ความเสี่ยงเล็ก ๆ ที่นักลงทุนมองข้ามก่อนจะลุกลามจนเป็นปัญหาใหญ่

ถ้าพูดถึงความเสี่ยงสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คุณจะนึกถึงเรื่องอะไรบ้าง?

ความเสี่ยงในเรื่องของการเลือกซื้อทรัพย์หรือเลือกรูปแบบการลงทุนที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาด

ความเสี่ยงด้านความผันผวนทางเศรษฐกิจที่เป็นตัวแปรสำคัญของการลงทุน

ความเสี่ยงในเรื่องของภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอื่น ๆ รวมถึงเรื่องภาษีสำหรับนักพัฒนาอสังหาฯ

ที่กล่าวมายังไม่ใช่ทั้งหมดของความเสี่ยงที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องพบเจอแต่ส่วนใหญ่แล้วมักจะเป็นความเสี่ยงที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดเนื่องจากปัจจัยเหล่านี้มีส่วนที่ทำให้บางธุรกิจถึงกับต้องหยุดชะงักหรือไม่ได้ไปต่อเลยก็มี ซึ่งเมื่อผู้คนต่างก็หันไปโฟกัสที่ปัญหาใหญ่ ๆ เพราะไม่อยากเดินตามรอยของคนที่เคยพลาดก็มักจะทำให้ละเลยกับปัญหาเล็ก ๆ จนท้ายที่สุดสิ่งเหล่านั้นก็กลายมาเป็นปัญหาใหญ่ให้แก้ไม่จบเช่นเดียวกัน

หลายคนคงจะเคยได้ยินเรื่องเล่าที่ว่า “น้ำผึ้งหยดเดียวก่อเหตุ” ที่จุดเริ่มต้นเป็นเพียงเรื่องเล็กน้อยแต่สุดท้ายกลับส่งผลกระทบให้กับคนทั้งหมู่บ้าน เมื่อมองย้อนกลับไปต่างคนต่างก็ตั้งคำถามไปในทางเดียวกันว่าสาเหตุของเรื่องทั้งหมดเล็กน้อยแค่นี้เองหรอกหรือ?

เช่นเดียวกับการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนมักจะปล่อยผ่านปัญหาเล็ก ๆ น้อย ๆ เพียงเพราะคิดว่ามันคงจะไม่ลุกลามไปมากกว่านี้หรือบางจุดอาจจะเป็นสิ่งที่ไม่ถูกให้ความสนใจตั้งแต่แรกอยู่แล้ว และบางทีก็ยังมีเหตุมีผลที่ทำให้เรื่องยิบย่อยบางอย่างที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกันเลยมาเป็นชนวนเหตุให้เกิดความเสียหายอย่างร้ายแรงขึ้นได้

ตัวอย่างความเสี่ยงที่นักลงทุนมองข้ามจนสร้างความเสียหายอย่างหนักให้กับธุรกิจ

ความเสี่ยงจากผู้เช่า

การทำธุรกิจปล่อยเช่านั้นเป็นที่ทราบกันดีว่าจะมีสภาพคล่องด้านการใช้จ่ายเงินสดมากกว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นซึ่งผลตอบแทนส่วนใหญ่จะกลับมาในรูปแบบของค่าเช่าที่สม่ำเสมอในทุก ๆ เดือนหากว่าลูกค้าที่เป็นผู้เช่ามีความรับผิดชอบมากพอ แต่ทว่าเมื่อมีผู้เช่าที่ดีก็มีผู้เช่าที่เจ้าของทรัพย์ส่วนใหญ่อยากเลี่ยงเช่นกัน ผู้เช่าที่ว่านั้นมักจะกลายมาเป็นหนึ่งในความเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อการลงทุนมากทีเดียวแม้ว่าจุดเริ่มต้นอาจจะมาจากจุดเล็ก ๆ ก็ตาม ยกตัวอย่างเช่น ผู้เช่าที่ไม่ได้มีส่วนช่วยในการบำรุงรักษาห้องทำให้ทรัพย์สินที่อยู่ภายในได้รับความเสียหายจนต้องสูญเงินไปกับการซ่อมแซมครั้งแล้วครั้งเล่า และนี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมนายหน้าหรือเจ้าของทรัพย์หลายคนจึงต้องการเช็กประวัติและพิจารณาคุณสมบัติของผู้เช่าอย่างละเอียดถี่ถ้วนเพราะทั้งหมดก็เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในภายหลังนั่นเอง

