เรื่องนี้นักลงทุนต้องรู้ ที่ดินแบบไหนซื้อ-ขายได้บ้าง

ก่อนจะสร้างบ้านสักหลังหรือโครงการดี ๆ สักแห่ง นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องหาทำเลดี ๆ เสียก่อน ซึ่งการหาที่ดินแปลงที่ถูกใจก็ไม่ใช่เรื่องยากเพราะบางครั้งเจ้าของทรัพย์ก็นำมาเสนอให้ด้วยตัวเองด้วยซ้ำ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นสิ่งที่นักพัฒนาหรือนักลงทุนมือใหม่รวมไปถึงเจ้าของทรัพย์หลายคนอาจจะพลาดนั่นก็คือความรู้ความเข้าใจในเรื่องของสิทธิในที่ดิน

สิทธิในที่ดินในประเทศไทยมีอยู่หลายรูปแบบโดยแต่ละสิทธิก็จะมีชื่อและตัวย่อที่แตกต่างกันออกไปตามรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่กฎหมายกำหนด และเพื่อไม่ให้เกิดความเข้าใจผิดจนนำไปสู่การซื้อขายที่ดินที่ไม่ถูกต้องจึงควรศึกษาให้ถี่ถ้วนตั้งแต่ต้น

ที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท

1. ที่ดินของรัฐ คือ ที่ดินที่ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง ให้ถือว่าที่ดินผืนดังกล่าวเป็นของรัฐ และเป็นที่ดินที่อยู่ในการดูแลของหน่วยงานราชการ เช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร ให้ถือว่าเป็นสมบัติของแผ่นดินที่ใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์ส่วนรวม หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่ อุทยานแห่งชาติ ที่ป่าไม้ ที่ราชพัสดุ

2. ที่ดินของเอกชน คือ ที่ดินที่ประชาชนทั่วไปมีกรรมสิทธิ์โดยมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไม่ว่าจะเป็น โฉนดที่ดิน โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” เป็นต้น และที่ดินนี้สามารถทำการซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยน ให้เช่าได้

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ที่ดินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้

1. ที่ดินที่มีโฉนด

โฉนดที่ดิน หรือมีอีกชื่อเรียกหนึ่งคือ น.ส.4 ที่มีตราประทับ “ครุฑแดง” เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ผู้ที่ถือครอบที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้ทุกรูปแบบไม่ว่าจะเป็นการประกอบกิจการใด รวมทั้งการซื้อ-ขาย-โอน ได้ โฉนดที่ดินถือเป็นการการแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ในโฉนดที่ดินจะประกอบไปด้วยข้อมูลสำคัญต่าง ๆ ได้แก่ เลขโฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน รายชื่อผู้ครอบครองโฉนด ขนาดที่ดิน ลักษณะที่ดิน และสารบัญจดทะเบียน

การซื้อขายที่ดินโฉนดครุฑแดงนี้ถือว่ามีมูลค่าด้านราคาสูงที่สุดในบรรดาเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ โดยหากมีการซื้อขาย ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือว่าการซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ

* ข้อควรระวัง

หากมีบุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของเข้าครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาแสดงออกถึงความเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลนั้นสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของตนเองได้ และหากศาลเห็นว่าถูกต้องเป็นไปตามข้อกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ บุคคลนั้นสามารถไปแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และออกโฉนดใบใหม่ขึ้นมาใช้ได้เลย โดยโฉนดใบเดิมที่อยู่ที่เจ้าของที่ดินจะถือว่าเป็นโมฆะและไม่สามารถนำมาอ้างสิทธิได้

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)

น.ส.3 ก. หรือหนังสือรับรองที่มีตราประทับ “ครุฑเขียว” เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ทางราชการเป็นคนออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของที่ดินสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ รวมถึงการซื้อ ขาย โอน หรือนำไปจำนองกับธนาคารแม้ว่าจะยังไม่ใช่โฉนดเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ก็ตาม ที่ดิน น.ส.3 ก. จะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนและมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง เมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้วเจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ทันทีโดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 – น.ส.3 ข.)

