4 รูปแบบสัญญาก่อสร้างช่วยเจ้าของโครงการไม่ให้พลาดแล้วพลาดอีก

เจ้าของโครงการหรือนักพัฒนาอสังหาฯ เคยพลาดเพราะสัญญาแบบไหนกันมาบ้าง?

เชื่อว่าสัญญาที่ทำให้หลายคนพลาดบ่อยที่สุดคงไม่พ้น “สัญญาปากเปล่า” เพราะด้วยความไว้เนื้อเชื่อใจแท้ ๆ สุดท้ายก็กลายเป็นว่าถูกทิ้งกลางทางเสียอย่างนั้น หรือต่อให้เป็นสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรก็ใช่ว่าจะไม่มีโอกาสล้มไม่เป็นท่าเพราะหากเลือกสัญญาไม่ถูกรูปแบบแล้วนั้นก็สามารถพลิกจากเจ้าของโครงการเป็นคนตัวเปล่าได้เหมือนกัน

สัญญาก่อสร้างไม่ได้มีเพียงแค่รูปแบบเดียวแต่ยังมีหลายประเภทที่จะเข้ามาสนับสนุนเจ้าของโครงการเพราะการก่อสร้างถือว่าเป็นปัจจัยและต้นทุนหลักที่จะเป็นตัวชี้วัดได้เลยว่าสิ่งที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการจะได้รับกลับมานั้นจะอยู่ในรูปแบบของกำไรหรือขาดทุน

มาลองดูกันว่าสัญญาประเภทไหนเหมาะกับการก่อสร้างรูปแบบใดบ้าง?

1. สัญญาจ้างแบบเหมาก่อสร้าง

สัญญารูปแบบนี้ได้รับความนิยมกกันอย่างแพร่หลายเพราะเป็นการจ้างงานก่อสร้างที่จ่ายค่าตอบแทนแบบเหมาทั้งค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าบริหารจัดการ ค่าแรง รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่มีความเกี่ยวข้องกับการดำเนินงานก่อสร้างนั้นทั้งหมดซึ่งผู้รับเหมาจะเป็นคนเข้ามาประเมินราคาด้วยตนเองตั้งแต่ก่อนการก่อสร้างจะเริ่มขึ้น ฉะนั้นหากระหว่างการก่อสร้างผู้รับเหมามีการใช้วัสดุสิ้นเปลืองจนไม่เพียงพอต่อการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของโครงการจำเป็นที่จะต้องเข้าไปรับผิดชอบในส่วนนี้ ยกเว้นแต่จะมีการทำสัญญาที่มีการระบุไว้ว่าสามารถปรับราคาได้

แต่การทำสัญญาในรูปแบบนี้ก็มีข้อเสียเช่นเดียวกันเพราะแบบและรายการประกอบแบบที่เกี่ยวกับการก่อสร้างนั้นขึ้นอยู่กับผู้รับเหมาซึ่งผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของโครงการอาจจะต้องรอการดำเนินการค่อนข้างนาน และหากเกิดข้อผิดพลาดขึ้นโดยมีผลมาจากแบบอาจมีการปรับเปลี่ยนซึ่งจะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดอื่น ๆ ตามมาเช่นกัน

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

2. สัญญาจ้างตามราคาต่อหน่วย

สัญญาว่าจ้างตามราคาต่อหน่วยจะมีความแตกต่างหรือเรียกได้ว่าตรงกันข้ามกับสัญญาจ้างแบบเหมา โดยการจ้างงานนี้จะคิดคำนวณค่าตอบแทนตามปริมาณต่อหน่วยจากเนื้องานที่ถูกแบ่งออกเป็นสัดส่วนและประเมินจากค่าใช้จ่ายตามจริง ซึ่งจะมีข้อดีคือไม่จำเป็นต้องรอให้แบบแปลนแล้วเสร็จทั้งโครงการก่อนแล้วค่อยก่อสร้างแต่ผู้รับเหมาสามารถเข้าไปดำเนินงานทีละส่วนได้เลย

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการทำสัญญารูปแบบนี้จะต้องคำนึงถึงปัจจัยอื่น ๆ ร่วมด้วย ดังนี้

เมื่อมีการคิดคำนวณค่าจ้างและค่าใช้จ่ายตามเนื้องานจริง ทั้งผู้ว่าจ้างและผู้รับเหมาจึงต้องเข้าไปดำเนินการตรวจสอบ ณ ไซต์งานก่อสร้างว่าปริมาณงานนั้นเมื่อคูณกับจำนวนต่อหน่วยจะมีค่าใช้จ่ายและค่าตอบแทนอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่
หลังจากการลงนามทำสัญญาร่วมกันแล้วหากค่าใช้จ่ายหรือการดำเนินงานมีความคลาดเคลื่อนอาจนำไปสู่ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่จะทำให้งบประมาณและต้นทุนในการก่อสร้างของผู้ว่าจ้างนั้นบานปลายกว่าที่คาดการณ์ไว้ได้
เมื่อการดำเนินงานทำไปทีละส่วนจึงไม่สามารถประเมินมูลค่าทั้งหมดได้ในคราวเดียว การก่อสร้างจริงอาจมีการต่อเติมที่มากหรือน้อยกว่าก็ได้ ดังนั้นจึงควรมีการตกลงในสัญญาเรื่องของการชดเชยค่าดำเนินการเข้าไปด้วย เช่น หากเนื้องานจริงมีปริมาณน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ในตอนแรก ผู้รับเหมาจะได้รับค่าตอบแทนในอัตราต่อหน่วยลดลงเช่นเดียวกัน

