อยากได้ทรัพย์ราคาถูกต้องอ่าน ขั้นตอนซื้อทรัพย์ NPA จากธนาคาร

รู้หรือไม่ว่าทรัพย์มือสองราคาถูกไม่ได้มีแค่ในการประมูลจากกรมบังคับคดีแต่ยังมีทรัพย์มือสองสภาพดีราคาถูกจากแหล่งที่เชื่อถือได้ซึ่งก็คือทรัพย์รอการขายจากธนาคารหรือเรียกสั้น ๆ ว่า ทรัพย์ NPA นั่นเอง ราคาจะต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 10-20% หรือถูกมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับสภาพของทรัพย์นั้น ๆ และส่วนใหญ่ยังอยู่ในทำเลดีอีกด้วย

ทรัพย์รอการขายหรือทรัพย์ NPA (Non-Performing Asset) คือบ้านมือสองที่ธนาคารได้มาจากลูกหนี้ธนาคารที่มากู้เงินมาแล้วผ่อนต่อไม่ไหวหรือขาดชำระหนี้นานจนเกิดการฟ้องร้องและยึดมาเป็นของธนาคาร รวมถึงบ้านหลุดจำนองที่ธนาคารรับซื้อมาเพื่อขายทอดตลาด

บ้านมือสองยังคงเป็นทางเลือกในการลงทุนสำหรับหลายคนเพราะนอกจากจะมีต้นทุนต่ำ ไม่ต้องลงทุนในเรื่องของโครงสร้างตัวอาคาร ยังมีโอกาสสร้างผลกำไรจำนวนมากจากการปรับปรุงซ่อมแซมขายด้วย

6 ขั้นตอนง่าย ๆ สู่การเป็นเจ้าของทรัพย์ NPA

1. ค้นหาทรัพย์รอการขายที่ถูกใจ

ขั้นตอนแรกคือการค้นหาทรัพย์ที่ต้องการซื้อจากเว็บไซต์ของธนาคารหรือบนเว็บไซต์รวมทรัพย์ NPA ในส่วนของรายละเอียดทรัพย์จะมีทั้งตำแหน่งที่ตั้ง เอกสารต่าง ๆ รวมไปถึงราคาโดยประมาณและความพร้อมของทรัพย์ด้วย ซึ่งในส่วนนี้ผู้ที่สนใจสามารถพิจารณางบประมาณที่กำหนดไว้กับราคาขายได้เลย

2. นัดหมายเพื่อตรวจดูสภาพบ้านจริง

หลังจากติดต่อกับเจ้าหน้าที่ที่ดูแลทรัพย์ของธนาคารแล้วจะมีการนัดหมายเพื่อไปดูบ้านสภาพจริง ในขั้นตอนนี้อาจจะมีการลงพื้นที่ไปพร้อมกับผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในด้านการประเมินการซ่อมแซมหรืออาจจะเป็นผู้รับเหมาก็ได้เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือต่อเติม

3. จัดเตรียมเอกสารสำหรับเสนอซื้อกับธนาคาร

เมื่อได้บ้านที่ต้องการซื้อแล้วขั้นตอนต่อมาคือการเตรียมเอกสารสำหรับการยื่นเสนอซื้อและรอผลอนุมติจากธนาคาร โดยเอกสารหลัก ๆ ที่ต้องเตรียมได้แก่

สำเนาบัตรประชาชน
สำเนาทะเบียนบ้าน
เงินประกันสำหรับการซื้อทรัพย์สิน NPA

เมื่อเตรียมเอกสารครบเรียบร้อยแล้วจะต้องนำส่งให้กับธนาคารพร้อมแบบฟอร์มแจ้งความประสงค์ขอซื้อทรัพย์ NPA และคำเสนอซื้อทรัพย์ NPA โดยจะต้องกรอกข้อมูลรายละเอียดให้ครบถ้วนพร้อมราคาที่ต้องการเสนอซื้อบ้านหลังนั้น มีระยะเวลาในการดำเนินการสำหรับการอนุมัติคำร้องประมาณ 3-5 วันทำการ สำหรับบางธนาคารจะมีเงื่อนไขในการวางเงินมัดจำด้วยประมาณ 1% ซึ่งหากไม่มีการวางค่ามัดจำให้กับธนาคารคำขอซื้อบ้านจะไม่ถูกนำเข้าสู่กระบวนการพิจารณาเช่นกัน

