อสังหาฯ มือสอง เปลี่ยนคนติดลบให้เป็นคนมีล้าน

หากพูดถึงเส้นทางชีวิตของคนที่ประสบความสำเร็จ หลายคนมักจะพูดว่าตัวเองเป็นคนต้นทุนน้อย แต่ในขณะเดียวกันก็มีอีกหลายคนที่เริ่มต้นจากชีวิตที่ติดลบ หนึ่งในนั้นคือ “คุณเล็ก” อดีตคนจวนตัวสู่การเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งผ่านทรัพย์มือสองมาแล้วกว่าร้อยหลังในปัจจุบัน

คุณเล็กมักจะพูดเสมอว่าเขาไม่ใช่คนที่มีต้นทุนในชีวิตมาก่อน แต่สิ่งที่ผ่านเข้ามาในช่วงชีวิตที่ยากลำบากที่สุดก็คือโอกาส เมื่อเลือกที่จะคว้าโอกาสในครั้งนั้นไว้ทำให้คุณเล็กได้เริ่มนับหนึ่งใหม่อีกครั้งพร้อมกับความพยายามในการทุ่มเทอย่างเต็มที่จนกระทั่งได้พาตัวเองเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มือสองซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนในชีวิตจากคนติดลบให้เป็นคนมีล้าน

เมื่อไม่นานนี้คุณเล็กได้มีโอกาสมานั่งล้อมวงคุยกันพร้อมกับการบอกเล่าประสบการณ์ตั้งแต่ช่วงที่ชีวิตตกต่ำจนกระทั่งเข้าสู่เส้นทางของการเป็นนายหน้าและนักลงทุนในที่สุด ซึ่งการล้อมวงคุยกันในครั้งนี้ก็ได้รวบรวมคำแนะนำและเทคนิคดี ๆ ในการดำเนินธุรกิจจากคุณเล็กมาไว้ในบทความนี้แล้ว

1. ข้อดีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือสองคือต้นทุนที่ไม่สูงมากและสามารถต่อรองกับเจ้าของทรัพย์ได้ ไม่จำเป็นต้องลงทุนในเรื่องของโครงสร้างเพราะจุดประสงค์หลักของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือสองคือการรีโนเวทปรับปรุงสภาพที่พักอาศัยหรือที่ดินให้ดีขึ้นและพร้อมสำหรับการส่งต่อให้กับลูกค้าในอนาคต

2. ความคาดหวังจากลูกค้าที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์มือสองจะไม่สูงมากเพราะลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านมือสองจะรับรู้และยอมรับกับสภาพของบ้านได้อยู่แล้ว จะไม่เข้มงวดเท่ากับการซื้อขายบ้านมือหนึ่งหรือบ้านในโครงการจัดสรร

3. อสังหาริมทรัพย์มือสองมักจะได้มาจากการตระเวนซื้อหรือเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงินด่วนติดต่อมาเอง และการประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี

4. ความยากง่ายสำหรับลูกค้าในการยื่นกู้กับธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสองนั้นแทบไม่มีความแตกต่างกัน ธนาคารจะเป็นคนพิจารณาความสามารถทางการเงินของผู้กู้เป็นรายบุคคลอยู่แล้ว

5. การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือสองนักลงทุนจะไม่สามารถเลือกทำเลเองได้ ดังนั้นพื้นที่ส่วนใหญ่อาจจะไม่ได้อยู่ในจุดที่ดีที่สุดหรือเป็นที่ต้องการมากที่สุด ในจุดนี้นักลงทุนจะต้องดึงกลยุทธ์ในการนำเสนอให้กับกลุ่มลูกค้า

6. การเปลี่ยนแปลงรูปแบบของบ้านให้มีความทันสมัยจะทำให้ความต้องการในการซื้อของลูกค้าเพิ่มขึ้นได้

7. นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรระวังเรื่องของภาษีที่ดินที่อาจจะยังค้างชำระจากเจ้าของทรัพย์เดิม วิธีป้องกันปัญหาที่จะตามมาคือหลังจากตกลงซื้อขายเสร็จเรียบร้อยแล้วควรไปติดต่อสำนักงานเขตเพื่อตรวจสอบการชำระให้แล้วเสร็จ

8. วิธีที่คุณเล็กใช้ในการประเมินเพื่อซื้อทรัพย์มาลงทุนคือหากทรัพย์ได้ประเมินธนาคาร 100% ราคาตั้งขายควรอยู่ที่ 90% ของราคาประเมินธนาคาร และพยายามต่อรองซื้อขายให้ได้ราคาประมาณ 70% ของราคาตั้งขายหลังจากหักค่าปรับปรุงที่คาดการณ์เอาไว้แล้ว

9. การลงทุนแบบซื้อมาขายไปเป็นการลงทุนที่ได้กำไรสูงและเร็ว แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงสูงที่สุดเช่นกัน

10. หากต้องการลงทุนแบบระยะยาวเน้นผลตอบแทนควรลงทุนในรูปแบบปล่อยเช่าเพราะจะได้รับกำไรจากค่าเช่าทุกเดือน

11. การรับจำนองขาย-ฝาก เหมาะสำหรับคนที่ต้องการผลตอบแทนประมาณ 10-15% ต่อปี และมีความเสี่ยงต่ำ การลงทุนคล้ายกับการปล่อยสินเชื่อให้กับรายย่อยที่มีหลักทรัพย์แต่ไม่สามารถเข้าถึงสถาบันการเงินได้