3. สัญญาจ้างออกแบบและก่อสร้าง

สัญญานี้ผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของโครงการจะเป็นคนเสนอว่าต้องการก่อสร้างอาคารหรือโครงการแบบไหน ส่วนผู้รับเหมาจะดำเนินการตั้งแต่การสรรหาผู้ออกแบบ หาแรงงาน ไปจนถึงการก่อสร้างแล้วเสร็จ พูดง่าย ๆ คือความรับผิดชอบทั้งหมดจะเป็นของผู้รับเหมา ซึ่งการทำสัญญาในรูปแบบนี้มีข้อดีตรงที่ฝ่ายออกแบบและฝ่ายรับเหมาก่อสร้างคือทีมงานที่มาจากกลุ่มเดียวกันทำให้การสื่อสารเรื่องการดำเนินงานนั้นมีความชัดเจนมากกว่า แต่มีข้อเสียตรงที่มีความเสี่ยงสำหรับผู้รับเหมาสูงทั้งเรื่องของการประเมินราคาวัสดุและปริมาณงาน ทำให้ค่าใช้จ่ายในการทำสัญญารูปแบบนี้สูงตามขึ้นไปด้วย

4. สัญญาจ้างแบบคิดตามค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่ม

สัญญารูปแบบนี้มีลักษณะเด่นคือผู้ว่าจ้างจะทำการจ่ายค่าจ้างให้กับผู้รับเหมาตามปริมาณค่าใช้จ่ายจริงจากการดำเนินงานและมีการบวกเงินเพิ่มที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น ได้แก่ ค่าดำเนินการและกำไร ซึ่งจะมีการนำมาเฉลี่ยกันทั้งสองฝ่าย โดยในสัญญาต้องระบุด้วยว่าการบวกเงินเพิ่มนี้ครอบคลุมเรื่องใดบ้างเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนและไม่แน่นอนของราคามูลค่าการก่อสร้าง แม้จะถูกมองว่าเป็นสัญญาที่มีความคุ้มค่าสูงแต่ส่วนใหญ่แล้วมักจะนำมาใช้กับโครงการหรืองานก่อสร้างที่มีความซับซ้อนทำให้ไม่สามารถประเมินราคาที่แน่นอนและเพื่อป้องกันการคาดการณ์ค่าก่อสร้างที่สูงเกินไป

สัญญาประเภทนี้มักจะถูกนำมาปรับใช้กับหน้างานจริงอยู่ 2 รูปแบบ ได้แก่

คิดตามค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่มพิเศษ

ในส่วนนี้ผู้ว่าจ้างจะกำหนดขอบแขตการดำเนินงานมาให้กับผู้รับเหมาตามค่าใช้จ่ายจริงภายในกรอบระยะเวลาที่กำหนดและคุณภาพงานตรงตามที่แบบจากผู้ว่าจ้าง ซึ่งจะมีการจ่ายเงินพิเศษหรือที่เรียกกันว่า Incentive เพิ่มให้กับผู้รับเหมาอีกเมื่องานดำเนินเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว

การประกันราคาสูงสุด

หลักการในข้อนี้มีลักษณะเดียวกันกับการคิดค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่มพิเศษ แต่จะมีการเพิ่มเงื่อนไขเข้ามาอีกข้อหนึ่งนั่นก็คือ หากผู้รับเหมาสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้ต่ำกว่างบประมาณที่กำหนดไว้แต่ยังสามารถคงไว้ซึ่งคุณภาพได้จะได้รับเงินพิเศษจากงบที่เหลือนั้นครึ่งหนึ่ง โดยผู้รับจ้างมีสิทธิในการทำ VE (Value Engineering) ซึ่งหมายถึงการปรับแบบก่อสร้างเพื่อลดต้นทุนในการก่อสร้างลงแต่ยังคงอยู่ภายใต้วัตถุประสงค์การใช้งานที่ตรงตามแบบแปลนที่วางไว้

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้ว่าจ้างเองก็ต้องระวังในเรื่องของต้นทุนที่อาจจะสูงกว่าที่ประมาณการไว้ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ที่ทำสัญญารูปแบบนี้มักจะพบเห็นกันได้บ่อยและมีโอกาสสูงที่จะถูกผู้รับเหมาทิ้งงาน รวมถึงความต้องการเงินพิเศษเยอะ ๆ ของผู้รับเหมาจนนำไปสู่การปรับเปลี่ยน VE มากจนกระทบไปถึงคุณภาพของสิ่งปลูกสร้าง

โดยส่วนใหญ่หรือเรียกว่าเจ้าของโครงการทุก ๆ คนต่างก็อยากเห็นโครงการของตนเองออกมาเป็นรูปเป็นร่างมากที่สุด ดังนั้นการบริหารจัดการการก่อสร้างตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบไปจนถึงขั้นตอนการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างจึงต้องมีความรอบคอบมากที่สุดซึ่งการทำสัญญาก็เป็นหนึ่งในวิธีที่จะช่วยให้ผู้ว่าจ้างได้งานออกมาตามที่คาดไว้และมากไปกว่านั้นยังเป็นเอกสารที่รับประกันว่าผู้รับจ้างหรือผู้รับเหมาจะอยู่กับเราจนงานนั้นสิ้นสุดลง

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