ในกรณีที่มีการวางเงินมัดจำกับธนาคารแล้วคำร้องไม่ได้รับการอนุมัติสามารถขอเงินมัดจำส่วนนั้นคืนได้ แต่ถ้าอยากได้ทรัพย์นั้นและทรัพย์ยังไม่ถูกขายต่อก็สามารถเสนอซื้อใหม่พร้อมกับเพิ่มราคาเสนอเข้าไปด้วยได้

หากได้รับอนุมัติจากธนาคารต้องไปทำสัญญาซื้อขายภายใน 15 วันนับจากวันที่ระบุในหนังสือแจ้งผลการอนุมัติ พร้อมวางเงินทำสัญญา 10% ของราคาเสนอซื้อ โดยการวางเงินนี้สามารถนับรวมเงินที่วางมัดจำ 1% ไว้ก่อนหน้านี้เข้าด้วยกันได้ ส่วนที่เหลืออีก 90% ต้องชำระด้วยเงินสดหรือหากต้องการกู้เงินจากธนาคารต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 30 วันนับจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

4. ทำสัญญาซื้อขาย

เมื่อถึงวันนัดทำสัญญาซื้อขายจะมีหนังสือสัญญาชื่อ “สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง” ในบางธนาคารอาจจะให้มีการวางเงินมัดจำ 10% ภายในวันเดียวกันกับวันที่ทำสัญญาเลย

5. ถ้าไม่มีเงินสดจะต้องยื่นขอสินเชื่อ

หลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้วผู้ซื้อที่ไม่มีเงินสดสามารถยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร ในกรณีนี้สามารถยื่นขอสินเชื่อจากต่างธนาคารได้ แต่หากต้องการความสะดวกในการดำเนินการแนะนำให้ขอสินเชื่อกับธนาคารเจ้าของทรัพย์จะดีกว่าเพราะมีโอกาสที่จะได้รับอนุมัติสินเชื่อง่ายและได้วงเงินสูง เอกสารที่จำเป็นสำหรับการยื่นขอสินเชื่อประกอบด้วย

บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนาของผู้ซื้อ
ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาของผู้ซื้อ
สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
Statement บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน

หลังจากยื่นเอกสารครบถ้วนตามกระบวนการเรียบร้อยแล้ว ทางธนาคารจะใช้เวลาในการดำเนินการประมาณ 7-15 วัน โดยพิจารณาจากหลักประกันและรายได้ของผู้ยื่นกู้ ถ้ามีเครดิตดีจะทำให้ทางธนาคารอนุมัติได้เร็วขึ้น โดยขั้นตอนนี้อาจจะต้องใช้เวลาเพราะธนาคารต้องประเมินความสามารถในการผ่อนชำระตลอดอายุสัญญา

6. โอนกรรมสิทธิ์

เมื่อได้รับอนุมัติแล้วก็เข้าสู่ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ ซึ่งในขั้นตอนนี้ตัวผู้ซื้อเองจะต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายในการโอนด้วย โดยมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

เงินค่าบ้านที่ซื้อ
ค่าธรรมเนียมในการโอน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน หากทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเหลือ 0.01%
ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของมูลค่าทั้งหมดของยอดเงินกู้ที่อนุมัติ หากทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเหลือ 0.01%
ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5 % ของราคาซื้อขาย
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี)

เมื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วจะถือว่าสิทธิในการเป็นเจ้าของบ้านอยู่กับผู้ซื้อเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

การซื้อทรัพย์สินรอการขายหรือทรัพย์ NPA นั้นมีขั้นตอนไม่ยากซึ่งเหมาะสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองแต่มีงบจำกัดหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือสองที่ต้องการทรัพย์ในราคาที่ถูกกว่าตลาดเพื่อนำมารีโนเวทเพื่อขายหรืปล่อยเช่า ด้วยความที่ทรัพย์ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ค่อนข้างดี ดังนั้นจึงไม่ต้องกังวลเลยว่าซื้อทรัพย์ไปแล้วจะไม่ได้กำไร