อยากได้บ้านมือสองราคาถูกจากกรมบังคับคดีต้องอ่าน

การประมูลบ้านมือสองจากกรมบังคับคดีเป็นตัวเลือกที่นักลงทุนหลายคนมักจะมองหาเป็นอันดับแรก ๆ ด้วยราคาที่ถูกกว่าราคาท้องตลาดถึง 30-50% จึงเป็นอีกช่องทางที่เหมาะกับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือใหม่ที่ยังมีต้นทุนไม่มาก

บ้านมือสองส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่นำไปประกันไว้กับธนาคารหรือแหล่งเงินทุนเพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน เมื่อถึงวันที่ครบกำหนดชำระแล้วไม่สามารถชำระคืนได้จึงถูกฟ้องร้องบังคับคดีและมีคำสั่งศาลให้นำบ้านหลังดังกล่าวออกมาขายทอดตลาดผ่านทางกรมบังคับคดี แล้วนำเงินที่ได้รับจากการประมูลขายทอดตลาดนี้มาชำระหนี้คืนให้กับธนาคารหรือแหล่งเงินทุน

สำหรับผู้ที่สนใจผู้เข้าร่วมการประมูลบ้านมือสองกับกรมบังคับคดีจะต้องทำความเข้าใจขั้นตอนทั้งก่อนและหลังการประมูลอย่างละเอียดเพื่อจะได้ดำเนินการได้อย่างถูกต้องและเป็นมืออาชีพ

เริ่มต้นด้วยการค้นหาบ้านที่ตรงใจ

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจสามารถเข้าไปค้นหาบ้านที่จะนำเข้าประมูลได้จากเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี (www.led.go.th) หรือเช็คผ่านทางแอพพลิเคชั่น LED Property Plus

เนื่องจากรูปภาพในเว็บไซต์อาจจะไม่ตรงกับสภาพจริง ดังนั้นเมื่อได้บ้านที่ต้องการแล้วควรไปดูสภาพบ้านในสถานที่จริงและประเมินค่าซ่อมแซมคร่าว ๆ ด้วยเพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจในการเสนอราคาประมูล

ก้าวสู่เวทีของการประมูลด้วยความพร้อม

ผู้เข้าร่วมประมูลจะต้องศึกษาเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อเสนอ และคำเตือนผู้ซื้อตามประกาศขายทอดตลาดให้ละเอียดก่อน จากนั้นจึงค่อยดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้

1. ลงทะเบียน

เมื่อทราบวันเวลาที่เปิดให้เข้าประมูลเรียบร้อยแล้ว ผู้เข้าร่วมจะต้องนำหลักฐานการยืนยันตัวตน ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน กรณีเป็นนิติบุคคลจะต้องส่งหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน เพื่อลงทะเบียนกับเจ้าพนักงานเพื่อรับป้ายประมูลและวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกัน ซึ่งจำนวนเงินในส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับราคาประเมินของบ้านหลังที่นำมาประมูลในครั้งนี้ด้วย

2. การกำหนดราคาเริ่มต้น

ก่อนเริ่มการประมูลเจ้าหน้าที่จะแจ้งเงื่อนไขและกำหนดราคาเริ่มต้นของการประมูลบ้านมือสองแต่ละหลังในรอบที่ 1 หากรอบนั้นไม่มีการเสนอราคาในรอบนั้นจะเริ่มต้นการกำหนดราคาในรอบที่ 2 โดยลดราคาลงเหลือ 90% จากรอบที่แล้ว ถ้าไม่มีการเสนอราคาอีกในรอบที่ 3 จะลดเหลือ 80% และรอบที่ 4 เหลือเพียง 70% ของราคาเริ่มต้นจนกว่าจะมีผู้ประมูล

หากผ่านรอบที่ 4 แล้วยังไม่มีผู้ประมูล ราคาบ้านหลังนี้จะถูกประมูลในครั้งถัดไปโดยใช้ราคาเริ่มต้นที่ 70% ของการประมูลครั้งแรก

สำหรับนักลงทุนที่ตั้งใจจะประมูลด้วยราคาเริ่มต้นในรอบที่ 4 อาจจะต้องพิจารณาให้ดีเพราะยังมีผู้เข้าร่วมประมูลอีกหลายคนที่ต้องการบ้านมือสองในราคานี้เช่นกัน

3. ยกป้ายเสนอราคา

เมื่อบ้านที่เล็งไว้อยู่ในราคาที่สามารถยอมรับได้หรือต้องการยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลท่านอื่น ผู้ประมูลสามารถยกป้ายเสนอราคาได้ โดยเจ้าพนักงานจะมีการกำหนดไว้แล้วว่าในการยกเสนอราคาแต่ละรอบจะต้องเพิ่มครั้งละเท่าใดและต้องใช้จนกว่าจะจบการประมูลนั้น

