพื้นที่นั้นหลายเท่าตัว

5. กระแสเงินสดคือกลลวง

ไม่ว่าใครก็ชอบการใช้จ่ายด้วยเงินสดทั้งนั้น ถ้ามองในแง่ของการดำเนินการคือสามารถจัดการได้เลยโดยไม่ต้องรอการดำเนินการเหมือนกับการยื่นขอสินเชื่อเพื่อมาซื้อบ้าน ฉะนั้นเมื่อเจอลูกค้าที่เข้าหาด้วยเงินสดจึงเป็นเหมือนกลลวงล่อใจให้ผู้ขายตัดสินใจได้เร็วขึ้นแทนที่การตัดสินใจซื้อนั้นจะขึ้นอยู่กับลูกค้ามากกว่า เมื่อคนขายอยากขายจึงพยายามยื่นขอเสนอไม่ว่าจะเป็นการลดราคา หรือฟรีค่าธรรมเนียมการโอน ค่าดำเนินการต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งเมื่อไหร่ก็ตามที่ได้กลับมาย้อนคิดจะรู้ว่าสิ่งที่แลกไปอาจไม่คุ้มเอาเสียเลยเมื่อตัวเองนั้นต้องลดทั้งค่าบ้าน ต้องออกค่าดำเนินการต่าง ๆ ด้วยตนเอง ไหนจะต้องชำระค่าภาษีอีก ไป ๆ มา ๆ คงไม่ต่างจากการยกบ้านของตัวเองให้คนอื่นไปฟรี ๆ เพียงเพราะกลลวงตาจากกระแสเงินสด

การปิดการขายได้อย่างรวดเร็วนั้นไม่ใช่เรื่องที่ผิดเสมอไปเพราะไม่ว่าใครก็คงอยากรีบส่งมอบบ้านหลังใหม่ให้กับลูกค้าไปพร้อม ๆ กับการเก็บเงินเข้าในกระเป๋าของตัวเอง แต่การศึกษาตลาดรวมถึงการมองถึงความคุ้มค่าก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน หากขายบ้านแค่หลังเดียวก็คงไม่ส่งผลกระทบมากนักแต่ถ้าเมื่อไหร่ก็ตามที่ดำเนินธุรกิจประเภทนี้แล้วยังยึดติดกับพฤติกรรมแบบเดิม ๆ ที่ทำให้บ้านราคาตกอยู่ นี่คงไม่ใช่สัญญาณที่ดีสำหรับการลงทุนที่จะได้รับผลกำไรหรอก คุณว่าจริงไหม?

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