สถานการณ์ปัจจุบันบวกกับความผันผวนทางเศรษฐกิจรวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่มีการลดหย่อน 90% แล้วทำให้คนที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือเป็นจำนวนมากต้องแบกรับอัตราค่าภาษีที่สูงขึ้น จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนไป ดังนั้นกลุ่มนักลงทุนที่ไม่ต้องการแบกรับค่าภาษีหรือมีต้นทุนที่จำกัดจึงหันมาใช้วิธีการทำกำไรแบบไม่เน้นครอบครอง หรือเรียกอีกอย่างว่า “Flip” นั่นเอง
Flip เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจเพราะถือว่าเป็นการลงทุนในระยะสั้นที่ได้กำไรสูง ไม่จำเป็นต้องแบกรับในเรื่องของค่าปรับปรุงซ่อมแซมมาก ไม่ต้องดูแลรักษาในระยะยาว อีกทั้งในเรื่องของดอกเบี้ย รวมไปถึงเรื่องของภาษีด้วย Flip ที่ได้รับความนิยมในปัจจุบันแบ่งออกเป็น 6 ประเภท ดังนี้
1. ซื้อเก่ามาซ่อมใหม่แล้วขายต่อ (Buy, Fix & Flip)
เป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนนิยมใช้มากที่สุดและมีโอกาสที่จะขายได้เร็วแบบไม่เหลือทรัพย์ติดมือ โดยหลักการคือการเข้าไปซื้อบ้านเก่าที่มีสภาพเสื่อมโทรมในราคาต้นทุนที่ต่ำมาซ่อมแซมและปรับปรุงสภาพ ไม่ว่าจะเป็นการทำผนัง ทาสี การต่อเติม หรือปรับสภาพแวดล้อมโดยรอบให้พร้อมสำหรับการเข้าอยู่อาศัย จากนั้นก็นำไปขายในราคาที่สูงกว่าราคาต้นทุนที่ได้มาให้กับคนที่กำลังมองหาบ้านมือสองได้เลย
*** ข้อควรระวัง
การลงทุนวิธีนี้มีข้อผิดพลาดให้พบเห็นกันอยู่บ่อยครั้งทั้งในเรื่องของการประเมินค่าซ่อมแซมสภาพและส่วนที่ใช้งานไม่ได้ให้กลับมาอยู่ในสภาพดีซึ่งอาจจะมีค่าใช้จ่ายที่สูงจนเกินไป และการกำหนดระยะเวลาในการขายผิดพลาดจนนำไปสู่การถือครองในระยะเวลาที่เกินกว่ากำหนดและมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมถึงภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องเพิ่มขึ้นด้วย
2. ซื้อซ่อม ส่งรีไฟแนนซ์ และขายแบบเช่าพร้อมสิทธิซื้อ (Buy, Refinance & Lease Option)
กลยุทธ์นี้เป็นการซื้อบ้านมาแล้วทำการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพใหม่ จากนั้นจึงนำไปเข้ายื่นกู้ขอสินเชื่อบ้านตามราคาประเมินใหม่กับธนาคารเพื่อให้การลงทุนซื้อบ้านนั้นมีค่าใช้จ่ายในเรื่องของต้นทุนถูกลงหรืออาจจะไม่ต้องใช้เลยก็ได้ จากนั้นค่อยนำบ้านออกมาปล่อยให้กับคนที่อยากซื้อบ้านมือสองแต่ยังมีกำลังทรัพย์ในการซื้อไม่พอ ภายใต้สัญญาแบบ Lease Option หรือเรียกอีกอย่างว่า “การให้เช่าพร้อมสิทธิในการซื้อ” ซึ่งจะเป็นการขายบ้านแบบให้เช่าช่วงหนึ่งก่อนแล้วให้สิทธิผู้เช่าสามารถซื้อบ้านหลังนั้นได้ตามราคาและเวลาที่กำหนด
3. ซื้อขายตามสภาพเดิม (Buy & Flip “As Is”)
การซื้อขายตามสภาพ หากจะอธิบายให้เห็นภาพคือการได้ทรัพย์มาในสภาพไหนก็ขายออกไปในสภาพนั้นโดยไม่ต้องมีการต่อเติมให้อยู่ในสภาพที่ดีที่สุดเหมือนกับการซื้อมาซ่อมแล้วขายต่อ กลยุทธ์นี้จึงเหมาะสำหรับคนที่ไม่ชอบงานซ่อมแซมหรือไม่อยากเพิ่มต้นทุนในการปรับปรุงบ้านเพื่อขาย ซึ่งก็ถือว่าเป็นการลงทุนที่ทั้งง่ายและประหยัดเวลามากทีเดียว แต่ถ้าไม่อยากให้ทรัพย์ติดมือนานจนเกินไปและอยากขายออกเร็ว ๆ จึงควรเป็นบ้านที่มีสภาพดี พร้อมอยู่อาศัย และปลอดภัยสำหรับลูกค้าที่กำลังจะเข้าไปอยู่ มากไปกว่านั้นนักลงทุนจะต้องแน่ใจว่าบ้านที่ได้มาจะขายได้ในราคาที่สูงกว่าราคาต้นทุนที่ซื้อมา และจะต้องราคาต่ำกว่าตลาดที่อยู่ในละแวกใกล้เคียงเพื่อให้บ้านนั้นขายออกได้ไวและยังสร้างผลกำไรให้กับตัวเองด้วย
