โครงการจัดสรร แบ่งที่ดินขาย ต้องรู้กฎหมายและขั้นตอนการจัดสรรที่ดิน

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เรียกได้ว่าเป็นอีกหนึ่งรูปแบบธุรกิจที่มีส่วนช่วยในการพัฒนาพื้นที่สักแห่งให้กลายเป็นพื้นที่ที่สามารถใช้สอยได้และยังเอื้อประโยชน์ให้กับคนที่กำลังมองหาหรืออยากมีบ้านสักหลังเป็นของตัวเอง สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังก้าวขึ้นมาเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของโครงการบ้านจัดสรร เมื่อได้ครอบครองที่ดินสักแปลงและคิดที่จะพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรเพื่อแบ่งขายสิ่งที่ไม่ควรพลาดเลยนั่นก็คือเรื่องของการจัดสรรที่ดินเพราะหากไม่ดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จก่อนอาจจะเป็นการกระทำที่ขัดต่อกฎหมายได้

การจัดสรรที่ดิน คืออะไร?

การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การแบ่งที่ดินแปลงหนึ่งหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันออกเป็นที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปโดยได้รับผลตอบแทนกลับมาในรูปแบบของทรัพย์สินหรือผลประโยชน์ และให้รวมถึงการที่เคยแบ่งที่ดินแปลงย่อยเอาไว้ไม่ถึง 10 แปลงและต่อมาได้ทำการแบ่งที่ดินเพิ่มเติมภายในระยะเวลา 3 ปี เมื่อรวมกับแปลงที่แบ่งไว้ก่อนหน้านี้มีจำนวนมากกว่า 10 แปลงขึ้นไปด้วย

การแบ่งที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปไม่ว่าจะเพื่อการจำหน่ายในรูปแบบของที่อยู่อาศัย เพื่อการค้าขาย หรือเพื่อการดำเนินธุรกิจอุตสาหกรรม ให้นับว่าเป็นการจัดสรรที่ดินเช่นกัน

การขออนุญาตจัดสรรที่ดินต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

การจัดสรรที่ดิน เป็นข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ เมื่อต้องทำการจัดสรรที่ดินจะต้องทำการขออนุญาตโดยยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมเอกสารหลักฐาน ดังต่อไปนี้

1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตการจัดสรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน โดยที่ดินนั้นต้องปลอดจากบุริมสิทธิใด ๆ ยกเว้นแต่บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

2. ในกรณีขอทำการจัดสรรที่ดินที่มีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือติดจำนอง ให้แสดงหนังสือบันทึกการยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองพร้อมระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับจากที่ดินแปลงย่อยในแต่ละแปลง และต้องระบุด้วยว่าที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือพื้นที่ส่วนกลางจะต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว

3. แผนผังแสดงที่ดินแปลงย่อยที่ต้องการทำการจัดสรรที่ดินและเนื้อที่ทั้งหมดโดยประมาณ

4. ขั้นตอนการดำเนินการปรับปรุงพื้นที่ดินที่ขอทำการจัดสรร การจัดให้มีพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภค โดยจะต้องแสดงแผนผังและรายละเอียดงบประมาณในการก่อสร้างและกำหนดระยะเวลาที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ

5. แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

6. ขั้นตอนการดำเนินการ การจำหน่ายที่ดินจัดสรร และการชำระราคาหรือค่าตอบแทนที่ผู้จัดสรรที่ดินจะได้รับ

7. ภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับพื้นที่และที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น

8. แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร

9. ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน

10. ชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมถึงการปรับปรุงที่ดิน การค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

การดำเนินการของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินหลังจากการยื่นเอกสารขอจัดสรรที่ดิน

1. คณะกรรมการจะดำเนินการพิจารณาแผนผัง รูปแบบโครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน ซึ่งจะแล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับตั้งแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานจังหวัดสาขาได้รับคำขอ ถ้าคณะกรรมการไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้โดยไม่มีเหตุผลสมควรให้ถือว่ามีความเห็นชอบต่อแผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินนั้นแล้ว

2. ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางภายในระยะเวลา 30 วัน นับแต่วันที่ทราบคำสั่ง

3. การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการจะทำการออกใบอนุญาตภายใน 7 วัน นับตั้งแต่วันที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรรที่ดิน หรือวันที่คณะกรรมการกลางให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรร ในกรณีที่มีการอุทธรณ์

4. เมื่อทำการจัดสรรที่ดินตามแผนผังที่ได้ทำการขออนุญาตแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากที่ดินที่ขออนุญาตทำการจัดสรรมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือมีการจำนองติดอยู่ เมื่อได้ออกหนังสือโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์บนที่ดินที่แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยแล้ว จะต้องทำการแจ้งให้เจ้าหน้าที่จดแจ้งบุริมสิทธิหรือการจำนองนั้นในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทุกฉบับ พร้อมทั้งระยุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับการชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยในแต่ละแปลงด้วย และให้ถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิหรือประกันหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่กำหนดไว้ และให้ที่ดินสาธารณูปโภคหรือพื้นที่ที่เป็นสาธารณะไม่เป็นบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และภาระการจำนองกับเจ้าหนี้

การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

บริการสาธารณะและสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้มีการจัดให้มีขึ้นให้ถือว่าเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์สำหรับที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพเดิมจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมา หรือผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์โดยได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแล้ว ดังนั้นผู้จัดสรรจะต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคด้วย

การใช้ที่ดินเพื่อทำโครงการบ้านโดยไม่ได้ขออนุญาตเพื่อทำการจัดสรรที่ถูกต้องอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ ไม่ว่าจะในแง่ของกฎหมายที่อาจจะมีค่าปรับ หรือหากมองในมุมกว้างการจัดสรรที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรก็เพื่อให้คนที่เข้ามาอาศัยอยู่ในโครงการสามารถเข้าถึงระบบสาธารณูปโภคกันอย่างทั่วถึงนั่นเอง