4. การเคาะไม้ให้ผู้ชนะการประมูล

เมื่อบ้านถูกเสนอราคาจนได้ราคาประมูลที่สูงที่สุด เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะถามการคัดค้านจากผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งตัวแทนจากโจทก์และจำเลย หากไม่มีข้อคัดค้านจะถือว่าการประมูลนั้นสิ้นสุดลงและจะทำการขายบ้านหลังนั้นให้กับผู้ที่ชนะการประมูล

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ถ้าไม่สะดวกเดินทางก็สามารถประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ได้

สำหรับผู้ที่ไม่สะดวกจะเดินทางไปประมูล ณ สถานที่ขายทอดตลาดหรือสำนักงานศูนย์กลางก็สามารถทำการเสนอราคาผ่านทางระบบอิเล็กทรอนิกส์ได้เช่นกัน โดยมีขั้นตอนการดำเนินการดังนี้

1. ติดต่อเจ้าหน้าที่ประจำสำนักงานบังคับคดีที่อยู่ใกล้เขตพื้นที่ของตนเอง (สำนักงานเครือข่าย) เพื่อจองเครื่องอุปกรณ์สำหรับการประมูลก่อนวันขายทอดตลาดในแต่ละรอบ

2. ทำสัญญารับทราบเงื่อนไขการเสนอราคาผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์กับเจ้าพนักงานบังคับคดี ณ สำนักงานเครือข่าย

3. นัดยืนยันตัวตนต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีที่สำนักงานเครือข่าย

4. วางหลักประกันเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายกับสำนักงานบังคับคดีที่เข้าเสนอราคาหรือใช้วิธีดำเนินการผ่านระบบ EDC (Electronic Data Capture) ก่อนเข้าเสนอราคาเพื่อรับรหัสเข้าใช้เครื่องอุปกรณ์โดยต้องระบุว่าจะเสนอราคาทรัพย์รายการใดเพราะผู้ประมูลจะไม่สามารถนำรหัสเดิมไปใช้ในการเสนอราคาเพื่อซื้อทรัพย์รายการอื่นได้อีก

การดำเนินการหลังชนะการประมูล

1. ทำสัญญาซื้อขาย

ผู้ที่ชนะการประมูลจะต้องดำเนินการทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินตามจำนวนมูลค่าที่ประมูลได้ภายใน 15 วัน หากผู้ประมูลใช้สินเชื่อเงินกู้กับธนาคารและอยู่ระหว่างรอผลอนุมัติกรมบังคับคดีจะขยายเวลาให้ไม่เกิน 90 วัน โดยจะต้องมีเอกสารยืนยันจากธนาคารประกอบ ในส่วนของเงินประกันที่จ่ายไว้ก่อนเข้าร่วมการประมูลจะถือว่าเป็นเงินมัดจำและไม่สามารถขอคืนได้

2. โอนกรรมสิทธิ์

หลังจากชำระเงินครบถ้วนตามจำนวนแล้วเจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงกรมที่ดินพร้อมส่งมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ชนะประมูล ณ สำนักงานที่ดิน

เตรียมเงินให้พร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายในการโอน

นอกจากจะต้องชำระค่าอากรแสตมป์ให้กับสำนักงานบังคับคดี (ราคาที่ประมูลได้) ในอัตรา 0.5% หลังชนะการประมูลแล้วยังมีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเพิ่มในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดินเพิ่มเติม ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนดแล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดินโดยเลือกจากราคาที่สูงกว่า หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะให้นำใบเสร็จที่ได้รับจากกรมที่ดินไปขอคืนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ภายใน 7 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ของกรมบังคับคดี หากเกิน 7 วันต้องไปทำเรื่องขอคืนด้วยตนเองที่กรมสรรพากร
ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นห้องชุดไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้เงินธนาคาร)

ในกรณีกู้เงินจากธนาคาร จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าประเมินทรัพย์สินตามประกาศของธนาคาร กับค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยคิดตามอัตราของบริษัทประกันภัย

ที่กล่าวมาข้างต้นคือขั้นตอนที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือสองโดยเฉพาะนักลงทุนมือใหม่จะต้องรู้เพื่อให้เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่จะช่วยในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์มือสองในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด และเป็นตัวช่วยประกอบการพิจารณาทั้งในเรื่องของการเสนอราคาและการอัตราค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่มีผลต่อการลงทุนด้วย