4. ค้าส่งทำกำไรกับนักลงทุน (Wholesale Flipping)
กลยุทธ์นี้เป็นการซื้อบ้านเก่าหรือบ้านที่ทรุดโทรมมาในราคาถูก ๆ และขายแบบตามสภาพเดิมให้กับนักลงทุนที่จะซื้อต่อเพื่อไปทำกำไรจากการ Flip เช่นเดียวกัน หรืออาจจะเป็นนักลงทุนในกลุ่มฟื้นฟูปรับสภาพบ้านมือสองเพื่อขายต่อ เมื่อได้ทรัพย์มาในราคาที่ถูกและกลุ่มลูกค้าคือนักลงทุนด้วยกันเอง สิ่งที่จะตามมาแน่ ๆ ก็คือการต่อรองราคากันเพื่อให้ได้ในราคาต้นทุนที่ต่ำที่สุด ส่วนมากค่าตอบแทนในรูปแบบของผลกำไรที่ได้จากกลยุทธ์นี้ก็ไม่ได้สูงมากนักเพราะเป็นการซื้อขายกับนักลงทุนด้วยกันเอง
5. ทำกำไรในระหว่างการก่อสร้าง (Pre-Construction Flipping)
ปกติโครงการอสังหาริมทรัพย์จะช่วง Pre-Sale เพื่อเปิดให้ลูกค้าได้เข้ามาซื้อใบจองบ้านหรือห้องชุดคอนโดมิเนียมที่กำลังมีแผนจะทำการก่อสร้าง ซึ่งการก่อสร้างโครงการหนึ่งอาจจะกินเวลาไปเป็นปีหรือมากกว่านั้น ในระหว่างนี้ทรัพย์ที่เปิด Pre-Sale จะมีการลดราคาหรือโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า ทำให้มีราคาถูกกว่าการซื้อขายในช่วงที่แล้วเสร็จและพร้อมอยู่ และมีโอกาสสูงมากที่ราคาทรัพย์เหล่านั้นจะมีราคาที่สูงขึ้น ซึ่งคนที่ซื้อใบจองไว้สามารถนำไปขายต่อได้โดยเฉพาะประเภทคอนโดฯ ที่สามารถซื้อขายเปลี่ยนชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายได้อย่างเสรีโดยที่เจ้าของโครงการไม่สามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญาได้
6. เป็นผู้ช่วยในการค้นหาทรัพย์ (Scouting)
กลยุทธ์นี้จะเน้นไปที่การค้นหาและรวบรวมข้อมูลทรัพย์ในทำเลดี ๆ ที่มีศักยภาพให้กับนักลงทุนคนอื่น ๆ ที่มีความสนใจหรือต้องการลงทุนในที่ตั้งนั้น ๆ การดำเนินการในรูปแบบนี้ไม่จำเป็นต้องเข้าไปเจรจาซื้อขายเหมือนกับนายหน้าและไม่ต้องลงทุนด้วยตนเองเหมือนกับนักลงทุน เพียงแค่มีข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับทรัพย์แล้วนำมาส่งต่อให้กับคนที่สนใจตลาดการลงทุนทรัพย์มือสอง ซึ่งจะได้รับค่าตอบแทนในรูปแบบของค่าธรรมเนียมในการดำเนินการ จะมากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับมูลค่าและความคุ้มค่าที่ตัวทรัพย์จะสร้างผลกำไรให้กับนักลงทุน ถ้าเป็นทรัพย์ที่อยู่ในสภาพดีทำเลคุณภาพก็อาจจะได้ผลตอบแทนกลับมาในอัตราที่สูงมาก ๆ
การลงทุนในรูปแบบ Flip หรือ การซื้อขายไม่เน้นถือครอง นอกจากจะมีข้อดีในเรื่องของการไม่ต้องแบกรับในเรื่องของภาษีที่จะตามมาจากการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแล้ว ยังช่วยลดปัญหาและความเสี่ยงในเรื่องของการถือทรัพย์ขายไม่ออกจนกลายเป็นทรัพย์ติดมือด้วย จะเห็นได้ว่า Flip มีหลายรูปแบบ หากมีการศึกษาข้อมูลของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองหรือการวางแผนในการขายที่ดี นั่นอาจจะเป็นช่องทางในการทำกำไรแบบที่เรียกได้ว่าเป็นการจับเสือมือเปล่าเลยก็ได้
อ้างอิง:
7 กลยุทธ์ “ฟลิบ” เทรนด์ลงทุนอสังหาฯ รับมือภาษีที่ดินฯ จาก https://bit.ly/3LWLkha
Pre-Sale VS Backlog สำคัญหรือไม่ในการซื้อคอนโด จาก https://bit.ly/3t3il2C
กลยุทธ์การฟลิปอสังหาริมทรัพย์ จาก https://www.home.co.th/hometips/topic-25447
หมายเหตุ: เป็นการแปลและเรียบเรียงพร้อมตัดทอนบทความตามความเหมาะสม
เรียบเรียงโดย: ศุภธิดา รัสพันธ์
คอนเทนต์ครีเอเตอร์ 7D Book&Digital
ขอบคุณภาพประกอบจาก: เว็บไซต์ Freepik