น.ส.3 – น.ส.3 ข. หรือหนังสือรับรองที่มีตราประทับ “ครุฑดำ” เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่บุคคลทั่วไปใช้ในการทำประโยชน์ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศและการกำหนดตำแหน่งของที่ดินที่แน่นอน แต่สามารถทำการซื้อ ขาย โอน และนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยต้องยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินในจังหวัดและทำการรังวัดพร้อมติดประกาศเรียบร้อยแล้ว

* ข้อควรระวัง

ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ถูกปล่อยทิ้งร้างไว้เกิน 5 ปี ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย และ ผู้ที่มี น.ส.3 ก. สามารถถูกแย่งสิทธิครอบครองได้ด้วยการถูกผู้อื่นครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ที่ดินที่ซื้อ-ขาย-โอนไม่ได้

1. ส.ป.ก. 4-01

ส.ป.ก. 4-01 คือเอกสารสิทธิที่มีตราประทับ “ครุฑน้ำเงิน” เป็นหนังสืออนุญาตที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยเจ้าของมีสิทธิในการถือครองและทำประโยชน์ด้านการเกษตรในพื้นที่ที่กำหนดรายละไม่เกิน 50 ไร่ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นและไม่สามารถซื้อ ขาย โอนได้ ยกเว้นแต่จะยกให้เป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรม

* ข้อสังเกต

หนังสือ ส.ป.ก. 4-01 จะมีทั้งตราประทับครุฑน้ำเงินและครุฑแดง ดังนั้นจึงมีความคล้ายคลึงกับโฉนดที่ดิน แต่มีข้อสังเกตง่าย ๆ คือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง จะมีข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง จะมีข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ว่า “โฉนดที่ดิน”

2. น.ส.2

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 2 หรือที่เรียกว่า ใบจอง เป็นหนังสือแสดงการครอบครองที่ดินชั่วคราวที่ออกให้โดยโครงการจัดที่ดินให้ประชาชน โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี และใช้ที่ดินให้ได้อย่างน้อย 75% ที่ดินประเภทนี้ผู้ได้รับสิทธิสามารถนำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนภายใน 5 ปี หรือ 10 ปี แต่อย่างไรก็ตามเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้มีเงื่อนไขที่ค่อนข้างซับซ้อน นักลงทุนกับเจ้าของที่ดินไม่ควรทำการซื้อขายกันเอง

3. ภ.บ.ท.5

หนังสือ ภ.บ.ท.5 หรือแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์แสดงการครอบครองที่ดิน ที่ดินนี้ส่วนใหญ่มักจะเป็นที่ดินเปล่าในลักษณะของที่อยู่อาศัยหรือที่ทำประโยชน์ซึ่งถูกส่งต่อกันมารุ่นสู่รุ่นโดยมีการจ่ายภาษีแก่ภาครัฐ ไม่มีเอกสารสิทธิ์ใด ๆ เพราะผู้ที่เป็นเจ้าของคือรัฐ ฉะนั้นจึงไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนได้

* ข้อควรระวัง

ที่ดินประเภทนี้หากมีการซื้อขายจะเป็นการซื้อขายโดยชาวบ้านด้วยกันเอง เมื่อมีการฟ้องร้องเกิดขึ้นจะไม่มีกฎหมายรองรับ ผู้ซื้อไม่สามารถใช้หลักฐานซื้อขายใด ๆ ก็ตามไปยื่นต่อศาลให้พิจารณาได้เพราะเป็นที่ดินเป็นสิทธิครอบครองโดยรัฐ

4. สทก.

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สทก. หรือสิทธิทำกิน เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ แต่ถ้าคนที่ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่หรือปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถนำมาออกเป็นโฉนด รวมไปถึงการซื้อขายหรือโอนสิทธิกัน ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาทเพื่อทำประโยชน์ต่อไปเท่านั้น

จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าที่ดินแต่ละประเภทก็จะมีความแตกต่างทั้งในเรื่องของสิทธิการครอบครองรวมไปถึงการใช้ประโยชน์ หากซื้อขายที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการครอบครองถูกต้องก็ถือว่ารอดตัวแต่หากเผลอไปทำการซื้อขายที่ดินที่เป็นสิทธิครอบครองโดยรัฐเข้าอาจจะมีปัญหาตามมาภายหลังได้ ดังนั้นก่อนการตัดสินใจควรตรวจสอบให้ดีเพราะไม่แน่อาจจะต้องเสียเงินไปฟรี ๆ โดยที่ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงนั้นเลยก็ได้