ความเสี่ยงในเรื่องของเงินทุนหมุนเวียน

เมื่อการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงแน่นอนว่านั่นคืออัตราความเสี่ยงที่ต้องแบกรับมากกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่นเช่นกัน ในมุมมองของนายหน้าหรือเจ้าของโครงการคิดว่าการขายบ้านนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ ซึ่งก็เป็นความคิดเห็นที่เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับผู้ซื้อก็คือควายากลำบากในการครอบครองบ้านหลังหนึ่งเช่นกัน เมื่อการซื้อขายหนึ่งครั้งมีระยะเวลาในการดำเนินการค่อนข้างยืดยาว สำหรับคนที่มีเงินทุนหมุนเวียนน้อยและต้องการที่จะขายบ้านเพื่อนำไปหมุนการลงทุนต่ออาจจะขาดสภาพคล่องในเรื่องนี้ซ้ำยังต้องคอยลุ้นไปพร้อม ๆ กันแล้วว่าบ้านที่อยู่ในมือนั้นจะขายได้หรือไม่

อีกกรณีหนึ่งคือการผ่อนดาวน์คอนโดมิเนียมมาเพื่อปล่อยเช่าเพื่อหวังว่าจะนำรายได้จากการปล่อยเช่านั้นไปผ่อนธนาคารต่อ แต่ความโชคร้ายกลายเป็นว่าผู้เช่าเป็นประเภทจ่ายบ้างค้างบ้างจึงทำให้เงินค่าเช่าที่ควรจะนำไปผ่อนคอนโดมิเนียมนั้นขาดส่งกับธนาคารซึ่งอาจทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นเข้าสู่ช่วงชักหน้าไม่ถึงหลังเพราะเงินทุนขาดมือ

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ

ความเสี่ยงของคู่สัญญา

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในช่วงระหว่างก่อสร้างหรือที่โครงการนำมาเสนอขายในช่วง Pre-sale ผู้ซื้อจะได้รับทั้งส่วนลดและของแถมต่าง ๆ ซึ่งบางครั้งราคานั้นอาจจะต่ำกว่าราคาขายจริงด้วยซ้ำไป แม้ว่าจะเป็นข้อดีที่จะได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในราคาถูกและนำมาลงทุนต่อให้ได้รับผลกำไรที่มากกว่าแต่ทว่าช่วงเวลาหลังจากนั้นอาจจะต้องแบกรับความเสี่ยงที่ยังมาไม่ถึงไปในเวลาเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น ผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถปิดงานได้ทันตามระยะเวลาที่วางไว้ในตอนแรกสืบเนื่องมาจากปัจจัยอื่น ๆ ทั้งภายนอกและภายใน ส่งผลกระทบให้การส่งมอบโครงการที่ทำการซื้อไว้นั้นต้องล่าช้าออกไปด้วยอย่างเลี่ยงไม่ได้ สำหรับเจ้าของทรัพย์ที่เตรียมผู้เช่าหรือคนที่จะซื้อต่อไว้แล้วอาจจะต้องทำการเลื่อนระยะเวลาออกไปอีกและมีโอกาสสูงที่จะถูกขอเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าคืนเนื่องจากไม่ได้เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่แรก

อย่างไรก็ตาม ขึ้นชื่อว่าความเสี่ยงต่างก็ต้องมีผลกระทบไม่มากก็น้อยอยู่ดีขึ้นอยู่กับว่าผลกระทบจะเข้ามาในช่วงเวลาที่การลงทุนกำลังดีหรือแย่ หากเป็นอย่างหลังสิ่งที่ต้องแบกรับคงหนักกว่าช่วงที่การลงทุนยังปกติอย่างแน่นอน ทางที่ดีในการป้องกันปัญหาที่จะตามมาภายหลังคือการวางแผนอย่างรอบคอบ แม้ว่าการเรียนรู้ด้วยตนเองจะเป็นเรื่องที่สอนใจได้ดีกว่าแต่กับเรื่องของความผิดพลาดจากการลงทุนแล้วนั้นการศึกษาจากประสบการณ์ของคนอื่นและหาวิธีป้องกันตั้งแต่แรกคงจะเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการลงทุนมากกว่าโดยไม่ต้องเข้าไปสัมผัสความเสี่ยงนั้นด้วยตัวเองเลย

คลิกที่รูปภาพเพื่อสั่งซื้อหนังสือ